GS.TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.
Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2.
Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.
Tại hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường Luật Đất đai 2024 chia sẻ về quy định bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá.
Theo đó, bảng giá lần này từ quy trình đến thẩm quyền ban hành cũng khác trước đây. Luật Đất đai 2024 quy định UBND có trách nhiệm trình bảng giá đất, Hội đồng nhân dân sẽ quyết định bảng giá đất. Điều đó cho thấy, càng ngày quy định càng mang tính chất chuyên nghiệp hoá hơn trách nhiệm của từng cơ quan.
Ông Bình cho biết thêm, trước đây có khung giá và cũng quy định trường hợp nào khung giá thay đổi, trường hợp nào bảng giá thay đổi. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng không điều chỉnh. Nhiều địa phương cho rằng, muốn điều chỉnh nhưng mắc kẹt ở khung giá của Chính phủ. Lần này, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất và giao quyền chủ động cho các địa phương ban hành bảng giá đất.
Ông Lê Văn Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường
Định giá cho các dự án bất động sản (nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng) không áp dụng bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể. Còn những dự án bất động sản như khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì áp dụng bảng giá. Hay những trường hợp khác sẽ thực hiện đấu giá đấu thầu.
"Đến hiện tại nói rằng Luật Đất đai 2024 có thành công hay không thì chưa thể có cơ sở đánh giá có thể thành công hay không, được mất như thế nào, một chính sách pháp luật đánh giá có tác động vào cuộc sống không thể tính bằng tháng. Luật mới có hiệu lực 6 tháng, thậm chí có nhiều địa phương còn đang tập huấn, có những chính sách đến tận vài năm sau mới thấy có hiệu quả. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đang nhìn thấy rằng, giá đất đang dần ổn định", ông Bình nói.
Về việc Luật quy định các tỉnh phải điều chỉnh bảng giá đất, ông Bình cho biết, có tỉnh điều chỉnh, có tỉnh không. Thực tế, có những tỉnh mà dùng hệ số điều chỉnh và mỗi năm ban hành một hệ số và không điều chỉnh bảng giá gốc. Tuy nhiên, khi căn cứ theo Luật mới, tính giá đất không được nhân với hệ số điều chỉnh thì mặt bằng giá sẽ thấp và sắp tới bắt buộc các địa phương sẽ phải điều chỉnh bảng giá đất. Đến hiện tại đã có 25/63 tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất và con số này sẽ còn tăng hơn nữa trong thời gian tới.
Chia sẻ xung quanh vấn đề áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024, GS. TS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Thực tế là để bảng giá đất thấp hay cao đều có những ý kiến "kêu ca".
GS. Đặng Hùng Võ đặt ra vấn đề: Vì sao có những chuyện tranh cãi này?
Theo ông Võ có 2 vấn đề. Thứ nhất, bảng giá đất phải tương đương thị trường, phù hợp thị trường. Điều này được quy định từ Luật Đất đai 2013 nhưng đến nay vẫn chưa làm được. Vấn đề đặt ra là thực thi áp dụng thế nào? Đây là câu chuyện chính sách của Nhà nước.
Trường hợp nào áp dụng 80% thị trường, trường hợp nào áp dụng 20% thị trường, những trường hợp cụ thể sẽ có những tỷ lệ áp dụng khác nhau. Áp dụng thế nào để thu hút đầu tư, phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội chính là do chính sách điều tiết của Nhà nước. Chính sách hiện nay thế này nhưng 5 năm sau vẫn có thể thay đổi.
Đó chính là câu trả lời cho những ý kiến ngược nhau về việc đưa giá đất tiến sát với giá thị trường.
Thứ hai, chúng ta đang chuyển từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường. Do đó, giá trị do kinh tế thị trường quyết định.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng thông tin tại hội thảo, sau khoảng 6 tháng đi vào áp dụng (từ 1/8/2024), chúng ta cũng đã thấy một số vấn đề phát sinh. Bởi sau khi các địa phương thực thi luật, tuỳ vào điều kiện thực tế của các địa phương thì sẽ có những mức tác động, ảnh hưởng khác nhau. Từ đó, các địa phương sẽ bắt đầu phát sinh các vấn đề khác nhau.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng
Ông Khởi chỉ ra một số điều cần lưu ý. Thứ nhất là cần tuyên truyền, phổ biến để làm rõ bản chất của các quy định pháp luật. Ví dụ như định giá đất theo nguyên tắc thị trường là như thế nào?
Thứ hai là đội ngũ tư vấn định giá đất của chúng ta đã đáp ứng được yêu cầu hay chưa?
Thứ ba là các địa phương đã triển khai đồng bộ hay chưa. Ví dụ, Luật cho phép các địa phương được ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong thời gian chờ bảng giá đất lần đầu công bố vào 1/1/2026, thống kê là hơn 20 địa phương đã ban hành bảng giá, vậy ví dụ, nếu Hà Nội điều chỉnh nhưng Bắc Ninh không điều chỉnh… thì chúng ta quản lý như thế nào.
Về việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, đây có lẽ là cái khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ, vậy hài hoà ở chỗ này nên như thế nào?
Ngoài ra, các doanh nghiệp thời gian tới đây có nên công bố Các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay hay không? Vì giá đất có doanh nghiệp nói chiếm 15%, doanh nghiệp nói 45% trong việc cấu thành giá bán sản phẩm.
Ở góc độ quản lý pháp luật, ông Khởi cho rằng thời gian tới chúng ta có thể tiếp tục nghiên cứu và có thể đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành.
