Bỗng dưng bị rao bán đất trên Facebook
UBND phường Tam Bình, TP.HCM mới đây phát đi cảnh báo về thông tin không chính xác liên quan đến khu đất tại thửa đất số 970 và 971, tờ bản đồ số 143, phường Tam Bình trên mạng xã hội.
Theo đó, vào ngày 7/8, mạng xã hội (Facebook) xuất hiện thông tin từ tài khoản có tên Châu Văn Tú về việc chuyển nhượng 46 nền đất đã phân lô phía sau chợ đầu mối Nông sản Thủ Đức, kèm theo các nội dung giới thiệu về quy mô khu đất và tiến độ thực hiện dự án.
Tuy nhiên, qua kiểm tra, rà soát hồ sơ quản lý đất đai và tình hình thực tế trên địa bàn, UBND phường Tam Bình cho biết khu đất được đề cập trong thông tin trên mạng xã hội thuộc thửa đất số 970 và thửa đất số 971, tờ bản đồ số 143, phường Tam Bình, do ông Nguyễn Đình Trinh và bà Nguyễn Thị Thanh Trúc đứng tên sử dụng.
Đến thời điểm ban hành thông báo (ngày 7/8), UBND phường Tam Bình chưa chấp thuận chủ trương cho chủ sử dụng đất thực hiện xây dựng các tuyến đường giao thông trong phạm vi khu đất nêu trên theo bản vẽ đang được đăng tải trên mạng xã hội. Đồng thời, địa phương khẳng định, chưa có cơ sở xác nhận các thông tin về việc đã được cấp phép thi công hạ tầng, triển khai phân lô hoặc các nội dung pháp lý khác như thông tin đang lan truyền.
Văn bản cảnh báo của UBND phường Tam Bình, TP.HCM.
Vì vậy, các nội dung trên mạng xã hội có liên quan đến việc khu đất đã được chấp thuận đầu tư hạ tầng, phân lô hoặc đủ điều kiện chuyển nhượng theo nội dung đăng tải là không chính xác, có thể gây nhầm lẫn cho người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản.
UBND phường Tam Bình đề nghị các tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu tìm hiểu, giao dịch liên quan đến khu đất nêu trên cần liên hệ trực tiếp Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị phường Tam Bình để được cung cấp thông tin chính thức. Đồng thời, chính quyền khuyến cáo không chia sẻ, phát tán các thông tin chưa được kiểm chứng, tránh ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Cũng liên quan đến rao bán các đất nền 'ma', ngày 6/8, TAND TP.HCM đã xét xử bị cáo Quách Mộc Tân (Giám đốc Công ty An Lạc Tân), Nguyễn Tấn Hòa (Phó Giám đốc Công ty An Lạc Tân), Tăng Quang Sơn (Giám đốc Công ty Quang Sơn) và Nguyễn Lai (Giám đốc Công ty Thiên Lộc Land) về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Riêng Tân bị truy tố thêm tội Rửa tiền.
Theo cáo trạng, từ năm 2020 đến nay, Quách Mộc Tân cùng các đồng phạm là cấp phó và giám đốc 2 công ty môi giới Quang Sơn, Thiên Lộc Land đã đưa ra thông tin gian dối về các dự án đất nền 'ma' và căn hộ nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện giao dịch để huy động vốn, chiếm đoạt tiền của khách hàng.
Nhóm này bị cáo buộc chiếm đoạt hơn 371 tỷ đồng, đã hoàn trả hơn 58 tỷ đồng, còn hơn 315 tỷ đồng chưa khắc phục. Cơ quan điều tra đã làm việc với 265 bị hại, xác định số tiền bị chiếm đoạt hơn 304 tỷ đồng; ngoài ra còn nhiều khách hàng chưa tố cáo với số tiền hơn 67 tỷ đồng.
Các 'dự án ma' hoặc các quỹ đất đón gió thường chỉ dừng lại ở bước gom đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa có quyết định giao đất chính thức, nhưng đã tổ chức rao bán dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ hoặc hợp đồng góp vốn. (Ảnh: Minh Ngọc)
Khác nhau giữa sở hữu quỹ đất chiến lược và 'đón gió quy hoạch'
Thời gian qua, đối với lĩnh vực nhà đất, từ khóa "quy hoạch" cũng đang bị lạm dụng nhiều đến mức trở thành công cụ marketing hơn là một căn cứ pháp lý thực sự.
Do đó, để phân biệt được chủ đầu tư có quỹ đất chiến lược thật sự với những doanh nghiệp chỉ 'đón gió quy hoạch' trên giấy, theo TS. Lê Nguyễn Hồng Phương – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển Bất động sản, người dân cần nhìn vào nhiều lớp bằng chứng khác nhau, chứ không thể chỉ dựa vào lời giới thiệu của môi giới hay bản đồ quy hoạch được in sẵn trong tài liệu bán hàng.
Bà Phương chỉ ra 4 điểm mà người mua nhà đất cần nắm rõ.
Điểm khác biệt căn bản đầu tiên nằm ở nguồn gốc và tính pháp lý của thông tin quy hoạch mà chủ đầu tư đưa ra. Một doanh nghiệp có quỹ đất chiến lược thực chất bao giờ cũng có thể chỉ ra được văn bản quy hoạch gốc đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, kèm theo số hiệu quyết định, ngày ban hành và cơ quan ban hành cụ thể, chứ không chỉ là những bản đồ minh họa mang tính định hướng hoặc quy hoạch mới ở giai đoạn lấy ý kiến.
Ngược lại, những doanh nghiệp gom đất đón gió thường chỉ trưng ra các bản đồ quy hoạch chung, quy hoạch vùng ở cấp độ rất cao, hoặc thậm chí là các dự án hạ tầng mới chỉ nằm trong định hướng nghiên cứu, chưa hề được phê duyệt chính thức, rồi cố tình gắn kết một cách mập mờ với lô đất họ đang chào bán.
Vì vậy, người mua nên chủ động tự tra cứu thông tin quy hoạch tại cổng thông tin chính thức của Sở Nông nghiệp & Môi trường, Sở Xây dựng địa phương, thay vì chỉ tin vào tài liệu do bên bán cung cấp.
Khác biệt thứ hai nằm ở tính đồng bộ giữa pháp lý dự án và tiến độ triển khai thực tế trên thực địa. Chủ đầu tư có quỹ đất chiến lược thường đã hoàn tất các thủ tục quan trọng như quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, và có thể chứng minh được việc triển khai hạ tầng kỹ thuật đang diễn ra trên thực tế, chứ không chỉ nằm trên giấy tờ.
Trong khi đó, các 'dự án ma' hoặc các quỹ đất đón gió thường chỉ dừng lại ở bước gom đất nông nghiệp, đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa có quyết định giao đất chính thức, nhưng đã tổ chức rao bán dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ hoặc hợp đồng góp vốn. Đây chính là dấu hiệu cảnh báo rõ ràng nhất, bởi việc bán một sản phẩm chưa đủ điều kiện pháp lý để giao dịch chính là bản chất của 'dự án ma'.
TS. Lê Nguyễn Hồng Phương – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển Bất động sản.
Điểm khác tiếp theo nằm ở mối quan hệ thực chất giữa quỹ đất và quy hoạch hạ tầng cấp vùng hoặc quốc gia mà chủ đầu tư viện dẫn. Một doanh nghiệp có quỹ đất chiến lược thật sự thường sở hữu quỹ đất nằm trực tiếp trên hành lang tuyến hoặc trong phạm vi ảnh hưởng trực tiếp của công trình hạ tầng đã được phê duyệt, ví dụ như nằm sát nút giao cao tốc đã khởi công, hoặc trong bán kính phục vụ hợp lý của một nhà ga metro đang xây dựng.
Ngược lại, nhiều doanh nghiệp chỉ sở hữu đất cách xa hàng chục km so với công trình hạ tầng được nhắc đến, nhưng vẫn cố tình gắn tên dự án hoặc tài liệu quảng cáo với công trình đó để tạo cảm giác kết nối, trong khi thực tế mối liên hệ này gần như không đáng kể về mặt khoảng cách và khả năng tiếp cận thực tế.
Cuối cùng là liên quan đến năng lực tài chính và lịch sử triển khai dự án của chủ đầu tư. Doanh nghiệp có quỹ đất chiến lược thường đã có ít nhất một vài dự án được triển khai hoàn chỉnh trước đó, có thể kiểm chứng được tiến độ bàn giao thực tế cho khách hàng cũ, đồng thời có báo cáo tài chính minh bạch hoặc được kiểm toán.
Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp gom đất đón gió quy hoạch thường là các công ty mới thành lập, vốn điều lệ thấp so với quy mô dự án công bố, không có dự án tiền lệ để đối chiếu, và thường sử dụng chiến thuật huy động vốn sớm thông qua hình thức hợp tác đầu tư hoặc đặt chỗ trước khi có đủ pháp lý, nhằm lấy chính dòng tiền của người mua để tiếp tục triển khai dự án. Đây là một mô hình tiềm ẩn rủi ro rất lớn nếu quy hoạch không diễn ra đúng như kỳ vọng ban đầu.
Ngoài những căn cứ trên, TS. Lê Nguyễn Hồng Phương cho rằng, người mua cũng cần đặc biệt lưu ý đến hiện tượng quy hoạch bị treo kéo dài, vốn đang là một vấn đề khá phổ biến tại Việt Nam hiện nay.
Theo Bộ Tài chính, đến hết quý I/2026, cả nước ghi nhận 4.489 dự án và khu đất gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích khoảng 198,4 nghìn ha và tổng mức đầu tư hơn 3,3 triệu tỷ đồng.
Điều này có nghĩa là ngay cả khi một khu vực thực sự nằm trong quy hoạch đã được phê duyệt, việc quy hoạch đó có được triển khai đúng tiến độ hay không vẫn là một câu hỏi bỏ ngỏ, và người mua cần phân biệt rõ giữa việc có quy hoạch và việc quy hoạch đó có tiến độ triển khai đáng tin cậy.
Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, nếu quy hoạch không được triển khai sau một khoảng thời gian nhất định, người dân có quyền kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét hủy bỏ hoặc điều chỉnh, nhưng trong thời gian chờ đợi đó, giá trị và khả năng giao dịch của bất động sản có thể bị ảnh hưởng đáng kể.
Tóm lại, để tránh mua phải dự án ma hoặc quỹ đất chỉ mang tính đón gió quy hoạch, người mua nên áp dụng nguyên tắc kiểm chứng độc lập thay vì tin tưởng hoàn toàn vào thông tin một chiều từ chủ đầu tư hoặc môi giới.
"Luôn yêu cầu xem văn bản quy hoạch gốc kèm số hiệu quyết định, tự tra cứu thông tin tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, đối chiếu khoảng cách thực tế giữa lô đất và công trình hạ tầng được viện dẫn, tìm hiểu lịch sử triển khai dự án trước đó của chủ đầu tư, và đặc biệt thận trọng với những sản phẩm được chào bán dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ khi dự án chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định", Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển Bất động sản nói.
