(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá. Đến hiện tại đã có 25/63 tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất, trong đó có ba thành phố trực thuộc Trung ương là TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.
Với bảng giá đất mới, mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, được kỳ vọng giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, chia sẻ tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024" vừa diễn ra, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng cho rằng việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư có lẽ là cái khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ.
"Ngoài ra, các doanh nghiệp thời gian tới đây có nên công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay hay không? Vì giá đất có doanh nghiệp nói chiếm 15%, có doanh nghiệp lại nói chiếm tới 45% trong việc cấu thành giá bán sản phẩm", vị này băn khoăn.
Do đó, ông Khởi cho rằng thời gian tới có thể sẽ phải tiếp tục nghiên cứu và có thể đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành.
Về phía chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng Luật Đất đai mới đã đề cập đến nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.
“Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án. Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương", vị này nói.
Chủ tịch GP.Invest lấy ví dụ có trường hợp cùng một thửa đất, được giao cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.
"Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư", ông Hiệp kiến nghị.
Ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch CTCP Phát triển Nhà Constrexim nêu quan điểm, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư tại Việt Nam.
"Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, tôi chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như hiện nay. Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng với giá đất quá cao như hiện tại, đắt hơn cả Tokyo thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư thương mại, dịch vụ quốc tế nào còn dám đến đầu tư tại Việt Nam", lãnh đạo Contrexim cho biết.
Liên quan đến vấn đề giá đất hiện nay, ông Cây kiến nghị doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho biết đã kiến nghị với TP HCM, nếu điều chỉnh tăng bảng giá đất như hiện nay nhà đầu tư sẽ chạy khỏi Thành phố.
"Về TP HCM cái gì cũng đắt thì người ta sẽ chạy về Đức Hòa, Long An đầu tư. Bảng giá đất tăng, thành phố có thể thu được giá cao trong 5 năm, nhưng sau đó nhà đầu tư sẽ chạy đi", vị này nêu vấn đề.
Theo Chủ tịch HoREA, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Trong vòng ba năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.
"Chúng tôi đã báo cáo lên Chính phủ và các Bộ rằng, lần điều chỉnh đầu tiên dường như chưa ảnh hưởng ngay lập tức đến thị trường bất động sản. Bởi phương pháp định giá hiện tại vẫn dựa trên thặng dư chứ không hoàn toàn căn cứ vào bảng giá đất. Tuy nhiên, vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường", ông Châu nhận định.
