Thiếu một tấc đất, bên mua ‘quay xe'
Theo trình bày của ông M. (ngụ tỉnh Tây Ninh) tại phiên sơ thẩm Toà án nhân dân huyện Dương Minh Châu (nay là TAND khu vực 11 - tỉnh Tây Ninh), tháng 1/2022, ông thỏa thuận với vợ chồng ông H. nhận chuyển nhượng thửa đất 400m2 tại tỉnh Tây Ninh, giá 1,2 tỷ đồng. Sau đó, ông M. đã đặt cọc hai lần với tổng số tiền 200 triệu đồng cho bên bán.
Hai bên thống nhất đầu tháng 3/2022, ông M. sẽ thanh toán thêm 250 triệu đồng. Tuy nhiên, trong quá trình đo đạc thực tế, ông M. cho rằng thửa đất bị thiếu khoảng 10cm chiều ngang do hàng rào của hộ liền kề lấn sang.
Dù vợ chồng ông H. đã giải thích nguyên nhân và đồng ý điều chỉnh, ông M. vẫn không tiếp tục thanh toán theo thỏa thuận vì cho rằng việc khắc phục là khó khăn.
Đến tháng 5/2022, hai bên dự kiến ra công chứng để hoàn tất thủ tục sang tên, nhưng do không thống nhất được địa điểm công chứng nên giao dịch không thể thực hiện.
Sau đó, ông M. khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, đòi lại 200 triệu đồng tiền cọc và yêu cầu phạt cọc thêm 200 triệu đồng, tổng cộng 400 triệu đồng.
Về phía bị đơn, vợ chồng ông H. thừa nhận việc nhận tiền đặt cọc nhưng cho rằng đất không bị thiếu và việc đo đạc do ông M. tự thực hiện, không có sự chứng kiến của họ.
Đồng thời, vợ chồng ông H. cũng cho biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng ông M. vẫn đồng ý giao dịch.
Khi xảy ra tranh chấp, vợ chồng ông H. đồng ý hủy hợp đồng nhưng không chấp nhận trả lại tiền cọc và phạt cọc theo yêu cầu của ông M.
Đất đang thế chấp ngân hàng nên không được giao dịch
Tại phiên tòa sơ thẩm, sau khi xem xét chứng cứ và lời khai của các bên, TAND huyện Dương Minh Châu nhận định hợp đồng đặt cọc giữa hai bên không bảo đảm điều kiện thực hiện do tồn tại vướng mắc về hiện trạng đất và thông tin pháp lý liên quan. Từ đó, Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng đặt cọc lập tháng 1/2022 là vô hiệu.
Về trách nhiệm dân sự, tòa buộc vợ chồng ông H. hoàn trả cho ông M. số tiền đã nhận là 200 triệu đồng. Tuy nhiên, yêu cầu phạt cọc 200 triệu đồng của ông M. không được chấp nhận do không đủ cơ sở pháp lý.
Không đồng ý với phán quyết trên, vợ chồng ông H. kháng cáo.
Tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND tỉnh Tây Ninh xác định tại thời điểm hai bên giao kết, ông M. vẫn đồng ý đặt cọc dù biết quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng, nên việc đặt cọc chuyển nhượng là vi phạm quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, thực tế sử dụng đất của vợ chồng ông H. không đúng với thửa đất ghi trong giấy chứng nhận, dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện. Lỗi này được xác định thuộc về cả hai bên.
Từ các phân tích trên, tòa phúc thẩm nhận định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do tài sản đang thế chấp và hiện trạng đất không phù hợp giấy chứng nhận, buộc vợ chồng ông H. hoàn trả 200 triệu đồng cho ông M., đồng thời không chấp nhận yêu cầu phạt cọc.
Xét thấy bản án sơ thẩm đã giải quyết đúng quy định, Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định bác kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.
