Thời gian qua, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030 đã ghi nhận một số kết quả tích cực. Tuy nhiên, theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình triển khai vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, khiến mục tiêu đề ra còn cách xa thực tế.
Trước hết, quỹ đất vẫn hạn hẹp, nhiều địa phương chưa bố trí hợp lý hoặc thiếu hạ tầng để triển khai. Chủ đầu tư thường phải tự lo quỹ đất, giải phóng mặt bằng, làm tăng chi phí và giảm sức hút đầu tư. Cơ chế thu hút đất tư nhân còn thiếu.
Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư vẫn phức tạp, chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn hay chỉ định thầu phù hợp. Lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà tham gia.
Thứ ba, nguồn vốn chưa ổn định, chủ yếu dựa vào vốn tự có và tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, thời hạn ngắn. Chưa có nguồn vốn trung, dài hạn từ ngân sách hay các quỹ phát triển.
Ngoài ra, địa phương thiếu cơ chế hỗ trợ, chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch, còn lúng túng trong triển khai quỹ đất 20% trong dự án thương mại. Một số khó khăn khác gồm giá nguyên vật liệu biến động, chi phí nhân công, tư vấn tăng cao.
Đặc biệt, việc xác định đối tượng thụ hưởng còn thiếu rõ ràng; nhiều lao động có nhu cầu nhưng không đáp ứng điều kiện về hộ khẩu, thu nhập hay vốn tự có. Luật Nhà ở 2023 dù đã điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp thực tiễn, thiếu chính sách riêng cho lao động thời vụ và sản phẩm cho thuê còn rất hạn chế.
Để tháo gỡ vướng mắc, VARS cho rằng cần xác định rõ vai trò của Nhà nước và địa phương trong việc đảm bảo nhà ở cho người lao động và các đối tượng chính sách, với doanh nghiệp là lực lượng thực hiện, được tạo điều kiện về đất đai, thủ tục, vốn.
Cụ thể, về quỹ đất, địa phương cần quy hoạch rõ ràng, đưa vào kế hoạch phát triển nhà ở, sử dụng các cơ chế như BT, PPP, đổi đất lấy hạ tầng để tạo quỹ đất sạch. Khuyến khích doanh nghiệp có quỹ đất sẵn tham gia thông qua ưu đãi về chuyển mục đích sử dụng và nghĩa vụ tài chính.
Về thủ tục, cần rút gọn quy trình, cho phép chỉ định thầu minh bạch, giảm điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, áp dụng hậu kiểm để tránh chồng chéo và kéo dài thời gian phê duyệt.
Về nguồn vốn, nên thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội từ ngân sách, quỹ đất và đóng góp doanh nghiệp; phát triển quỹ đầu tư và tín thác bất động sản; đồng thời có chính sách tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, thời hạn dài cho cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Về cơ chế địa phương, cần chủ động ban hành chính sách hỗ trợ phù hợp thực tế, phát triển mô hình nhà cho thuê, xác định đúng nhóm có nhu cầu thật, và siết chặt thanh tra, xử lý sai phạm.
Về chính sách đầu ra, cần minh bạch hóa và đơn giản thủ tục xác định đối tượng thụ hưởng, hỗ trợ thuê – thuê mua, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia để đảm bảo công bằng và minh bạch trong tiếp cận nhà ở xã hội.
“Việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc chỉ là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi phải có một chiến lược toàn diện, dài hạn và có hiệu quả thi hành cao từ các cấp chính quyền.
Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành: coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường”, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS chia sẻ.
