"Cò" nhà ở xã hội mua bán suất ăn chênh lệch gây nhiễu loạn thị trường

Nhiều điểm nghẽn nhà ở xã hội

Tại Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội : Bối cảnh mới, cơ hội mới" chiều 27/5, ông Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhấn mạnh tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong chiến lược phát triển đất nước giai đoạn 2025 - 2045.

Theo ông Khôi, bất động sản là một trong những "thước đo" cho sự phát triển kinh tế - xã hội, trong đó nhà ở xã hội phải là một trụ cột chứ không thể chỉ dừng lại ở khẩu hiệu.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy phân khúc nhà ở xã hội vẫn gặp nhiều rào cản. Từ năm 2021 đến nay, cả nước mới chỉ có 679 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô khoảng 623.051 căn, đạt khoảng 48% mục tiêu đề ra đến năm 2025. Các địa phương chưa lồng ghép chỉ tiêu nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hằng năm và 5 năm, cùng với đó là hàng loạt bất cập về cơ chế, chính sách chưa được tháo gỡ.

Lấy ví dụ, ông Khôi cho biết, việc quy định lợi nhuận định mức 10% trong bối cảnh áp lực về giá nguyên vật liệu đầu vào, nhân công biến động thường xuyên, vướng mắc pháp lý dự án… đang khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa bố trí ngân sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư...

Theo ông Khôi, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 đã trao quyền cho địa phương trong việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, với ba hình thức: Dành 20% diện tích trong dự án thương mại, bố trí tại khu đất khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất. Tuy nhiên, các điều kiện áp dụng chưa rõ ràng khiến địa phương lúng túng, buộc nhiều chủ đầu tư phải áp dụng phương án đầu tiên - gây áp lực về tài chính và triển khai.

Thêm vào đó, quỹ đất cho xây dựng nhà ở xã hội hiện nay còn bị đặt ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng yếu, không thuận tiện giao thông. Quỹ đất do doanh nghiệp sở hữu nếu muốn chuyển đổi mục đích để phát triển nhà ở xã hội thì chưa có hướng dẫn cụ thể về quy trình, giá trị đất… dẫn tới ách tắc trong triển khai.

Về thủ tục hành chính, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, các thủ tục liên quan đến nhà ở xã hội - từ chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng - hiện còn phức tạp, thiếu đồng bộ, khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, nhiều nơi mất hơn 2 năm để hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Một điểm nghẽn khác khiến công tác phát triển nhà ở xã hội chậm triển khai là nguồn vốn chưa được khơi thông. Theo đó, nhiều gói tín dụng hỗ trợ chỉ mang tính ngắn hạn, chưa có tính bền vững do thiếu sự đa dạng nguồn vốn và thiếu vốn từ ngân sách nhà nước. Trong khi đó, lãi suất vay thương mại cao, thời hạn vay ngắn khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều chùn bước.

Không chỉ doanh nghiệp, người dân thu nhập thấp cũng khó tiếp cận vốn vay ưu đãi do vướng điều kiện chứng minh tài chính.

"Người vay chỉ được hỗ trợ tối đa 80% giá trị căn hộ, còn lại phải có vốn tự có - điều mà không phải ai cũng đáp ứng được. Thậm chí, lao động tự do còn gặp khó vì địa phương không có hướng dẫn xác nhận mức thu nhập, gây trở ngại trong hồ sơ mua nhà", ông Khôi nhấn mạnh.

Ngoài ra, vẫn còn xuất hiện tình trạng "cò" nhà ở xã hội, mua bán suất ăn chênh lệch, gây nhiễu loạn thị trường và bức xúc cho người mua.

Gỡ khó cách nào?

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội vừa qua chưa đạt kỳ vọng, có một số nguyên nhân.

Một là tổ chức thực hiện, hiện tại Bộ Xây dựng đã tiếp tục phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp để tháo gỡ tối đa vướng mắc. Ngoài ra, có vướng mắc về thể chế, doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội còn khó khăn và phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại. Hai là, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Ba là, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ thì doanh nghiệp khó tiếp cận. Bốn là, đã có chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội song quỹ nhà ở cho thuê chưa phát triển.

Bà Hạnh cho biết, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về nhà ở xã hội đã hướng tới cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án.

Theo đó, triển khai thủ tục dự kiến mất khoảng tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội hiện nay phải thực hiện lần lượt thủ tục: Lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết.

Qua công tác rà soát, tổng hợp vướng mắc từ thực tiễn, nhiều địa phương kiến nghị không thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết riêng mà sử dụng các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất và các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu vực được xác định tại đồ án quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt, thay thế cho nhiệm vụ quy hoạch.

Nhằm rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cần thiết bỏ bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết...