Giới đầu tư đang “canh” chu kì của thị trường BĐS?
Theo các chuyên gia, BĐS liên quan trực tiếp đến 40 lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, đặc biệt những ngành như hạ tầng, công nghiệp chế biến chế tạo, xây dựng, vật liệu xây dựng, lưu trú – ăn uống, du lịch và tài chính – ngân hàng.
Đặc biệt, một trong những ngành có mối liên hệ mật thiết với BĐS chính là chứng khoán. Khi thị trường BĐS bước vào các chu kỳ sốt đất, chỉ số VNIndex đồng thời cũng lập các đỉnh mới. Trong giai đoạn sốt đất lần thứ 4, VNIndex ghi nhận 1204 điểm, tăng vọt 189% so với đỉnh cũ được thiết lập năm 2015. Khi BĐS tăng giá, nhà đầu tư nếu dư tiền sẽ đầu tư vào chứng khoán. Và ngược lại, khi thắng ở thị trường chứng khoán thì nhà đầu tư chứng khoán cũng chuyển một phần lợi nhuận qua kênh BĐS.
Tại Việt Nam, một chu kỳ BĐS thường trải qua 5 giai đoạn. Ở giai đoạn đầu tiên là khởi đầu tăng trưởng , thị trường ghi nhận việc mở rộng cung tiền và tín dụng thông qua việc lãi suất giảm, dòng vốn, nợ vay tăng chảy vào xây dựng, BĐS. Nhiều nhà đầu cơ gia nhập thị trường, dẫn đến nguồn cầu tăng liên tục và giá đất tăng. Tại giai đoạn thị trường mở rộng thường xuất hiện bong bóng tài sản, khi lãi suất và tình trạng lạm phát tăng cao. Giá nhà giữ nguyên, lợi nhuận DN BĐS sụt giảm. Về phía khách hàng, những người dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà buộc phải bán nhà để trả nợ khiến tình trạng thanh lý diễn ra ồ ạt.
Chuyển sang giai đoạn khủng hoảng , nguồn cầu giảm khiến thị trường đóng băng, kéo theo các hoạt động xây dựng giảm. Các hoạt động sản xuất – kinh doanh đình trệ khiến nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô. Bước sang giai đoạn tích lũy và tái cấu trúc , lúc này doan nghiệp đang dần thích ứng với bối cảnh trầm lắng và triển khai phương án như tái cơ cấu sản phẩm, định vị lại thị trường.
Đến giai đoạn phục hồi , giá nhà tăng trên nhiều phân khúc. Thị trường “ấm” lên, tính thanh khoản cải thiện, lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS cũng tăng dần.
Sau làn sóng Covid-19 lần thứ 4 (cuối năm 2021 – đầu năm 2022), bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam trở nên sôi động khi lượng giao dịch vẫn tiếp diễn sôi động và giá một số khu vực không ngừng tăng. Chính vì vậy, Nhà nước đã bắt đầu các chính sách nhằm “siết” tín dụng ngành BĐS . Hướng đến tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về tăng trưởng kinh tế, nhà nước đã ban hành chính sách mới về BĐS và tài chính, tăng cường thanh – kiểm tra các vi phạm và hoạt động kinh doanh BĐS.
Trong đó, Nghị quyết 18-NQ/TW được kỳ vọng tác động mạnh mẽ nhiều mặt cho thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới. Bộ Tài chính ra văn bản đề nghị các địa phương chỉ đạo các cơ quan liên quan tăng cường phối hợp, cung cấp thông tin cho cơ quan thuế để quản lý chặt chẽ thuế đối với các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, nhiều địa phương đã tiến hành kiểm soát phân lô, tách thửa để ổn định thị trường bất động sản.
Quý 3/2022, khủng hoảng địa chính trị cộng với tình trạng lạm phát và lãi suất tăng ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường BĐS. Chỉ thị 13/CT-TTg 2022 được ban hành, quy định một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Nghị định 49/2022/NĐ-CP sửa đổi các trường hợp giá đất được trừ để tính thuế GTGT; Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp; đồng thời, lấy ý kiến người dân để xây dựng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, hoàn thiện hành lang pháp lý. Đồng thời, nhiều vụ án đã được cơ quan chức năng điều tra, xử lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán.
Chia sẻ tại Talk Show “Thị trường bất động sản: thanh lọc, tồn tại, phát triển” các chuyên gia nhận định, từng trải qua nhiều chu kỳ trầm lắng của thị trường, các doanh nghiệp BĐS có nhiều chiến lược như tái cấu trúc danh mục đầu tư theo hướng tập trung hóa nguồn lực, đảm bảo đúng tiến độ các dự án đang triển khai; định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường khi chuyển hướng sang phát triển căn hộ phân khúc trung bình. Nhờ chiến lược thích ứng linh hoạt, chuẩn bị nội lực tốt mà nhiều doanh nghiệp đã chứng kiến sự phát triển vượt bậc sau các giai đoạn khủng hoảng.
Đến năm 2022, những động thái siết tín dụng và trái phiếu buộc nhiều doan nghiệp thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu tới hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp. Theo đó, thị trường chứng kiến các chính sách bán hàng độc đáo như ưu đãi lớn cho phương thức thanh toán nhanh, chiết khấu "khủng", hỗ trợ lãi suất chưa từng có. Các doanh nghiệp tăng cường hợp tác với các quỹ đầu tư quốc tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn thông qua mô hình kinh doanh chia nhỏ BĐS hay các kênh huy động khác như hoạt động cầm cố cổ phiếu của các lãnh đạo doanh nghiệp, vay tiền mặt từ các kênh không chính thống.
Cơ hội cho nhà đầu tư nhìn từ “điểm sáng” thị trường BĐS
“Thanh lọc” là từ mà nhiều người dùng để nói về thị trường bất động sản thời gian qua. Những doanh nghiệp, người làm môi giới hay ngay cả khách hàng đều đang xây dựng những chiến lược riêng để thích ứng, cùng tồn tại trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.
Không thể phủ nhận những tác động nặng nề của chính sách tín dụng đến thị trường BĐS. Thị trường kém thanh khoản khiến cho hoạt động của doanh nghiệp môi giới BĐS bị ảnh hưởng nghiêm trọng. 10 tháng đầu năm 2022, số lượng doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn là gần 2.300 DN, tăng 52,8% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể chiếm gần 1.000 doanh nghiệp, tăng 42% so với cùng kỳ. Nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, giảm quy mô, tinh giảm hệ thống nhân sự. Giao dịch không có dẫn tới tình trạng doanh thu của các doanh nghiệp môi giới sụt giảm. Hệ quả, thu nhập của môi giới cũng gặp nhiều khó khăn, chưa kể phải chịu âm do tiền chạy quảng cáo, chi phí phát sinh.
Tuy nhiên, trong giai đoạn trầm lắng này cũng có khá nhiều điểm sáng. Trong một cuộc khảo sát mới đây, 92% người được hỏi đã trả lời vẫn có ý định mua bất động sản nhà ở. Đa số thời gian dự kiến mua bất động sản là trên 6 tháng tới (39%), ngay lúc được hỏi (24%), và trên 1 năm (22%).
Theo các chuyên gia, cơ hội cho các nhà đầu tư tài chính tốt đang thể hiện rõ ở giai đoạn này.
Theo các chuyên gia, thị trường đã bắt đầu xuất hiện các tin rao "ngộp hàng" từ nhóm khách hàng lướt sóng, đầu cơ. Tuy nhiên, đa phần các nhà đầu tư đã tích lũy khá nhiều kinh nghiệm từ các đợt “đóng băng” do Covid-19 trước đây nên tình trạng “cắt lỗ” không còn nhiều như trước. Tâm lý chung của khách hàng là e dè, thận trọng trước những biến động của thị trường. Các quyết định đầu tư sẽ được xem xét kỹ lưỡng dựa vào tình hình thực tế có phương thức đầu tư phù hợp, sử dụng tiền nhàn rỗi, hạn chế tình trạng "lướt sóng". Với các nhà đầu tư thông thái, có tài chính tốt, đây là thời điểm hoàn hảo để tìm kiếm cơ hội ở BĐS giá tốt, "săn hàng ngộp".
“Trong giai đoạn này, khách hàng nên hạn chế tham gia thị trường với tâm lý đầu cơ mà nên đầu tư với tầm nhìn dài hạn. Bên cạnh đó, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư theo hiệu ứng đám đông. Trước khi quyết định “xuống tiền”, nên đánh giá nhu cầu, lựa chọn sản phẩm thực sự phù hợp với khả năng tài chính”, một chuyên gia ngành dành lời khuyên.
Dự báo thị trường Bất động sản thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, thị trường sẽ vẫn còn tồn tại rất nhiều thách thức phía trước. Bối cảnh kinh tế, địa chính trị nhiều rủi ro, lạm phát tiếp tục tăng cao. Cuối năm 2022 và năm 2023, Chính phủ sẽ tiếp tục tăng cường thanh – kiểm tra và xử lý các sai phạm. Dự báo nguồn cung vẫn thiếu hụt trầm trọng do tiếp tục siết quản lý BĐS, trong khi các dự án NƠXH vẫn chưa thể triển khai. Với tâm lý thận trọng, khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt dẫn đến thị trường đóng băng. Trong khi đó, tình trạng lãi suất tăng, hạn chế "room" tín dụng khiến ngay cả nhóm khách hàng mua ở thật cũng khó tiếp cận vốn vay.
Trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước cần đẩy nhanh tiến trình sửa đổi Luật theo hướng phù hợp tình hình thực tế để nhanh chóng đi vào triển khai, sớm tạo ra hành lang pháp lý, môi trường minh bạch cho các hoạt động BĐS. Đồng thời, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển, góp phần khôi phục thị trường theo hướng tích cực. Tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án, xây dựng các cơ chế theo hướng mở, phù hợp với tình hình hiện nay cũng là công tác cần được coi trọng. Đề xuất triển khai song song công tác thanh tra với việc triển khai các chính sách phát triển NƠXH nhằm cân bằng nguồn cung, giá cả. Bên cạnh đó, cần xây dựng giải pháp mở rộng, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường.
Với tốc độ tăng trưởng hiện nay, bức tranh kinh tế nói chung được kỳ vọng sẽ tiếp đà phục hồi sau suy thoái, các ngành sản xuất đi vào hoạt động ổn định. Khi việc thực hiện các nghị định, quy định mới đã “vào guồng”, thị trường BĐS sẽ phát triển lành mạnh, giá bán được kiểm soát. Việc tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho doanh nghiệp giúp tình trạng nguồn cung được cải thiện. Ổn định lãi suất cho vay, nới tín dụng, đặc biệt vào BĐS là các yếu tố quan trọng để giao dịch trên thị trường dần sôi động trở lại.
