Giá "rơi" từ đỉnh cao
Mới đây nhất, 26 thửa đất (Khu LK2, LK6) tại khu ĐG31/2019 thôn Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai được đấu giá thành công. Với giá khởi điểm 4,7 triệu đồng/m2, phiên đấu giá kết thúc có giá trúng cao nhất là 76,7 triệu đồng/m2 (gấp 16 lần khởi điểm) và thấp nhất là 40,7 triệu đồng/m2 (gấp 8,7 lần).
So với phiên đấu giá đất gần nhất cũng tại khu vực này hồi cuối tháng 11/2024, phiên lần này đã giảm mạnh, khi lô đất có giá trúng cao nhất giảm 18 triệu đồng, tức khoảng 20%. Cụ thể, phiên đấu giá 20 thửa trước đó ghi nhận mức trúng cao nhất gần 95 triệu đồng/m2, thấp nhất gần 71 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại huyện Hoài Đức, giá trúng đấu giá đất cũng giảm khoảng 20% so với thời cao điểm. Cụ thể, giá trúng cao nhất của 2 phiên đầu tháng 11/2024 lần lượt là 103 và 109 triệu đồng/m2, trong khi giá trúng cao nhất của phiên tháng 8 lên tới 133 triệu đồng/m2.
Hay tại huyện Phúc Thọ trong phiên đấu giá mới đây giá trúng cao nhất chỉ 37,6 triệu đồng/m2, trong khi 2 tháng trước, một số thửa tại đây lên đến 75 triệu đồng/m2.
Không chỉ rớt giá mà số lượng người tham gia các phiên đấu giá đất cũng sụt giảm rõ rệt.
Đơn cử, tại huyện Phúc Thọ, hồi tháng 11, phiên đấu giá 12 thửa đất tại khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc), khu Hương Nam (xã Xuân Đình), khu Cổng chợ (xã Tích Giang), có hơn 120 hồ sơ với 32 khách hàng đăng ký tham gia. So với hồi tháng 8, 9, lượng người tham gia đã giảm mạnh.
Tương tự, tại huyện Thanh Oai, phiên đấu giá đất ngày 16/11 vừa qua chỉ thu hút 111 người và 400 bộ hồ sơ. Tới ngày 23/11, cuộc đấu giá chỉ thu hút 97 khách hàng với 413 hồ sơ. Những con số này đã giảm mạnh so với phiên đấu giá kỷ lục ngày 10/8 khi thu hút tới 1.500 người tham gia và 4.000 bộ hồ sơ.
Nhận xét về thực trạng các phiên đấu giá đất hạ nhiệt, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao và khi vượt xa giá trị thực thì khả năng thanh khoản sẽ trở thành vấn đề lớn. Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.
"Việc thanh khoản kém có thể là nguyên nhân trực tiếp khiến đất đấu giá đang dần hạ nhiệt", ông Toản nhận định.
Nhiều lô đất đấu giá tại Hà Nội đã hạ nhiệt. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Cũng theo ông Toản, một nguyên nhân nữa cũng có thể do người mua đã "tỉnh giấc" sau các đợt giá đất tăng chóng mặt.
"Một số nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được lô đất rồi lại vất vả sang tay kiếm tiền chênh. Vì họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua sẽ phải bỏ cọc. nên họ đã cẩn trọng hơn", ông Toản phân tích.
Thêm vào đó, ông Toản cho rằng, các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ đều có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều. Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng "cầm đất chờ thời" kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.
Nhà đầu tư sốt ruột muốn "gỡ bom"
Anh Trần Ngọc Anh, một môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, hiện nay nhiều nhà đầu tư ôm các lô đất đấu giá từ hồi tháng 8, 9/2024 đã buộc phải hạ giá bán để thoát hàng.
Đơn cử, một lô đất diện tích 61 m2 tại Thanh Oai (Hà Nội), có giá trúng khoảng 70 triệu đồng/m2, tương đương khoảng 4,25 tỷ đồng/lô, hiện đang được bán cắt lỗ với giá khoảng 4 tỷ đồng.
Hay một lô đất khác tại Hoài Đức có mức giá trúng khoảng 85 triệu đồng/m2, nhưng nay cũng giảm còn khoảng 80 triệu đồng/m2.
"Nhiều nhà đầu tư khi thấy thị trường đất đấu giá nóng lên liền cho rằng có sóng và lao vào. Tuy nhiên, thị trường thực tế chỉ sốt ảo, vì vậy chỉ sau một thời gian ôm hàng không có khách mua, nhà đầu tư buộc phải giảm giá để thu hồi vốn", anh Ngọc Anh nói.
Còn theo anh Lê Đình Long, một nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội, nhiều khu đất đấu giá cơ bản có hạ tầng khá chỉn chu nhưng lại không có quy hoạch kết nối tương lai nào để mở rộng kết nối khu vực, nên không có tiềm năng tăng giá nhiều.
Nhà đầu tư không đánh giá tiềm năng khu đất, đa phần chỉ là mua đi bán lại, đầu cơ lướt sóng, nên khi thị trường gãy sóng, họ bị rơi vào tình trạng "ôm bom", buộc phải hạ giá bán cắt lỗ.
"Có nhiều khu đất, giá thị trường xung quanh chỉ 40 triệu đồng/m2, nhưng giá trúng gấp đôi, thậm chí gấp ba. Nhà đầu tư nếu ôm những lô đất này thì họ đã mua giá của ít nhất 3 năm sau", anh Long chia sẻ.
Đưa ra lời khuyên, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cảnh báo, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng trước khi xuống tiền mua đất nền thời điểm này, phải nghiên cứu kỹ lưỡng để tránh rơi vào bẫy "sốt ảo". Thị trường bất động sản Hà Nội, với đặc thù dân cư đông đúc, cung không đủ cầu nên dễ thu hút cả những nhà đầu cơ trong các phiên đấu giá. Do đó, không loại trừ khả năng trong nhiều phiên đấu giá đất vẫn xuất hiện các nhà đầu tư thông đồng đẩy giá nhằm nâng giá trị những khu đất lân cận để trục lợi.
Để ổn định thị trường đất đấu giá, theo các chuyên gia, Nhà nước cần kiểm soát giá khởi điểm và bảo đảm cơ chế đấu giá minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "cò" đất đẩy giá, gây rối loạn thị trường.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam - cũng cho rằng, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong các phiên đấu giá đất, cần nâng giá khởi điểm và tỷ lệ đặt cọc trong các phiên đấu giá, xác định giá khởi điểm sát giá thị trường, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm và yêu cầu xây dựng trong 2-3 năm, rút ngắn thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá.
