Báo cáo thị trường tuần 2 tháng 1/2025 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thông tin, thị trường bất động sản đã “khép”lại năm 2024 với các kết quả phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường, xuyên suốt cả năm qua vẫn không đồng đều mà diễn ra theo hướng phân hóa rõ nét giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và cả doanh nghiệp cung ứng.
Cụ thể, xét theo doanh nghiệp cung ứng, 62% nguồn cung nhà ở mới được đóng góp bởi các chủ đầu tư lớn và tổ chức đầu tư nước ngoài. Trong đó, nổi bật là các hệ sinh thái của các tập đoàn lớn. Hơn 55% nguồn cung được đóng góp bởi các dự án thuộc quỹ đất Vinhomes phát triển.
“Bởi luật mới đem tới nhiều cơ hội, lợi thế cho các doanh nghiệp lớn hơn. Khi theo quy định mới của Luật Đất đai, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.
Trong bối cảnh chi phí đất tăng cao, điều này khiến nhiều dự án quy mô vừa và nhỏ không được triển khai, đặc biệt là những dự án nhắm đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền ở các thành phố lớn do các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ không đủ năng lực tài chính triển khai các dự án quy mô lớn, gặp khó khăn khi phát triển dự án nhà thương mại khác do khó tự thỏa thuận với người dân trong công tác giải phóng mặt bằng. Cũng không đủ năng lực, kinh nghiệm để cạnh tranh đấu giá, đấu thầu từ quỹ đất do Nhà nước phát triển” , báo cáo của VARS nêu.
Bên cạnh đó, xét theo loại hình sản phẩm, mặc dù ghi nhận nhiều hơn các sản phẩm thấp tầng mở bán, tuy nhiên, căn hộ chung cư (CHCC) vẫn là loại hình giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024.
Nguồn cung CHCC mới trong năm 2024 chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang (có giá từ 50 triệu/m2 trở lên), chiếm 65%. Trong cơ cấu nguồn cung CHCC chào bán mới, tỷ trọng CHCC mới thuộc phân khúc cao cấp trong quý 4/2024 đạt mức 47%, tăng 16 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Trong khi đó, CHCC thương mại giá bình dân - nhu cầu chính của thị trường, chính thức “vắng bóng”.
Nguồn: VARS.
Xét theo khu vực, 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc. Trong khi, khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.
Những “nút thắt” cần tháo gỡ
Do đó, VARS cho rằng, để thị trường phát triển ổn định, bền vững, Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy nguồn cung mới vào thị trường, nhất là các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội.
Thứ nhất, cần tiếp tục rà soát các dự án BĐS gặp vướng mắc và phân loại theo nhóm nguyên nhân, cơ quan chịu trách nhiệm xử lý. Đồng thời, kiên quyết thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng.
Thứ hai, xây dựng quy định về trình tự, thủ tục định giá chi tiết, cụ thể với từng tình huống nhất định, để các địa phương và công ty thẩm định dễ dàng thực hiện, rút ngắn thời gian xác định giá đất, làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS đang triển khai, giúp các dự án dang dở “hồi sinh”, đưa nguồn cung mới vào thị trường.
Thứ ba, khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư các dự án BĐS vừa và nhỏ. Xem xét, nghiên cứu phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho các dự án thuộc phân khúc bình dân để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp.
Thứ tư, nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án BĐS có trách nhiệm hoàn thiện nghĩa vụ tài chính trước đó của bên chuyển nhượng, để thúc đẩy dự án triển khai, đưa nguồn cung vào thị trường. Bởi theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án đối với Nhà nước.
Trong khi hầu hết các doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính nên mới buộc phải chuyển nhượng dự án. Rất nhiều nhà đầu tư, nhất là các chủ đầu tư nước ngoài có đủ năng lực và mong muốn “hồi sinh” các dự án BĐS dang dở, có nhu cầu phát triển các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền quy mô lớn, thì lại gặp khó khăn do vướng mắc về pháp lý và tiếp cận quỹ đất.
