TP.HCM: Giá trung bình căn hộ mới 160 triệu đồng/m2

Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường nhà ở TP.HCM đang bước qua giai đoạn “điểm nén” sau nhiều năm thiếu hụt nguồn cung. Các chỉ số về giá bán, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ cho thấy thị trường không chỉ phục hồi thanh khoản, mà đang bước sang một chu kỳ mới.

Cụ thể, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 6.113 USD/m² (tương đương gần 160 triệu đồng/m²), tăng 16% so với quý trước và 65% so với cùng kỳ năm 2024. Theo Cushman & Wakefield, đà tăng giá chủ yếu đến từ các dự án mới luôn có định vị cao hơn so với dự án cũ.

Đơn vị nghiên cứu dự báo xu hướng giá bán sơ cấp tại TP.HCM nhiều khả năng sẽ tiếp tục neo cao trong bối cảnh chi phí đầu vào và lãi suất gia tăng. Bên cạnh đó, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang đổ vào TP.HCM với kỳ vọng dư địa tăng trưởng sau thời gian dài thị trường trầm lắng do thiếu hụt nguồn cung mới.

Đáng chú ý, mức tăng giá diễn ra song song với sự phục hồi của nguồn cung. Quý IV/2025, TP.HCM ghi nhận khoảng 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng gấp 5 lần so với quý III và 4% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi và mang tính chọn lọc.

Trong đó, khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với khoảng 85%, trong khi khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%, phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao gia nhập thị trường trong chu kỳ tiếp theo. Trong số này, phần lớn là phân khúc căn hộ hạng sang chiếm 57%, theo sau là trung cấp (28%) và cao cấp (14%).

Dù giá cao, thị trường vẫn ghi nhận lượng giao dịch tăng 19% so với quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Với khoảng 3.196 căn hộ được giao dịch, gần tương đương lượng mở bán mới, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 62% lên mức cao nhất trong năm.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cho thấy cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.

“Nhìn chung, nguồn cầu đang dẫn dắt thị trường trong ngắn hạn, tạo nền tảng cho đà phục hồi trong giai đoạn tới”, bà Ngọc nói.

Ngược lại, ở phân khúc nhà liền thổ, giá bán sơ cấp bình quân toàn thị trường giảm mạnh hơn 50%, từ khoảng 13.014 USD/m² xuống còn 6.330 USD/m². Trong khi nguồn cung tăng đột biến trong quý IV/2025, với khoảng 1.535 căn mở bán mới, cao gấp hơn 50 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm trước.

Báo cáo cũng chỉ ra, một trong những nguyên nhân chủ yếu là do hiệu ứng “pha loãng” từ các dự án đại đô thị ở khu vực ngoại vi, nhất là khu vực Cần Giờ (cách trung tâm TP.HCM khoảng 60km) chiếm khoảng 92% tổng nguồn cung mới. Phần còn lại phân bổ tại khu vực Thủ Đức và Bình Tân.

Tuy nhiên, tại các khu vực trọng điểm, giá nhà liền thổ vẫn duy trì ở mức cao kỷ lục, phản ánh giá trị bất động sản tại các vị trí chiến lược không suy giảm. Dẫn đầu là TP. Thủ Đức (cũ) với mức khoảng 13.214 USD/m², theo sau là Bình Tân khoảng 5.378 USD/m² và Bình Chánh khoảng 4.043 USD/m².

Mặc dù giá bán sơ cấp bình quân giảm đáng kể, thị trường nhà liền thổ vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Chỉ tính riêng trong quý IV/2025, lượng giao dịch đạt khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý trước và cùng kỳ năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên khoảng 70%.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng diễn biến này phản ánh sức cầu lớn ở các phân khúc có quy hoạch bài bản, kết nối với các hạ tầng chiến lược trong tương lai như các tuyến vành đai, cao tốc và mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

“Điều quan trọng đối với các đại đô thị khi dịch chuyển ra ngoại vi là liệu dự án có đủ điều kiện thu hút cư dân về sinh sống hay đối mặt với nguy cơ trở thành “đô thị ma”. Giãn dân chỉ có thể xảy ra khi hạ tầng và kết nối giao thông thực sự đáp ứng được nhu cầu sinh sống lâu dài.”, bà Ngọc nói.

Nhìn chung, quý IV/2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường nhà ở TP.HCM, khi cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều ghi nhận sự trở lại rõ nét của nguồn cung. Sự cân bằng tương đối giữa lượng sản phẩm mở bán mới và tỷ lệ hấp thụ cho thấy niềm tin của người mua đang dần phục hồi, đặc biệt đối với các dự án có vị trí và pháp lý tốt.

“Trong thời gian tới, diễn biến thị trường sẽ tiếp tục phụ thuộc vào tốc độ ra hàng có kiểm soát của các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận tín dụng và tiến độ tháo gỡ pháp lý; trong khi phát triển hạ tầng và việc mở rộng ranh giới hành chính của TP.HCM được kỳ vọng sẽ định hình mặt bằng giá và nhu cầu trong chu kỳ tiếp theo.”, bà Ngọc nhận định.