Giảm từ 300 ngày xuống còn 75 ngày
Nói về đề xuất trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết một trong những thủ tục có thể căn giảm được ngay là với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) không sử dụng vốn đầu tư công, cơ chế đặc thù có thể giao UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao thẳng chủ đầu tư mà không cần thông qua hình thức đấu thầu. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ rút ngắn khoảng 200 ngày so với quy định hiện hành.
Các dự án nhà ở xã hội có cơ hội tăng tốc (trong ảnh: một dự án nhà ở xã hội tại P.Đông Ngạc, Q.Bắc Từ Liêm,Hà Nội)
ẢNH: NGỌC THẮNG
Dự kiến được trình Quốc hội xem xét thông qua vào đầu tháng 5
Liên quan đến đề xuất trên, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cơ bản nhất trí với việc cắt giảm thủ tục nhưng đề nghị Chính phủ bổ sung cơ chế giám sát, kiểm soát hiệu quả để phòng chống tiêu cực, lãng phí. Ủy ban cũng yêu cầu làm rõ hơn các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư khi có nhiều nhà đầu tư cùng đăng ký. Ngoài chính sách trên, dự thảo nghị quyết còn điều chỉnh nhiều nội dung quan trọng khác như: quy định chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 13% tổng chi phí đầu tư, đề xuất thành lập Quỹ phát triển NƠXH quốc gia; miễn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án NƠXH. Chính phủ cũng đề xuất cho phép DN, hợp tác xã trong khu công nghiệp thuê NƠXH để bố trí cho người lao động và bổ sung các chính sách hỗ trợ về quỹ đất, giải phóng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật.
Điều kiện để nhà đầu tư được xem xét giao dự án bao gồm: là doanh nghiệp (DN), hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; đáp ứng tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu DN trên vốn chủ sở hữu; có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư với dự án dưới 20 ha và 15% với dự án từ 20 ha trở lên. Trường hợp thực hiện nhiều dự án, DN phải bảo đảm đủ vốn chủ sở hữu để phân bổ đúng tỷ lệ. Nếu có nhiều nhà đầu tư đủ điều kiện, việc lựa chọn sẽ căn cứ vào kinh nghiệm thực hiện dự án, năng lực tài chính và thời điểm nộp hồ sơ.
"Theo quy định hiện hành, thời gian từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến lựa chọn nhà đầu tư mất khoảng 300 ngày. Với đề xuất mới, thời gian này chỉ còn tối đa 75 ngày, giảm khoảng 70%", Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nói.
Thông tin trên khiến thị trường NOXH dậy sóng, bởi nếu được thông qua, đây là cơ hội cho phân khúc này tăng tốc mạnh trong thời gian tới. Thực tế hiện nay, thủ tục đang trói các dự án, ngay cả khi chính quyền sốt ruột và quyết liệt.
Lãnh đạo một DN có dự án NƠXH ở Đồng Nai gồm 16 block chung cư chia sẻ, dự án được lãnh đạo tỉnh rất quan tâm và hối thúc làm ngay, làm gấp với yêu cầu cuối năm nay phải làm xong phần thô. Dù vậy, thực tế thủ tục rất chậm. Nguyên nhân, dự án này trước đây là quỹ đất 20% trong nhà ở thương mại được chuyển sang và đã có sổ hồng là đất ở. Nay muốn làm NƠXH phải điều chỉnh quy hoạch, nhà nước phải thu hồi đất, sau đó giao lại cho DN thực hiện. Thế nhưng, từ năm 2010 đến nay DN mới được giao đất. "Do vậy, muốn đẩy nhanh các dự án NƠXH, thủ tục giao đất và điều chỉnh quy hoạch nhanh gọn. Những điều này trong tầm tay của nhà nước, muốn là làm được ngay", vị này nói.
Dù đã có nhiều doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội nhưng đến nay vẫn còn rất chậm chạp
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Nhà ở xã hội cho cán bộ, công chức
Trong nghị quyết lần này cũng có chính sách đặc thù về NƠXH cho đối tượng là cán bộ, công nhân viên chức nhà nước. Bởi luật Nhà ở 2024 đã xác định các nhóm đối tượng được hưởng chính sách NƠXH, chủ yếu là người lao động trong khu vực tư nhân, công nhân, lực lượng vũ trang… Tuy nhiên, đội ngũ cán bộ, công nhân viên chức nhà nước, những người đóng vai trò nòng cốt trong bộ máy hành chính vẫn chưa có một chính sách nhà ở riêng phù hợp với đặc thù nghề nghiệp và mức thu nhập hiện nay. Do vậy, cần thiết phải có một chương trình phát triển NƠXH dành riêng cho đối tượng này, tương tự mô hình đang được áp dụng hiệu quả tại Singapore.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu
Vị này cũng dẫn chứng đã có tiền lệ cắt giảm mạnh ở một số lĩnh vực. Như Bộ KH-ĐT (nay là Bộ Tài chính) đã từng cắt giảm gần 50% thủ tục đầu tư nước ngoài. Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nhiều địa phương giảm còn dưới 15 ngày. Lĩnh vực hải quan, thuế cũng cắt giảm hàng trăm thủ tục.
"Nếu quyết liệt với NƠXH, là lĩnh vực an sinh xã hội đặc thù, thì 70% thủ tục không phải là con số bất khả thi. Vấn đề là có dám làm không, bởi vì cắt giảm thủ tục nghĩa là phải cắt bớt quyền lực, cắt bớt quyền xin - cho của một số cơ quan. Muốn thực hiện thì phải tích hợp dữ liệu liên thông, không giữ thông tin cục bộ. Phải thực sự coi NƠXH là ưu tiên chứ không để DN phải đi "xin" từng khâu, rồi cơ quan chức năng xét duyệt có "cho" hay không. Nhưng tôi tin ở giai đoạn này, với quan điểm và sự quyết liệt của lãnh đạo Đảng, Nhà nước, với thể chế ngày càng minh bạch và việc ứng dụng công nghệ, với bộ máy hành chính tinh gọn, đồng bộ thì không chỉ 70%, mà còn nhiều hơn nữa cũng có thể giảm được", vị này kỳ vọng.
Khuyến khích nhiều doanh nghiệp tham gia làm nhà ở xã hội
Là một DN trực tiếp tham gia đầu tư hàng loạt dự án NƠXH, bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng giám đốc Kim Oanh Group, cho hay thực tế thủ tục triển khai một dự án NƠXH hiện nay đang rất chồng chéo vì phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư riêng, trong khi phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng cũng phải làm từng bước. Không chỉ vậy, khi đi làm hồ sơ, bà mới thấy có nhiều thủ tục trùng lặp giữa Sở Xây dựng, Sở TN-MT, Sở Tài chính, UBND tỉnh, UBND huyện… Vượt qua các bước trên, đến khi bán hàng dự án phải thẩm định giá bán, xác nhận ưu đãi, xét duyệt đối tượng mua mới được bán.
Chính vì vậy, hệ thống thủ tục hiện đang thừa rất nhiều khâu, từ đó tốn rất nhiều thời gian thực hiện một dự án, nên có thể rút gọn hoặc gom lại các thủ tục. Nhiều giấy tờ và quy trình không cần thiết hoặc hoàn toàn có thể tích hợp, như chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng có thể gom lại làm một bước và có thể làm ở một nơi là Sở Xây dựng. Hồ sơ trực tuyến, liên thông các sở ngành, từ đó rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư cho một dự án.
"Dự án NƠXH của chúng tôi ở Bình Dương giá rất tốt, chất lượng theo chuẩn Singapore, đã có 900 người đăng ký mua, nhưng đến nay sàng lại chỉ có khoảng 300 người có đủ khả năng mua. Những người còn lại dù thu nhập hơn 20 triệu đồng mỗi tháng ở TP.HCM, sau khi trừ đi các chi phí vẫn không đủ tích lũy để mua nhà. Do vậy, cần tính toán nâng mức thu nhập lên để đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là cán bộ công chức", bà Đặng Thị Kim Oanh nói.
Người dân trông chờ vào chính sách phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ
ẢNH: T.N
Thế nên với đề xuất của Chính phủ, bà Đặng Thị Kim Oanh khẳng định đây là điều kiện rất tốt cho NOXH tăng tốc. Tính đơn giản, trước đây, một dự án NƠXH có thể mất từ 2 - 3 năm để hoàn tất thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, cấp giấy phép…; nếu giảm đến 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án xuống còn 6 - 12 tháng. Cắt giảm 70% thủ tục hành chính đồng nghĩa DN phải làm ít giấy tờ, ít khâu trung gian hơn, giúp nhà đầu tư tiết kiệm chi phí quản lý, chi phí hành chính. Quan trọng hơn, nếu như trước đây, nhiều DN e ngại NƠXH vì thủ tục nhiêu khê, mất thời gian, lợi nhuận thấp, thì chủ trương này sẽ khuyến khích họ tham gia nhiều hơn.
Dù vậy, theo các DN, cắt giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư thôi chưa đủ. Để thực sự tăng tốc chương trình phát triển NƠXH, cần đồng thời giải quyết các vấn đề khác như quỹ đất, vốn vay ưu đãi, chính sách bán nhà, đối tượng mua và các cơ chế ưu đãi khác. Đối với quỹ đất, hiện nhiều địa phương vẫn chưa chủ động bố trí quỹ đất cho NƠXH. Dù thủ tục nhanh nhưng nếu không có vốn rẻ với lãi suất 4,5 - 5%/năm thì nhà đầu tư cũng khó mặn mà.
Chính sách giá bán và đối tượng mua nhà cần minh bạch, linh hoạt hơn, tránh tình trạng mua để đầu cơ hoặc mua không đúng đối tượng, NƠXH lọt vào tay người giàu. Việc cắt giảm 70% thủ tục hành chính là một cú hích rất tốt và cần thiết, giúp tăng tốc chương trình NƠXH. Tuy nhiên, nếu không đi cùng với việc tháo gỡ về quỹ đất, vốn, cơ chế ưu đãi và quản lý minh bạch, thì hiệu quả vẫn sẽ bị hạn chế.
Lập tổ công tác đặc biệt về nhà ở xã hội
Theo ông Võ Hoàng Minh, Tổng giám đốc Công ty NƠXH TP.HCM, để phát triển NƠXH, nhất là đề án 1 triệu căn NƠXH tăng tốc, Chính phủ cần làm ngay 5 nhóm giải pháp.
Người dân tìm hiểu một dự án nhà ở xã hội tại Bình Dương
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Đầu tiên, phải rút gọn và đơn giản hóa thủ tục hành chính, trong đó ban hành cơ chế đặc thù riêng cho NƠXH. Nếu cắt giảm được 70% thời gian làm thủ tục như dự thảo nghị quyết thì quá "tuyệt vời".
Thứ hai, nhà nước cần chủ động quy hoạch, bố trí quỹ đất sạch, công khai danh mục các quỹ đất dành cho NƠXH, ưu tiên vị trí thuận tiện giao thông và dịch vụ.
Thứ ba là ưu đãi tín dụng và nguồn vốn đầu tư. Trong đó, dành gói tín dụng riêng khoảng 100.000 - 120.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi cố định 4,8 - 5%/năm trong 10 - 15 năm cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đẩy nhanh giải ngân gói hỗ trợ tín dụng 145.000 tỉ đồng đang rất chậm hiện nay.
Thứ tư là có giải pháp thúc đẩy DN tư nhân tham gia mạnh hơn vào làm NƠXH bằng các giải pháp như tăng ưu đãi thuế, miễn giảm thuế thu nhập DN, miễn tiền sử dụng đất. Cho phép chủ đầu tư linh hoạt hơn về thiết kế căn hộ, diện tích, tiêu chuẩn căn hộ phù hợp thực tế từng địa phương.
Cuối cùng, phải đổi mới cơ chế xét duyệt người mua NƠXH khi xây dựng hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở và người thu nhập thấp để xét duyệt minh bạch, công bằng và rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, đi đôi với đơn giản hóa điều kiện mua nhà.
Kèm theo 5 nhóm giải pháp trên, Chính phủ cần lập tổ công tác đặc biệt về NƠXH. Tổ sẽ trực tiếp chỉ đạo, gỡ vướng cho từng dự án cụ thể. Các dự án triển khai sẽ được công bố báo cáo tiến độ công khai hằng quý để người dân giám sát.
Luôn dành nhiều thời gian, tâm sức cho việc cắt giảm các thủ tục hành chính, đặc biệt đối với các dự án đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người yếu thế, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích: Tổng Bí thư Tô Lâm đã yêu cầu giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, ít nhất 30% chi phí kinh doanh, đặc biệt là hải quan, chi phí tuân thủ quy định, chi phí không chính thức, bãi bỏ ít nhất 30% điều kiện kinh doanh không cần thiết. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cũng chỉ đạo cắt giảm thấp nhất 30% thủ tục hành chính, 30% thời gian giải quyết thủ tục và không giới hạn tối đa hơn nữa, cắt giảm càng nhiều càng tốt.
Tới đây, khi Quốc hội có nghị quyết thí điểm cắt giảm 70% thời gian thực hiện thủ tục đầu tư sẽ giúp NƠXH tăng tốc, sớm đưa đề án xây dựng 1 triệu căn NƠXH về đích. Trong đó, có những điểm đột phá như luật đang quy định đất công khi đưa ra làm NƠXH phải qua đấu thầu, nhưng kỳ này sẽ chỉ định thầu. Đơn vị tư vấn xây dựng cũng lựa chọn, chỉ định luôn thay vì phải đấu thầu. Đất của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an cũng được giao cho hai nơi này chỉ định luôn nhà đầu tư. Trong bối cảnh bỏ công an cấp huyện thì trụ sở dôi dư rất nhiều. Quỹ đất công này có thể chỉ định để làm NƠXH, rất nhanh.
Dù vậy, theo ông Châu, cũng đang còn một số bất cập, trong đó có việc bắt buộc dự án NƠXH phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư là chưa hợp lý. Bởi với các dự án cải tạo chung cư cũ, thủ tục này được miễn.
"NƠXH là chương trình trọng điểm, là mục tiêu quốc gia nên cần phải ưu tiên. Để làm được điều này, các thủ tục và thời gian phải cắt giảm tối đa, tiết giảm thấp nhất đến mức có thể. Do vậy, các thủ tục chỉ cần thông qua Sở Xây dựng làm đầu mối, làm cơ quan chủ trì sẽ rút ngắn được rất nhiều. Lần này phải cải cách triệt để, rút ngắn thời gian, rút ngắn chi phí, rút ngắn thủ tục để làm sao tăng tốc NƠXH", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
