Chia sẻ của ông Trần Văn Bình - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về giá trị khai thác của dòng căn hộ TMDV.
- Ông đánh giá thế nào về lợi thế cũng như hạn chế của việc khai thác căn hộ TMDV ven sông Hàn?
Theo quan sát của tôi, dư địa khai thác của phân khúc căn hộ TMDV ven sông Hàn rất tích cực nhờ ba nền tảng.
Thứ nhất, sự hình thành của Trung tâm tài chính quốc tế và Khu thương mại tự do (FTZ) đang thu hút cộng đồng trí thức quốc tế đến định cư, kéo theo nhu cầu lớn về các không gian lưu trú cao cấp tại lõi đô thị.
Thứ hai, quỹ đất bám sông Hàn luôn được săn đón mạnh mẽ nhờ hội tụ trọn vẹn lợi thế cảnh quan, kết nối hạ tầng và giá trị khai thác thương mại. Minh chứng rõ nét nhất là thực tế cho thuê tại phân khu The Panoma (Sun Cosmo Residence): căn studio đạt 18 triệu đồng/tháng, căn 1 phòng ngủ khoảng 25 triệu đồng/tháng và căn 2 phòng ngủ lên đến 42 triệu đồng/tháng.
Thứ ba, sau giai đoạn thanh lọc thị trường, khách hàng hiện ưu tiên lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị thực chất: vị trí đắc địa, pháp lý an toàn, vận hành chuyên nghiệp và dòng tiền bền vững.
Trong bối cảnh đó, lợi thế lớn nhất của căn hộ TMDV chính là hiệu quả sử dụng vốn nhờ mức giá thấp hơn đáng kể so với các sản phẩm sở hữu lâu dài cùng vị trí, giúp nhà đầu tư giảm thiểu áp lực tài chính. Đồng thời, dòng sản phẩm này sở hữu tỷ suất sinh lời rất cạnh tranh nhờ tọa lạc tại trung tâm du lịch sầm uất và thiết kế tối ưu cho khai thác lưu trú.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hiểu rằng đây không phải là phân khúc dành cho tư duy "lướt sóng" hay kỳ vọng tăng giá chớp nhoáng. Bởi giá trị cốt lõi của căn hộ TMDV nằm ở khả năng tạo dòng tiền trong trung và dài hạn, nên hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc vào vị trí dự án, năng lực vận hành, chất lượng dịch vụ và khả năng duy trì công suất phòng.
- Dù tỷ suất sinh lời hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư vẫn chần chừ "xuống tiền" vì nỗi lo "mất trắng" tài sản sau 50 năm. Ông nghĩ sao về điều này?
Tâm lý lo ngại này rất dễ hiểu bởi thói quen của người Việt từ trước đến nay chỉ an tâm “xuống tiền” cho bất động sản sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, cho rằng tài sản sẽ "mất trắng" sau 50 năm là một cách hiểu khá cực đoan.
Dưới góc độ pháp lý, 50 năm là thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ của dự án. Khi đáo hạn, việc gia hạn sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét dựa trên quy định pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý thực tế. Tức là không thể hiểu đơn giản cứ hết 50 năm là tài sản “bốc hơi”, nhưng cũng không nên mặc định đây là quyền kéo dài tự động.
Song song, 50 năm cũng là một quãng thời gian rất dài. Phần lớn nhà đầu tư cá nhân chỉ giữ bất động sản trong một giai đoạn nhất định để khai thác dòng tiền hoặc chờ tăng giá. Vì vậy, yếu tố quyết định tính thanh khoản và dư địa tăng giá chính là tiềm năng khai thác trong giai đoạn nắm giữ, được định đoạt bởi vị trí, chất lượng dịch vụ và pháp lý chứ không phải thời hạn còn lại.
Thêm nữa, theo Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan vừa ban hành, các dự án chung cư mới có xu hướng bị giới hạn thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi đó, những dự án của chủ đầu tư uy tín, được quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có tính cạnh tranh cao.
- Theo ông, một dự án TMDV ven sông Hàn đáng để đầu tư ở thời điểm hiện tại cần đáp ứng những điều kiện cốt lõi nào?
Trong bối cảnh nguồn cung ven sông Hàn ngày càng hữu hạn, những dự án được đầu tư bài bản, có pháp lý rõ ràng, chất lượng xây dựng tốt và năng lực vận hành sẽ chiếm nhiều lợi thế.
Điển hình, tháp Symphony 5 thuộc dự án Sun Symphony Residence là một sản phẩm đáng chú ý nhờ vị trí mặt đường Lê Văn Duyệt sát sông Hàn, hệ tiện ích đa dạng và bảo chứng uy tín từ Sun Group. Đặc biệt, việc các tòa S1, S2, S3 thuộc cùng tổ hợp đã được bàn giao vào tháng 5/2026 và cấp sổ đỏ những căn hộ đầu tiên ngay trong tháng 6/2026 - chỉ hai năm sau ra mắt - càng khẳng định năng lực thực thi của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, cũng như các sản phẩm đầu tư khác, hiệu quả cuối cùng vẫn cần được đánh giá dựa trên khả năng khai thác thực tế, nhu cầu thị trường và chiến lược vận hành.
Nam Hoàng (thực hiện)
