Bế tắc cấp sổ hồng nhà, đất - Bài 3: Vướng pháp lý, khó gỡ!

Ngân hàng nắm “đằng cán”

Theo các chuyên gia, với những dự án chủ đầu tư (CĐT) đã mang sổ thế chấp ngân hàng, dự án liên quan đến vụ án hình sự thì với quy định hiện nay không thể tháo gỡ vướng mắc để cấp sổ hồng. Trường hợp những chung cư do Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển địa ốc Khang Gia (Công ty Khang Gia) làm CĐT không được cấp sổ hồng là ví dụ.

Tại các chung cư Khang Gia Gò Vấp, Khang Gia Tân Hương, ngoài những vi phạm khác, công ty đã đem sổ đỏ của dự án thế chấp ngân hàng, đến nay chưa được giải chấp. Ông Nguyễn Quốc Dũng, Trưởng ban Quản trị chung cư Khang Gia Gò Vấp, cho biết, việc CĐT - Công ty Khang Gia mang sổ khu đất của chung cư đi thế chấp, ban quản trị chỉ nắm qua những văn bản trả lời và cuộc họp với các cơ quan liên quan. Đó là năm 2020, cư dân đọc được văn bản của Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM gửi Công ty Khang Gia và các đơn vị liên quan mới biết giấy chứng nhận của chung cư đang bị thế chấp ở ngân hàng.

Cụ thể, tháng 4-2012, Sở TN-MT cấp sổ hồng cho Công ty Khang Gia với diện tích gần 4.000m 2 đã xây chung cư. Đến tháng 6-2012, công ty đem sổ thế chấp cho Ngân hàng BIDV chi nhánh Đông Sài Gòn và Tây Sài Gòn. “Khi biết được thông tin trên, một số cư dân đã liên hệ ngân hàng để nắm thông tin về số dư nợ cũng như đề nghị xóa thế chấp. Tuy nhiên, do không có hợp đồng thế chấp cũng như mọi giấy tờ liên quan nên ngân hàng từ chối. Trong khi đó, tại một số cuộc họp với các ban ngành, chúng tôi có nghe thông tin Tổng giám đốc Công ty Khang Gia bị khởi tố, nay cũng đã qua đời. Như vậy việc cấp sổ cho cư dân sẽ được thực hiện như thế nào?”, ông Dũng bức xúc nói.

Việc cấp sổ hồng cho cư dân tại chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú), với CĐT là Công ty cổ phần Xây dựng Công trình 585 (Công ty 585) cũng rơi vào tình trạng tương tự. Theo ông Thái Thanh Lợi, Trưởng ban Quản trị, chung cư Phú Thạnh có hơn 800 căn hộ, được đưa vào sử dụng từ năm 2010 và cư dân đã thanh toán cho CĐT hơn 95% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, công ty đã đem “cắm” ngân hàng tài sản hình thành trong tương lai là 219 căn hộ vào năm 2010.

Tháng 6-2024, Ngân hàng Việt Á chi nhánh TPHCM đã ban hành thông báo đang thực hiện thủ tục khởi kiện để phát mãi đối với những căn hộ đang bị công ty thế chấp. Cũng trong tháng này, UBND phường tổ chức cuộc họp giữa ngân hàng, CĐT và đại diện cư dân. Tại cuộc họp, đại diện CĐT cho biết, thời điểm những năm 2010, bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng, lãi suất ngân hàng lên tới 22-23%/năm khiến công ty gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh cũng như thu xếp các khoản nợ với ngân hàng. Đến năm 2022, ngân hàng đã đồng ý cho công ty thanh toán theo từng mã căn hộ và ngân hàng giải chấp từng căn.

Cũng theo đại diện công ty, vào thời điểm đó, công ty đã giải chấp được 6/219 căn hộ. Công ty cũng đề xuất, phía ngân hàng tiếp tục cho công ty vay trong vòng 3 năm tới để xử lý giải chấp 213 căn hộ còn lại. Tại buổi làm việc, đại diện phía ngân hàng xác nhận số dư nợ của công ty hơn 188 tỷ đồng, chưa tính lãi phát sinh. Cũng theo đại diện ngân hàng, công ty đã thể hiện sự thiện chí, phối hợp cùng ngân hàng để giải quyết công nợ.

“Sau cuộc họp trên, người dân rất hy vọng trong thời gian không lâu sẽ được nhận sổ hồng. Thế nhưng, theo danh sách những căn hộ bị CĐT mang đi thế chấp vẫn chưa có căn nào được cấp sổ hồng và bàn giao cho cư dân. Đồng thời, CĐT cũng chưa thực hiện bàn giao quỹ bảo trì cho chúng tôi để bảo trì các hạng mục đã xuống cấp dù UBND TPHCM đã ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính”, ông Lợi thông tin.

Sẽ “tháo” được nếu làm hết trách nhiệm?

Về trường hợp vướng khoản thế chấp dự án của CĐT, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), năm 2014, hiệp hội từng kiến nghị UBND TPHCM xác định người mua nhà là bên thứ ba. Các cơ quan chức năng nên có biện pháp buộc CĐT giải chấp được sổ của dự án để từ đó làm sổ hồng cho khách hàng. Tranh chấp giữa CĐT và ngân hàng là tài sản thế chấp mà tài sản đã bán cho dân thì để hai bên giải quyết với nhau hoặc đưa ra tòa giải quyết, người dân không liên quan. Tuy nhiên, việc này chưa được xử lý đến nơi đến chốn.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, phân tích, về nguyên tắc, nếu CĐT đã bán căn hộ dù chỉ là hình thành trong tương lai thì muốn thế chấp phải được sự đồng ý của chủ căn hộ mới được phép thế chấp cho ngân hàng. Ngược lại, nếu tài sản đã thế chấp cho ngân hàng thì CĐT phải giải chấp mới cấp sổ hồng cho người dân được. Trong trường hợp tài sản thế chấp có liên quan đến vụ án dân sự hay hình sự thì phải giải quyết xong bản án đó ngân hàng mới giải chấp. Trong trường hợp này, ngân hàng phải giữ sổ để bảo đảm việc cho vay có tài sản thế chấp, bảo vệ an toàn cho mình trước pháp luật, dù tài sản này chỉ còn trên danh nghĩa vì đã thành nhà ở của người dân!

Đối với vướng mắc tính tiền sử dụng đất, theo HoREA, thành phố cần ưu tiên cấp sổ hồng trước cho những người dân đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà. Phần nghĩa vụ tài chính hoặc trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất bổ sung giữa CĐT dự án với Nhà nước cũng cần được tách ra để xử lý riêng bằng chế tài cụ thể. Ngoài ra, thành phố cần chỉ đạo sớm hoàn thiện quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất của Sở TN-MT và Sở Tài chính.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Hội Trọng tài thương mại TPHCM, phân tích, đối với những dự án “dính” đến vụ án hình sự, thì phải giải quyết xong những tài sản liên quan đến vụ án hình sự, sau đó mới cấp giấy cho người mua. Ví dụ, giám đốc của một công ty bất động sản bị khởi tố trong một vụ án hình sự và những tài sản liên quan của người này bị cơ quan tố tụng kê biên tài sản để phục vụ điều tra. Khi bản án có hiệu lực, cơ quan thi hành án phải thi hành xong bản án và xử lý xong tài sản đã kê biên thì mới được giải tỏa, cấp giấy cho người dân. Trên thực tế, việc giải tỏa kê biên cũng có nhiều vướng mắc và cần sự kết hợp giữa các cơ quan tố tụng như cơ quan điều tra, tòa án, thi hành án... mới xử lý được.

Theo ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TPHCM, cần có cơ chế tách bạch quan hệ giữa CĐT với Nhà nước trong vụ án hình sự với quan hệ giữa CĐT với người mua nhà. Cần nghiên cứu bổ sung quy định ràng buộc trách nhiệm của cơ quan chức năng, phải gỡ các biện pháp phong tỏa để cấp sổ hồng cho người mua nhà trong dự án nếu quá thời hạn nhất định mà chưa giải quyết xong vụ án.