Ngay sau khi quan điểm “Từ nay, chung cư không còn là tích sản mà sẽ là tiêu sản” của TS Nguyễn Trí Hiếu được chúng tôi đăng tải, cuộc tranh luận lớn đã bùng lên trên truyền thông và mạng xã hội. Chỉ trong vài ngày, khái niệm “tích sản - tiêu sản” được mổ xẻ trên nhiều diễn đàn với không ít ý kiến phản biện, thậm chí đặt lại câu hỏi về chính cách định nghĩa hai khái niệm này.
Trước những tranh luận đó, chúng tôi tiếp tục trao đổi với TS Nguyễn Trí Hiếu để ông làm rõ hệ quy chiếu, cơ sở lập luận và trực tiếp trả lời những phản biện để độc giả tự đánh giá.
“Nói chung cư là tiêu sản phải xét theo hệ quy chiếu giá trị nội tại”
Trương Thu Hường: Vì sao ông cho rằng chung cư có niên hạn là tiêu sản?
TS. Nguyễn Trí Hiếu: Bất cứ tài sản nào có niên hạn sử dụng, đến cuối thời hạn phải tháo dỡ hoặc loại bỏ thì theo cách nhìn của tôi, đó là tiêu sản, tức là tiêu phí tài sản. Chỉ những tài sản không bị giới hạn về thời gian sử dụng mới mang tính tích sản, tức là tích lũy tài sản.
Ví dụ, một người mua căn hộ 10 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 7 tỷ và có 3 tỷ vốn tự có. Trong 20 năm trả nợ, mỗi lần trả vào gốc, dư nợ giảm dần và phần vốn chủ sở hữu (equity) của người mua trong căn nhà tăng lên. Đến khi trả hết nợ, họ sở hữu 100% căn nhà trị giá 10 tỷ đồng.
Nếu sau đó, quyền sử dụng tài sản vẫn tiếp tục mà không bị giới hạn về thời gian, thì quá trình trả nợ chính là quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu – hay nói đúng hơn là tích lũy giá trị ròng của vốn chủ sở hữu, tức tích sản.
Nhưng với một căn chung cư có thời hạn sử dụng 50 năm thì khác. Sau 20 năm trả hết nợ, đến năm thứ 50, nếu công trình xây dựng trên đất không còn đủ điều kiện sử dụng và phải phá bỏ, phần giá trị ròng của vốn chủ sở hữu đã tích lũy trong công trình đó cũng chấm dứt và triệt tiêu. Muốn tiếp tục sử dụng, cư dân phải bỏ tiền xây dựng công trình mới và một vòng tích lũy mới lại bắt đầu. Nhưng vòng tích lũy mới này cũng sẽ bị triệt tiêu khi đến “niên hạn” mới. Cứ như thế công trình xây dựng trên đất là tiêu sản và tiếp tục là tiêu sản trong những niên hạn kế tiếp.
Vì vậy, phần tôi gọi là “tích sản” của căn chung cư chính là quyền của cư dân đối với đất xây dựng tòa nhà, nếu nó được xác lập lâu dài. Còn phần công trình có vòng đời hữu hạn là “tiêu sản”, dù cư dân có đủ tiền xây lại hay không. Bỏ tiền xây dựng lại đồng nghĩa bắt đầu một vòng chi phí mới (chứ không phải tích lũy tài sản trên phần công trình).
Trương Thu Hường: Quan điểm này đang vấp phải nhiều phản biện. Bởi dù có niên hạn, chung cư vẫn tạo ra giá trị trong suốt vòng đời: để ở, để cho thuê và có thể tăng giá khi bán lại. Tương tự, một chiếc ô tô hay máy móc dù cuối cùng phải loại bỏ vẫn có thể tạo ra thu nhập rất lớn trong thời gian sử dụng. Vậy tại sao một tài sản có thời hạn nhưng tạo ra giá trị và dòng tiền trong suốt vòng đời lại được ông coi là “tiêu sản”?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Đó là một cách nhìn khác. Hệ quy chiếu mà tôi xét là giá trị nội tại (Intrinsic Value) của chính tài sản đó chứ không tính những của cải, doanh thu hay lợi nhuận được tạo ra trong quá trình sử dụng. Những giá trị phát sinh từ việc sử dụng tài sản, theo tôi, có thể gọi là giá trị phái sinh (Derivative Value).
Ví dụ, một chiếc ô tô giá 500 triệu đồng có thể được dùng để chạy dịch vụ và tạo ra rất nhiều thu nhập. Nhưng nếu chiếc xe chỉ có vòng đời 10 năm và sau 10 năm phải loại bỏ thì xét riêng bản thân chiếc xe, 500 triệu đồng ban đầu đã được tiêu dùng hết trong vòng đời của nó. Giá trị nội tại (Intrinsic Value) của chiếc xe cuối cùng về 0. Vậy, theo hệ quy chiếu của tôi, đó là tiêu sản. Còn giá trị kinh doanh khi sử dụng chiếc xe là giá trị phái sinh thì giá trị này không được tôi tính đến khi định nghĩa chiếc ô tô là tiêu sản hay tích sản.
Chung cư cũng vậy. Trong 50 năm, bạn có thể cho thuê, tạo ra rất nhiều lợi nhuận hoặc bán lại có lãi lớn khi giá trị thị trường tăng lên hay hoạt động kinh doanh nhà cho thuê thuận lợi. Nhưng những giá trị đó là giá trị phái sinh, không phải là giá trị nội tại của căn hộ.
Câu hỏi khác rất quan trọng: Nếu căn hộ được cấu tạo bởi phần đất (được chia sẻ với các chủ căn hộ khác) và phần công trình xây dựng thì giá trị ròng của vốn chủ sở hữu mà tôi đã tích lũy sau bao nhiêu năm trong cấu phần “đất” và cấu phần “công trình” đó sẽ là bao nhiêu khi công trình đi đến hết vòng đời?
“Tiêu sản là chỉ nói riêng phần công trình xây dựng của chung cư”
Trương Thu Hường: Về chính câu hỏi quan trọng đó, ông có kiến giải thế nào?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Nếu lấy ví dụ một căn hộ trị giá 10 tỷ đồng, tôi ước tính khoảng 30%, tương đương 3 tỷ đồng , có thể là phần giá trị gắn với quyền sử dụng đất; khoảng 70%, tương đương 7 tỷ đồng , là giá trị công trình. Khi đi đến hết vòng đời, 7 tỷ gắn với công trình thì tiêu hao, nhưng 3 tỷ gắn với quyền sử dụng đất vẫn còn.
Tỷ lệ này chỉ mang tính ước tính. Ở nơi giá đất rất cao, tỷ trọng đất có thể lớn hơn 30%; nơi giá đất thấp, tỷ trọng công trình có thể cao hơn 70%.
Tôi không cho rằng mọi giá trị của căn chung cư đều biến mất. Phần quyền lợi lâu dài đối với đất vẫn còn; phần bị tiêu hao là giá trị của công trình khi công trình đi hết vòng đời.
Trương Thu Hường: Nhưng trong một bài báo khác, chính ông lại được dẫn lời rằng “tiêu sản hay tích sản không phụ thuộc vào niên hạn chung cư mà do vốn chủ sở hữu”. Vậy chính xác yếu tố nào quyết định theo quan điểm của ông?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Điều mà tôi muốn nói đến là tiêu sản hay tích sản không phụ thuộc vào niên hạn 25 năm, 50 năm hay 100 năm, mà việc giới hạn thời gian cho việc sở hữu và sử dụng bất động sản sẽ làm cho bất động sản đó trở thành tiêu sản hay tích sản. Bất kể ở niên hạn nào, đến hạn “công trình” sẽ hết hạn sử dụng và phải đập đi, xây lại. Nếu việc này không xảy ra, chủ nhà sẽ không thể tiếp tục sử dụng căn hộ trên miếng đất đã được cấp quyền sử dụng. Ngay cả khi tu sửa lại theo đúng qui định, công trình mới sẽ lại có một niên hạn mới, và cứ thế.
Liên quan đến vốn chủ sở hữu (equity) trên “công trình”, tất cả vốn ròng tôi tích lũy trong những năm trước sẽ bị triệt tiêu khi đến niên hạn, vì tôi mất quyền sử dụng công trình cũ.
“Chung cư 100 năm tuổi ở Mỹ vẫn là tích sản, vì sao?”
Trương Thu Hường: Dù pháp luật có quy định niên hạn hay không, mọi công trình rồi cũng xuống cấp và có ngày phải phá bỏ. Nếu cứ đến cuối vòng đời phải phá dỡ là trở thành “tiêu sản”, chẳng phải cuối cùng mọi công trình nhà ở đều là tiêu sản hay sao?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Không hẳn vậy. Có thể nhìn sang Mỹ - nơi chung cư không bị ấn định một niên hạn theo kiểu đến một mốc nhất định thì quyền sử dụng công trình tự động chấm dứt. Tất nhiên, công trình vẫn phải đáp ứng tiêu chuẩn an toàn; nếu không còn an toàn, chính quyền có thể yêu cầu sửa chữa hoặc phá dỡ. Tại những thành phố lớn của Mỹ có những tòa nhà có tuổi thọ cả trăm năm nhưng vẫn được duy trì.
Có nghĩa, công trình có thể già đi, nhưng quyền sử dụng tài sản không nhất thiết phải “hết hạn” theo tuổi thọ của công trình.
Dĩ nhiên, không có công trình nào tồn tại vĩnh viễn. Nhưng tuổi thọ của một công trình hoàn toàn có thể dài hơn một đời người, thậm chí được sử dụng qua nhiều thế hệ nếu được bảo trì tốt.
Vì vậy, điều tôi nói không bao hàm việc công trình có tồn tại vĩnh viễn về mặt vật lý hay không, mà là quyền tài sản của người sở hữu có bị ấn định một thời điểm chấm dứt hay không.
Trương Thu Hường: Nhưng quả thực khi tra cứu các thuật ngữ kế toán, tài chính, cũng không hề có khái niệm tích sản hay tiêu sản.
TS Nguyễn Trí Hiếu: Chính xác. Cách định nghĩa tiêu sản dựa theo “giá trị nội tại” là hệ quy chiếu của tôi. Ở Mỹ, người ta cũng không gọi tài sản là “tích sản” hay “tiêu sản”, nhưng có sự phân biệt về chi tiêu cho bất động sản giữa Expense (chi phí) và Investment (đầu tư).
Nếu bạn thuê căn hộ, tiền thuê là một khoản Expense . Bạn trả tiền để có quyền sử dụng nhà trong một khoảng thời gian nhưng không tích lũy Equity (vốn chủ sở hữu) trong căn nhà đó.
Còn khi mua nhà bằng vốn vay, phần tiền trả vào nợ gốc làm dư nợ giảm dần và Equity của người mua trong căn nhà tăng lên. Đến khi trả hết nợ gốc, về nguyên tắc người mua đã tích lũy toàn bộ phần vốn chủ sở hữu trong tài sản. Do đó, nếu tôi thuê căn hộ thì căn hộ là tiêu sản và nếu tôi mua căn hộ thì căn hộ trở thành tích sản.
Trương Thu Hường: Ông có điều gì muốn bổ sung không?
TS Nguyễn Trí Hiếu: Tôi muốn làm rõ thêm một điểm. Phần trao đổi ở trên chủ yếu nói đến trường hợp mua chung cư bằng vốn vay ngân hàng. Nếu một căn hộ bao gồm hai cấu phần là quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất, thì về nguyên tắc, khoản tiền trả nợ cũng có thể được nhìn theo hai phần tương ứng.
Phần trả nợ gắn với quyền sử dụng đất làm tăng *equity* trên phần đất và theo cách nhìn của tôi, đó là quá trình gia tăng tích sản. Ngược lại, phần trả nợ gắn với công trình xây dựng có niên hạn thì không tạo ra *equity* được bảo toàn lâu dài, bởi khi công trình đi hết vòng đời, phần giá trị này sẽ bị tiêu hao. Vì vậy, tôi xem đây là khoản trả nợ cho phần “tiêu sản”.
Theo cùng cách lập luận đó, với người mua căn hộ hoàn toàn bằng tiền mặt, giá trị căn hộ cũng có thể được tách thành hai cấu phần: **giá trị gắn với quyền sử dụng đất là phần tích sản, còn giá trị công trình có vòng đời hữu hạn là phần tiêu sản.**
Cuối cùng, đây là một cuộc thảo luận liên quan trực tiếp đến hàng triệu người: từ chủ sở hữu căn hộ, người kinh doanh, nhà đầu tư cho tới toàn bộ thị trường bất động sản chung cư.
Tôi mong báo chí và truyền thông tiếp tục mở rộng cuộc thảo luận, ghi nhận ý kiến từ nhiều thành phần trong nền kinh tế, qua đó cung cấp thêm những góc nhìn để các cơ quan chức năng tham khảo trong quá trình xây dựng và hoàn thiện chính sách.
if (pageSettings.allow3rd) admicroAD.unit.push(function () { admicroAD.show('admzonek1fs4xky') });
