Tranh luận sôi nổi xung quanh thuế chuyển nhượng bất động sản

Trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Ngọc Tịnh, Phó chủ tịch Hội Tư vấn và đại lý thuế TP.HCM, nhận xét: Hai phương án này cơ bản không phải là nội dung mới vì nó đã được đưa ra thảo luận nhiều lần nhưng cuối cùng vẫn chọn phương án 2%. Bởi nếu chọn phương án 20%, trong trường hợp lý tưởng toàn bộ chi phí hợp lý được khấu trừ, người nộp thuế cũng sẽ phải nộp thuế nhiều hơn. Nhưng thực tế việc đưa hóa đơn vào để khấu trừ là rất khó vì cá nhân ít ai lưu trữ hóa đơn như doanh nghiệp (DN). Trong khi đó, để mua được miếng đất, cá nhân cũng phải bỏ ra nhiều chi phí ngoài giá mua giá bán trong hợp đồng như chi phí đi lại, chi phí công chứng, thậm chí phải chịu chi phí môi giới, làm pháp lý... Những chi phí này sẽ không được cập nhật lên cơ sở dữ liệu và khó chứng minh.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tuy nhiên, ông Nguyễn Tiến Dũng, Tổng giám đốc Công ty quản lý nhà Savista, cũng chỉ ra với cách thu thuế 2% trên tổng giao dịch thì người dân khi bán bất động sản (BĐS) dù lỗ cũng phải chịu thuế, như vậy là bất công. Do vậy cần tiến đến đóng trên lợi nhuận nhưng xem lại tỷ lệ bao nhiêu cho phù hợp. Bởi DN dễ dàng chứng minh các chi phí hợp lý, từ đó có thể khấu trừ nhưng người dân thì rất khó. Nếu tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên lợi nhuận, người mua và người bán không dám bắt tay nhau để khai giá thấp vì sau này khi họ bán sẽ chịu thuế rất nhiều. Với cách thu này các giao dịch nhà đất sau này sẽ đúng với giá mua bán.

2% trên tổng giá trị giao dịch là phù hợp

Nhận xét về các phương án tính thuế chuyển nhượng BĐS, bạn đọc (BĐ) Bạn Đọc Mới cho rằng: "Cần tính toán áp dụng thuế phù hợp, để vừa mở ra một thị trường BĐS phát triển tốt, đồng thời góp phần gia tăng phát triển kinh tế - xã hội. Con số 2% trên tổng giá bán theo tôi là phù hợp. Vì người bán nếu có lỗ cũng là do yếu tố thị trường hoặc do đầu tư, "lướt sóng" theo đám đông thì phải chấp nhận, chứ không phải đầu tư theo hướng bền vững". BĐ này cũng đặt câu hỏi: "Trường hợp mua lô đất lúc "sốt" đất giá 2 tỉ đồng, đến lúc cần bán thì giá đất đi xuống, bán được 1,2 tỉ đồng. Vậy nếu tính thuế 20% trên lợi nhuận thì sẽ tính như thế nào?".

Cùng ý kiến, BĐ Ninh Huynh đề nghị: "Giao dịch mua bán phải qua sàn. Đồng ý với mức đóng 2% trên tổng giao dịch và cần trừ 1% hoặc 0,5% nếu thời gian từ lúc mua đến lúc bán từ 5 - 10 năm. Những người từ lúc mua đến lúc bán từ 5 - 10 năm, thậm chí thời gian dài hơn, đa số nằm ở nhóm đầu tư, nhóm này giúp BĐS tăng trưởng bền vững. Còn từ lúc mua đến lúc bán dưới 5 năm thì áp dụng mức thuế 2% là hợp lý. Nhóm này đa số là đầu cơ, "lướt sóng"...".

20% trên giá trị chênh lệch, tính thế nào ?

Nhiều BĐ băn khoăn, thắc mắc khi nói đến mức đóng 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán BĐS. BĐ Trọng cho biết: "Giả sử tôi có 5 tỉ đồng đi mua đất, 1 năm sau bán được 5,5 tỉ, nếu đóng thuế 20% của 500 triệu tiền lời thì hết 100 triệu, còn lời được 400 triệu. Nhưng không thể tính đơn giản như vậy được, vì người đầu tư BĐS còn phải trả lãi vay ngân hàng, tiền công chứng, phí môi giới hoặc chí ít cũng phải tính lãi suất tiết kiệm nếu gửi 5 tỉ đồng trong 1 năm".

BĐ Anh thoihoang đề nghị: "Về mức thuế 20% của lợi tức, xin hỏi như thế nào là lợi tức? DN thì có quyết toán, biết được, còn người dân thì làm sao? Khi làm luật cần đưa ra được giải pháp, minh bạch, dễ thực hiện… đó là trách nhiệm của người làm luật!". BĐ Tuấn Nguyen cũng thắc mắc: "Nếu người dân có căn nhà mua từ thế kỷ 20 hay lô đất thừa kế, nay cần bán, thì tính mức thuế 20% như thế nào, căn cứ vào đâu, trong khi người dân không phải người mua bán nhà đất, xin giải thích giúp!".

"Theo tôi, phương án áp thuế suất 2% dễ hiểu, rõ ràng, dễ thực hiện, vấn đề là phải giám sát được hai bên mua bán, không để "bắt tay nhau khai thấp", dẫn đến nhà nước thất thu thuế. Về phương án 20%, hiện nay việc đồng bộ dữ liệu, cách xác định giá vốn, chi phí... còn bất cập, nên khó thực hiện. Do vậy, đề nghị có thể cho người dân chọn 1 trong 2 phương án như đề xuất của Bộ Tài chính. Về lâu dài, nên tiến tới phương án 20%, vì phương án này thuế tính đúng phần thu nhập thật (lợi nhuận) từ chuyển nhượng", BĐ Tran Quang ý kiến.