Năm 2022, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều khó khăn khi sức mua, thanh khoản giảm mạnh, dòng tiền bị nghẽn. Trong khi đó, khối lượng trái phiếu đáo hạn cuối năm 2022, 2023, 2024 lần lượt là 21.650 tỷ đồng, 119.000 tỷ đồng và 112.000 tỷ đồng.
Nhưng thiếu vốn không phải là vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản. Theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), pháp lý là điểm nghẽn lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án. Đơn cử, nhiều quy định pháp luật chưa đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất, việc thực thi chưa hiệu quả, thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp... Ngoài ra, giới chuyên gia cũng cho rằng, lỗ hổng quản lý cũng tạo cơ hội khiến một cá nhân, tổ chức đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.
Những vấn đề này có thể sẽ được xử lý triệt để hơn trong năm sau, giúp thị trường dần hồi phục một cách bền vững. Nói tại Diễn đàn về dự báo thị trường bất động sản 2023 gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, Chính phủ đã có nhiều động thái gỡ vướng về chính sách, pháp lý, cũng như tìm cách khơi thông nguồn vốn để ngành bất động sản phục hồi. Năm nay, dù nội tại của thị trường ổn định nhờ tốc độ phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng mạnh, lực cầu mạnh, lại có dấu hiệu chững lại khi khả năng hấp thụ yếu – thể hiện một nghịch lý.
Ông cho biết, sau khi có chỉ đạo của Thủ tướng, tâm lý của doanh nghiệp, thị trường đã có nhiều tín hiệu tích cực. "Doanh nghiệp bất động sản cũng như các nhóm liên quan khác đang chủ động cơ cấu lại sản phẩm, giá cả, thời hạn thanh toán... phù hợp, thuận lợi cho khách hàng, nhất là những người có nhu cầu thực sự", ông nói.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng cho rằng, dư địa chính sách cho thị trường bất động sản vẫn còn nhiều. Ngoài việc tháo gỡ những nút thắt trước mắt, một số luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được dự kiến sửa đổi, thông qua vào cuối năm 2023, hiệu lực từ 2024. Đây sẽ là những khung pháp lý căn cơ, làm bệ đỡ lâu dài cho thị trường.
Theo dự báo của VNREA, từ quý II năm sau, thị trường sẽ dần phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn khi những vướng mắc trên được tháo gỡ, môi trường pháp lý được có nhiều bước tiến mới, tăng trưởng kinh tế khả quan...
TS Cấn Văn Lực gần đây cũng đánh giá, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong 2023 là có cơ sở do các nước trên thế giới bắt đầu không tăng lãi suất giúp áp lực tỷ giá, lãi suất được giảm bớt; các vụ việc tiêu cực trên thị trường cũng được giải quyết; đặc biệt câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã rõ ràng hơn.
Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu của 2023, ông Phan Đức Hiếu cho rằng, thị trường rất khó để có sản phẩm mới, đột biến. Nhà đầu tư, người dân có thể kỳ vọng đến sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thuộc phân khúc tầm trung, cũng như bất động sản công nghiệp do các tỉnh đang dần hoàn thành các quy hoạch về phát triển kinh tế, xã hội. Ngoài ra, thị trường cũng có thể khởi sắc nếu Tổ công tác của Chính phủ quyết liệt, tháo gỡ được khó khăn pháp lý trong ngắn hạn. "Đây là dư địa lớn nhất để kỳ vọng", ông nói.
Theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, hiện Tổ công tác này đã báo cáo Chính phủ một số vướng mắc về quy định pháp luật, cách thực thi trong thực hiện các dự án bất động sản. Ngoài ra, phía Bộ Xây dựng, thành viên của Tổ, cũng cho biết đã có một số phương án được đưa ra để giải cứu cho thị trường. Ví dụ, để thúc đẩy dự án bất động sản đang triển khai, các bộ ngành địa phương đang rà soát dự án có đủ pháp lý để đôn đốc nếu có khó khăn. Dự án vướng pháp lý sẽ được tìm cách tháo gỡ, nhất là dự án nhà ở thương mại. Với hơn 1.000 dự án ở nhóm này, khi được gỡ vướng, sẽ tạo nguồn cung đáng kể cho thị trường..
Còn ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, nên nhìn nhận những sự vụ làm thị trường xấu đi trong năm 2022 là cá biệt. Thị trường bất động sản bản chất vẫn ổn định. Ông cho rằng, thị trường năm 2023 sẽ có nhiều điểm tích cực vì các chủ đầu tư lớn đã cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên các sản phẩm có tính thanh khoản cao, cũng như giải quyết nhu cầu của số đông người dân, ví dụ như phát triển nhà ở xã hội.
Nhìn nhận chung về tương lai thị trường bất động sản, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam đánh giá, vài năm tới, tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất lớn. Điều này có được nhờ nền tảng kinh tế Việt Nam ổn định, quá trình đô thị hóa nhanh với tỷ lệ 36% dân số sống tại thành thị. Bên cạnh đó, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vẫn diễn ra mạnh mẽ.
Dù hiện tại được nhìn nhận là khó khăn với thị trường bất động sản Việt Nam, ông Neil nói, Savills liên tục ghi nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế trên tất cả phân khúc của thị trường. Một trong những xu hướng nổi bật là sự gia nhập của các thương hiệu cao cấp và sự tăng cường mở rộng của các chuỗi bán lẻ lớn. Với phân khúc nhà ở, Savills cho biết, tới đây, nhờ vào hạ tầng kết nối được cải thiện, thị trường sẽ có những dự án mới phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn.
Trong khi đó, các báo cáo gần đây của Chứng khoán VnDirect cho rằng, vẫn có nhiều khó khăn bao trùm lên triển vọng của thị trường bất động sản. Ví dụ với bất động sản nhà ở, đơn vị này cho rằng "mùa đông khắc nghiệt đang ở phía trước" và chỉ ra 3 thách thức, gồm: chủ đầu tư gặp khó khăn trong tái cơ cấu nợ do các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong phát hành trái phiếu; lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; nguồn cung mới có thể sụt giảm khi chờ Luật đất đai sửa đổi khai thông quá trình phê duyệt pháp lý.
Do sức khoẻ tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tốt hơn so với giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, VnDirect cho rằng, tình trạng "đóng băng" nếu có xảy ra, chu kỳ sẽ ngắn và ít thiệt hại hơn.
Tổ chức này cũng kỳ vọng giá căn hộ sơ cấp năm 2023 giảm 5-10% và lượng căn hộ tiêu thụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ 2012-2013 (lần lượt là 20-30% và 50%).
"Chúng tôi kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi 2023 sẽ được ban hành như kế hoạch vào nửa cuối 2024, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở phục hồi từ 2024-25", Chứng khoán VnDirect cho biết.
