Liệu thị trường bất động sản năm 2026 có xảy ra hiện tượng "đứt gãy"?

Thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam tiếp tục chứng kiến sự mở rộng về quy mô lẫn phân khúc sản phẩm trong năm 2025 và tiếp tục xu hướng tăng trong chu kỳ mới.

Theo dữ liệu của JLL, thị trường phía Nam bao gồm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh dự kiến chào đón trung bình hàng năm 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ trong giai đoạn 2026-2030.

Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực phía Nam đã đạt 2.740 USD/m² vào quý 4/2025, tăng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Trong khi đó, giá nhà liền thổ cán mốc 4.427 USD/m² đất, tăng 1,9 lần so với năm 2020.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ tại họp báo vào ngày 27/1, các đại đô thị tích hợp lấy định hướng giao thông công cộng làm cơ sở (TOD (Transit-Oriented Development)) ngày càng phát triển mạnh mẽ với xu hướng chuyển dịch ra ngoài phạm vi đường Vành đai 2, và tiến đến Vành đai 3 và 4 nhờ tận dụng lợi thế từ các dự án hạ tầng lớn đang triển khai như sân bay Long Thành, các tuyến metro, đường cao tốc,...

"Trong chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn về sản phẩm căn hộ (từ trung cấp đến cao cấp, siêu sang), biệt thự, nhà phố, cùng các loại hình mới như sản phẩm xanh, căn hộ thông minh. Hoạt động mua bán & sáp nhập (M&A) nhằm đầu tư và phát triển trong lĩnh vực nhà ở sẽ tiếp tục sôi động, ghi nhận chủ yếu bởi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển, giúp thanh lọc thị trường, nâng cao chất lượng phát triển và bàn giao sản phẩm", bà Trang cho biết.

Tổng Giám đốc JLL Việt Nam chia sẻ thêm, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, đặc biệt tại các đô thị phát triển bài bản và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới. Chi phí đất đai gia tăng, lạm phát và tâm lý đầu tư đón đầu hạ tầng, trong khi nhu cầu ở thực duy trì ổn định, tiếp tục tạo lực đẩy cho mặt bằng giá.

Một câu hỏi được đặt ra là liệu thị trường bất động sản năm 2026 có thể xảy ra hiện tượng "đứt gãy" hay không? Theo bà Trang, nếu có đứt gãy, khả năng cao sẽ không xuất phát từ phía cung mà chủ yếu nằm ở phía cầu, nhất là nhu cầu mua căn hộ.

"Có thể sẽ có sự đứt gãy ở phân khúc đầu tư – đầu cơ, nhưng đồng thời điều này cũng mở ra cơ hội để nhu cầu ở thực tham gia thị trường một cách ổn định và bền vững hơn", bà Trang nhận định.

Bối cảnh kinh tế toàn cầu, những bất ổn của kinh tế thế giới cùng với các điều chỉnh chính sách liên quan đến đất đai, thuế và quản lý tài sản được cho là sẽ tác động trực tiếp đến hành vi của người mua và nhà đầu tư.

Bà Lê Thị Huyền Trang chia sẻ thêm, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục hưởng lợi từ nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng FDI bền vững, môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và hệ thống hạ tầng liên kết vùng hoàn thiện.

Dự báo tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 50% vào năm 2030, thúc đẩy nhu cầu nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp mạnh mẽ hơn nữa. Các xu hướng chủ đạo định hướng sự phát triển của thị trường bao gồm đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, chuyển đổi số, phát triển dự án xanh và tích hợp yếu tố ESG.

Việc xây dựng các khu đô thị lớn, khu công nghiệp công nghệ cao, logistics và cải tiến dịch vụ khách sạn sẽ giữ vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch và thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Đáng chú ý, thị trường Việt Nam đang chuyển mình từ mô hình cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng. Các sản phẩm bất động sản không còn chỉ cạnh tranh dựa trên vị trí hay chất lượng xây dựng như giai đoạn trước đây mà còn phải vượt trội về những giá trị gia tăng như trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành và dịch vụ hậu mãi, nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư về giá trị thực của tài sản.