Chiến lược giãn dân của Hà Nội tạo cú xoay trục lớn trên thị trường bất động sản

Cushman & Wakefield vừa công bố Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat Hà Nội quý IV/2025, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ nét của cả nguồn cung và nhu cầu ra khu vực ngoại thành, khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau chu kỳ tăng trưởng nóng.

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, diễn biến này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị đa cực của Hà Nội, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu nhu cầu ở thực. Thị trường đang chuyển trọng tâm sang các khu đô thị tích hợp, quy hoạch bài bản, gắn với hạ tầng ngày càng hoàn thiện và quỹ đất phát triển còn dồi dào.

Nguồn cung căn hộ dịch chuyển mạnh ra ngoại thành

Trong năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần năm 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung tăng 34% so với quý trước nhưng thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh sự điều chỉnh nhịp độ ra hàng sau giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng kết nối nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất còn lớn và mặt bằng giá cạnh tranh hơn. Căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, trong khi phân khúc bình dân vẫn gần như vắng bóng.

Quý IV/2025 ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với quý III nhưng giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức này vẫn cao hơn 31% so với quý IV/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn trầm lắng.

"Xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại ô có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu, đặc biệt tại các dự án có tiến độ triển khai rõ ràng và hệ tiện ích đồng bộ" Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam nói.

Trong quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m2, giảm 10% so với quý trước nhưng tăng 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng, kéo mặt bằng giá chung xuống. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá dài hạn vẫn được duy trì, phản ánh áp lực từ chi phí đầu vào và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.

Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường dự kiến đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh.

Nguồn cung nhà liền thổ giảm nhưng hấp thụ tốt tại đại đô thị

Song song với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận sự dịch chuyển tương tự. Năm 2025, Hà Nội có khoảng 3.500 căn mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai trong 6 năm gần đây. Riêng quý IV/2025, nguồn cung đạt hơn 220 căn, tăng nhẹ so với quý trước nhưng giảm mạnh so với cùng kỳ do thiếu vắng các dự án quy mô lớn.

Bà Ngọc đánh giá, nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi quỹ đất rộng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh và phù hợp với định hướng phát triển đô thị vệ tinh, đại đô thị tích hợp.

Năm 2025 ghi nhận gần 4.800 căn nhà liền thổ được tiêu thụ – mức cao nhất kể từ năm 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh tại các đại đô thị ở khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng quý IV/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn do nguồn cung hạn chế trong quý này.

Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án có vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, hệ tiện ích đồng bộ và uy tín chủ đầu tư, cho thấy người mua ngày càng ưu tiên giá trị ở thực và chất lượng sản phẩm hơn yếu tố đầu cơ ngắn hạn.

Trong quý IV/2025, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại Hà Nội đạt khoảng 9.917 USD/m2, giảm 8% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm trước. Mức điều chỉnh chủ yếu đến từ nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất – những địa bàn hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng và đầu tư hạ tầng.

Trong trung hạn từ 2026 đến 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành.

Xu hướng này dự báo sẽ tạo ra sự cạnh tranh ngày càng mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng bền vững trong dài hạn.