Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức. Ảnh: VGP.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sáng nay tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh sự chú ý đang đổ dồn vào ngành kinh tế này, đặc biệt là vấn đề “đói vốn”.
Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết mục đích hội nghị là nhằm lắng nghe các đề xuất, giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng cho thị trường bất động sản, làm rõ nguyên nhân vì sao doanh nghiệp kêu khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.
Ông nhấn mạnh lại NHNN chưa có văn bản và phát ngôn nào khẳng định siết chặt tín dụng bất động sản, chỉ có các văn bản chỉ đạo kiểm soát cấp vốn cho một số phân khúc rủi ro để đảm bảo an toàn hệ thống. Còn tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác.
Trước tình hình khó khăn kéo dài từ tháng 4/2022, đại diện các doanh nghiệp bất động sản lớn như Vinhomes, Novaland và Hưng Thịnh Land đã đưa ra nhiều kiến nghị, đề xuất nhằm giải quyết các vướng mắc.
Về phía Vinhomes , Chủ tịch HĐQT Phạm Thiếu Hoa nêu 3 vướng mắc về mục đích vay vốn, lãi suất vay vốn và tỷ lệ tài sản đảm bảo.
“Đầu tiên là về mục đích vay vốn, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A. Trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế”, đại diện Vinhomes trình bày.
Ông chỉ ra trong đầu tư bất động sản có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng được ngân hàng giải ngân. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt, doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại tình hình đã khác.
Về lãi suất vay vốn, bất động sản đang chịu hệ số rủi ro cao, lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. Tuy nhiên, ông Hoa cho rằng các dự án bất động sản đầy đủ cơ sở pháp lý không quá rủi ro so với những ngành khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng.
Vướng mắc tiếp cận tín dụng của bất động sản còn liên quan đến tài sản đảm bảo, khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường.
“NHNN nên xem xét các dự án đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường, trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều khó khăn”, ông Hoa nêu ý kiến.
Qua những vấn đề đã trình bày, ông cũng đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản.
“Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng, đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư”, đại diện Vinhomes cho hay.
Về phía Novaland , Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc Đỗ Thị Phương Nam cho biết trước hàng loạt khó khăn, Tập đoàn đã kết hợp với một hãng luật và công ty kiểm toán quốc tế Ernst & Young (EY) để tiến hành tái cấu trúc.
“Đối với các khoản vay trong nước, có rất nhiều khó khăn nên chúng tôi vẫn đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng”, đại diện Novaland trình bày.
Vấn đề thứ hai Novaland chỉ ra là về pháp lý, được cho là một trong những nguyên nhân quan trọng khiến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao. Bà Nam kiến nghị cần có những biện pháp căn cốt hơn trong vấn đề này.
Thứ ba, Novaland cho biết khi hạ tầng TP HCM bị quá tải, họ đã tiên phong phát triển các đô thị vệ tinh, đầu tư rất nhiều hạ tầng bởi phải đi vào những vùng sâu, vùng xa, nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn.
Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa”, bà Nam cho hay.
Thứ tư, phía Novaland cho biết cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN.
“Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ”, đại diện Novaland nói.
Một doanh nghiệp bất động sản khác là Hưng Thịnh Land cũng bổ sung ý kiến liên quan đến trái phiếu.
“Như một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu là nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay kênh huy động này đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị NHNN và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt, các trái chủ mới yên tâm đầu tư. Trong đó, đề xuất NHNN nới room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn kinh doanh và đầu tư”, ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land phát biểu.
"Câu chuyện nằm ở chỗ NHNN nới lỏng room cho vay để doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư để phát triển bất động sản. Lúc đó, doanh nghiệp mới phát triển lành mạnh và nhà đầu tư trái phiếu mới quay trở lại thị trường. Bởi trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ.
Vấn đề thứ hai Hưng Thịnh Land đưa ra là lãi suất đang ở mức cao. Các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam từ trước đây hiện gần như không tham gia đầu tư và đang chờ đợi. Lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm được đưa ra thị trường.
“Hưng Thịnh Land thời gian qua cũng có kế hoạch xây nhà ở xã hội. Chúng tôi cần nguồn vốn huy động nhưng cũng đang gặp bế tắc. Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất, để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các doanh nghiệp tạo ra sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông Khương nói.
