(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dự kiến sẽ có hiệu lực thi hành từ 1/8/2024. Theo đó, một trong những nội dung được quan tâm đặc biệt do sẽ có tác động nhất định đến thị trường là quy định về việc phân lô, bán nền.
Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, đối với chủ đầu tư, theo quy định tại Điều 41, Nghị định 43 năm 2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chỉ giới hạn các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương hoặc những khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan thì không được phân lô bán nền. Tức là chủ đầu tư các dự án bất động sản phải xây nhà mới được bán.
Còn theo quy định tại Điều 31, Khoản 1 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phạm vi cấm đã rộng hơn, cụ thể: Các chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với những dự án chủ đầu tư thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, doanh nghiệp cũng không được phân lô bán nền mà không phụ thuộc vào loại hình đô thị.
“Đây là một thay đổi tác động tương đối lớn đến các chủ đầu tư, có thể khiến nguồn cung sản phẩm đất nền của chủ đầu tư bị sụt giảm trong thời gian tới khi Luật mới có hiệu lực”, ông Tuấn nói.
Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư, ông Tuấn lưu ý, trước đây các Luật liên quan không có quy định rõ ràng nào về việc sau khi cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phân lô từ chủ đầu tư (đã được cấp sổ đỏ nhưng chưa xây dựng nhà) thì có được chuyển nhượng tiếp cho người khác hay không? Tuy nhiên, nếu theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản mới (khoản 2, Điều 34), một trong những yêu cầu của nghĩa vụ đối với bên nhận chuyển nhượng đó là phải xây dựng nhà ở theo đúng quy định.
“Như vậy, câu hỏi đặt ra là kể từ khi Luật mới có hiệu lực thì những cá nhân mua đất phân lô của chủ đầu tư mà chưa hoàn thành nghĩa vụ xây nhà thì có được chuyển nhượng hay không? Đây là một câu chuyện cần phải tính đến, có thể trong thời gian tới Sở Xây dựng các địa phương sẽ có quy định và hướng dẫn về vấn đề này”, ông Tuấn cho hay.
Cũng theo vị này, quy định siết phân lô bán nền chỉ áp dụng đối với các chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, khu đô thị tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III chứ không bị hạn chế trong trường hợp địa phương tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để cho người dân xây dựng nhà ở.
“Theo tôi, đây là những thay đổi tương đối lớn và sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong thời gian tới”, ông Tuấn nhận định.
Nguồn cung đất nền dự báo sụt giảm
Còn theo ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản, quy định liên quan đến việc phân lô bán nền hiện đang nằm trong cả ba luật liên quan đến bất động sản và là một điểm gây tranh cãi. Bởi vì một chính sách khi ban hành sẽ đi từ lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm chủ thể quản lý, chủ thể kinh doanh và người dân. Do đó, các quyền và lợi ích luôn đối nghịch nhau.
Theo quan sát của vị này, trong quá trình xây dựng luật, ngoài chính sách về thu hồi đất thì việc siết phân lô, bán nền là một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất.
Ông Đỉnh cho biết thêm, bản chất sâu xa của phân lô bán nền là từ việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp chủ yếu tại các vùng nông thôn và đô thị mới phát triển, nhằm giải quyết nhu cầu gia tăng dân số cơ học và thiếu tự nhiên.
“Về lâu dài không nên coi phân lô bán nền là một kênh để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bởi hình thức này đã trở thành một công cụ đầu tư và đầu cơ đất đai rất lớn. Hiện nay có rất nhiều dự án đất nền phân lô bị bỏ hoang, tỷ lệ lấp đầy rất thấp, gây lãng phí đất đai. Do đó, tôi cho rằng sự thay đổi lần này hướng đến một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Cũng theo chuyên gia, chế tài hiện nay chỉ xử lý những hành vi xây nhà sai phép, sai quy hoạch nhưng lại không có chế tài xử lý những hành vi “không hành động”, đơn cử như không xây nhà thì không bị xử lý. Tuy nhiên theo Luật mới, chủ đầu tư (F0) khi bán đất nền cho người mua (F1) thì F1 phải xây dựng nhà ở trong đúng tiến độ mới được chuyển nhượng cho F2.
“Đây là một quy định cực kỳ mới, những người có nhu cầu đầu tư và đầu cơ đất nền trong thời gian tới phải tính toán thật kỹ càng trước khi quyết định rót vốn”, vị này khuyến nghị.
Ông Trần Đại Nghĩa, Chuyên gia luật cũng cho rằng, việc cấm các chủ đầu tư phân lô bán nền tại một số khu vực sẽ khiến cho nguồn cung của thị trường đất nền giảm. Tuy nhiên, còn phải nhắc đến việc phân lô bán nền của cá nhân, chẳng hạn một người có 1.000 m2 đất nông nghiệp đã được chuyển lên đất ở, nếu tách thành 5 lô thì việc này có chịu tác động của Luật Kinh doanh bất động sản mới hay không?
Trong Luật Kinh doanh Bất động sản mới có một khái niệm là “kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên” nhưng phải chờ quy định cụ thể. Hiện có rất nhiều dự án là phân lô cá nhân ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương… và nếu như pháp luật không cho phép hình thức này, nguồn cung đất nền trong thời gian tới sẽ rất thấp.
“Đây là một quy định tác động rất sâu rộng đến thị trường bất động sản hiện nay”, ông Nghĩa nói.
