Ba năm trước, vợ chồng anh Nguyễn Văn Hưng (31 tuổi) vay gần 2,4 tỷ đồng để mua căn hộ rộng 72 m2 tại khu vực phía Tây thành phố.
Thời điểm ký hợp đồng, ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng 6,8%/năm trong 24 tháng đầu nên khoản tiền phải trả mỗi tháng vẫn nằm trong khả năng chi trả của gia đình.
Tuy nhiên, từ đầu năm nay, khoản vay chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi lãi suất tăng lên khoảng 16%/năm, số tiền gốc và lãi phải thanh toán mỗi tháng tăng mạnh, lên gần 39 triệu đồng.
"Trước đây, tổng tiền gốc và lãi khoảng 24 triệu đồng/tháng, nay đã lên gần 39 triệu đồng. Hai vợ chồng thu nhập khoảng 60 triệu đồng nhưng sau khi trả khoản vay, học phí cho con và các chi phí sinh hoạt thì gần như không còn khoản tiết kiệm nào", anh Hưng chia sẻ.
Không chỉ những người vay ở thực như anh Hưng mà ngay cả giới đầu cơ, đầu tư bất động sản đều gặp khó khăn khi lãi vay lên cao.
Anh Thế Hoàng (Hà Nội) chia sẻ việc thay đổi kế hoạch tài chính của gia đình trong bối cảnh lãi suất vay tăng vọt như hiện nay. "Tôi vừa bán đi một căn chung cư cho chuyên gia thuê ở Bắc Ninh để tất toán khoản vay. Mặc dù tỷ suất cho thuê ở thành phố này hiện nay đạt gần 8%/năm, gấp gần 3 lần mức đạt được ở Hà Nội, nhưng số tiền từ cho thuê không đủ bù đắp chi phí lãi vay hàng tháng. Việc gia đình phải cắt một phần chi phí sinh hoạt để đóng lãi vay ngân hàng khiến vợ chồng tôi quyết định chuyển nhượng căn hộ, tất toán khoản vay để giảm gánh nặng", anh Hoàng chia sẻ thực trạng.
Không may mắn như Hoàng, anh Mạnh Hùng (Hà Nội) cũng đang đau đầu tìm cách cắt lỗ chung cư, nhưng chưa tìm được khách mua. Anh Hùng cho biết đã mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá gốc mua là 3,7 tỷ, vay ngân hàng 2,9 tỷ, tương đương vay gần 80%. Sau thời gian ân hạn gốc, ưu đãi lãi suất, chủ nhà phải trả ngân hàng theo lãi suất thả nổi, ước tính mỗi tháng khoảng 30-40 triệu đồng, tức lãi suất đã lên 13 – 14%/năm. Số tiền trả nợ ngân hàng đã tăng gần gấp đôi sau giai đoạn hết ưu đãi lãi suất.
Anh Hùng tính toán, căn hộ hiện chưa có nội thất, nhận bàn giao nguyên mẫu chủ đầu tư nên nếu cho thuê cũng chỉ được 6-7 triệu/tháng. Nếu căn có đầy đủ nội thất có thể cho thuê 8 – 9 triệu đồng/tháng. “Tôi quyết định rao bán cắt lỗ, đầu tiên là giảm 300 triệu, sau đó giảm tiếp 100 triệu nhưng vẫn chưa có người mua. Một số khách hỏi xong lại thôi”, anh Hùng nói.
Thực tế, tại báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm.
Mặt bằng lãi suất cao đang tạo áp lực trực tiếp lên sức mua bất động sản. Theo DXS-FERI, tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2026 ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Nhìn về nửa cuối năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay được dự đoán khó hạ nhiệt nhanh, khi lãi suất huy động vẫn đang neo cao. Theo quan sát trên thị trường, một số ngân hàng trong nhóm Big4 đã chào mức lãi suất gửi tiết kiệm lên tới 8%/năm, trong khi tại một số ngân hàng tư nhân, mức lãi suất có thể đạt 8,9-9,4%/năm.
Với nhóm đã mua nhà để ở, điều quan trọng nhất lúc này là kiểm soát dòng tiền và tránh để khoản trả nợ vượt quá khả năng chi trả. Người vay nên rà soát lại dư nợ, thu nhập, chi phí sinh hoạt và chủ động duy trì khoản dự phòng đủ trang trải khoảng 6-12 tháng. Nếu có tiền nhàn rỗi, có thể ưu tiên giảm dư nợ để hạ chi phí lãi vay, nhưng không nên dùng hết tiền tiết kiệm để trả nợ.
Với nhóm đầu cơ, đầu tư, cần tính lại hiệu quả tài sản trên mặt bằng lãi suất hiện tại, thay vì tiếp tục kỳ vọng giá tăng. Nếu tiền cho thuê không đủ bù chi phí lãi vay và dòng tiền âm kéo dài, nhà đầu tư nên cân nhắc cơ cấu lại danh mục hoặc bán tài sản để giảm đòn bẩy. Đặc biệt, việc vay 70-80% giá trị bất động sản sẽ khiến áp lực tài chính tăng rất nhanh khi lãi suất chuyển sang thả nổi.
Còn với những người chưa mua nhà, không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi 7-8% trong 12-24 tháng đầu. Người mua cần tính khả năng trả nợ trên kịch bản lãi suất thả nổi cao hơn, đồng thời nên có ít nhất khoảng 40% vốn tự có thay vì sử dụng tối đa hạn mức ngân hàng. Sau khi cộng cả gốc, lãi và các chi phí sở hữu nhà, khoản trả nợ nên nằm trong ngưỡng vẫn cho phép gia đình duy trì chi tiêu, tiết kiệm và một khoản dự phòng cho các tình huống bất ngờ.
