Doanh nghiệp BĐS phải tự "cứu" mình, quản trị tốt dòng tiền

Theo số liệu thống kê mới nhất, dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua. Như vậy, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng vẫn cấp vốn cho lĩnh vực BĐS với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn.

2023 được đánh giá là năm quyết định sống còn của các doanh nghiệp BĐS nên vấn đề dòng tiền để đảm bảo thanh khoản đang được các doanh nghiệp và ngân hàng đặc biệt quan tâm.

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức sáng nay (8/2), nhiều "ông lớn" trong ngành BĐS nêu loạt đề xuất liên quan đến tháo gỡ khó khăn về dòng vốn trên thị trường cũng như cơ chế, chính sách đối với doanh nghiệp BĐS.

Trăn trở về tiếp cận vốn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cái khó khăn nhất của các doanh nghiệp BĐS việc tiếp cận với khoản tín dụng mới và việc nhảy nhóm nợ. "Chúng tôi không sợ lãi suất vay của các ngân hàng dù đang có xu hướng tăng (trên dưới 13%). Lãi suất vay đó chúng tôi chịu được nhưng vấn đề phải tiếp cận được", ông Châu nói.

Ông Lê Hoàng Châu nêu thực tế: Các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn hiện nay. Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị nhảy nhóm sang nhóm nợ xấu hơn. Doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu NHNN không cho phép nới một chút điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho hay, BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. BĐS với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.

Việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ TSĐB trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối trưởng thị trường đang gặp nhiều khó khăn.

Trên cơ sở đó, Chủ tịch HĐQT Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS.

Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời, có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.

Nguồn lực chỉ có 1 nhưng thực hiện 5-7 dự án

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng chuẩn bị tổ chức hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản ngay trong tháng 2 này.

Trong quý IV/2022, các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Tổ công tác của Thủ tướng cũng đã lắng nghe ý kiến của các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về nguồn vốn, giải ngân, thanh quyết toán. Nhiều đơn vị cũng đã phải dừng các dự án, cho người lao động nghỉ việc...

Để tháo gỡ khó khăn, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, trước hết doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí cho vay, có tài sản đảm bảo, dự án đủ pháp lý. "Có như vậy, ngân hàng mới yên tâm giải ngân cho vay", ông Sinh nhấn mạnh.

Đồng thời, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề nghị doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, rà soát lại các dự án bất động sản đảm bảo phù hợp với nguồn lực, khả năng thực thi. "Tránh tình trạng nguồn lực chỉ có một nhưng thực hiện đến 5-7 dự án, vượt quá khả năng và dẫn đến tình trạng khó khăn, phải bán bớt dự án", ông Sinh nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng đề xuất NHNN có chỉ đạo ngân hàng thương mại tiếp tục tạo điều kiện, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản vay vốn, đặc biệt cho vay các dự án triển khai dở dang chiếm số lượng lớn hiện nay.

Bên cạnh đó, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề nghị NHNN tìm cách tháo gỡ theo hướng cơ cấu lại các khoản nợ xấu, giãn nợ để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản hoạt động. Thời gian tới, NHNN ưu tiên tập trung cho các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.

Bộ Xây dựng đang chủ trì sửa đổi 2 dự án luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời trình Quốc hội Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kịp thời hơn liên quan đến thể chế pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin thêm.

Không thiếu room cho bất động sản

Giải đáp các thắc mắc và đề xuất của các doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, tính đến hết 31/12/2022, dư nợ bất động sản chiếm trên 20% dư nợ của ngân hàng, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp phát triển và cá nhân. Trong năm 2022, tín dụng bất động sản tăng 17%. Do vậy ngân hàng đã không để lĩnh vực BĐS thiếu room.

Trong đó, cho vay đối với cá nhân chiếm 90% và 10% cho với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Đáng chú ý, dư nợ bất động sản khu công nghiệp tăng 4 lần trong năm 2022 do tiềm năng của ngành nghề này.

Đại diện Vietcombank cho hay, tổng giám đốc các ngân hàng thương mại vừa nhóm họp và thống nhất giảm lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay nói chung và lãi suất cho vay bất động sản nói riêng.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cũng khẳng định không có chuyện thiếu room tín dụng vào thời điểm đầu năm. Trong năm 2022, con số tăng trưởng tín dụng 14,17% cho thấy nhu cầu vốn của nền kinh tế đã được đáp ứng phù hợp mục tiêu kiểm soát lạm phát. Thời điểm các ngân hàng kiến nghị nới hạn mức tín dụng (room) thì chưa hết room, còn đến 1,5% mà các ngân hàng thương mại (NHTM) chưa cho vay hết. Việc các NHTM sử dụng room được cấp ra sao là do nội bộ các ngân hàng điều phối.

"Đến cuối năm 2022 khi NHNN thấy cần mở hơn nữa, Thống đốc quyết định nới thêm 1,5-2% hạn mức tăng trưởng của năm 2022, nhưng cũng không dùng đến phần đó. Năm 2023 dự kiến tăng trưởng tín dụng là 14-15%," ông Tú nói.

Phó Thống đốc NHNN nêu rõ, không có quy định room riêng cho lĩnh vực ngành nghề, chỉ có room chung hay hạn mức tín dụng đặt ra để phù hợp kiểm soát lạm phát.

Phát biểu luận Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng một lần nữa khẳng định, cơ quan này chưa có văn bản nào nêu "thắt chặt" tín dụng bất động sản, hoàn toàn phụ thuộc vào việc cho vay thẩm định của các tổ chức tín dụng và đảm bảo an toàn của các tổ chức tín dụng và an toàn hệ thống.

Dẫn ý kiến của lãnh đạo Bộ Xây dựng trong 1 cuộc họp nói rằng, có những doanh nghiệp hiện triển khai 1 lúc trên 50 dự án. "Tôi không hiểu, doanh nghiệp đồng thời triển khai mấy chục dự án, những lúc khó khăn có chủ động được hay không, và giải pháp nào để tháo gỡ cho tất cả các dự án đó?", Thống đốc đặt vấn đề. Do đó, khi xây dựng kế hoạch doanh nghiệp cần có sự thận trọng và có kế hoạch kinh doanh của mình.

"Năm 2023, chúng tôi đã họp và thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng và sẽ nghiên cứu lộ trình cụ thể, nhằm đáp ứng nhu cầu tín dụng và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Năm 2023 định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 – 15%, nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng sẽ linh hoạt hơn'', Thống đốc Nguyễn Thị Hồng thông tin./.