Đất nền giảm nhiệt vào cuối năm 2025
Trong 3 năm qua, thị trường đất nền chưa ghi nhận điểm sáng rõ rệt khi thanh khoản chỉ phục hồi cục bộ tại những khu vực hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng hoặc dự án lớn, trong khi phần lớn thị trường vẫn trong trạng thái trầm lắng, giao dịch thưa thớt và tâm lý nhà đầu tư còn thận trọng.
Trong năm 2025, thị trường ghi nhận một đợt tăng nóng mang tính cục bộ vào hồi tháng 4. Một số tỉnh có thông tin sáp nhập như Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Phòng ghi nhận “nóng” lên.
Tuy nhiên, theo dữ liệu của Batdongsan.con, nhu cầu tìm mua đất nền nhanh chóng hạ nhiệt, giảm trung bình 15-20% so với cùng kỳ năm trước, nhiều thời điểm lượng tìm mua giảm 30-40%. Tiêu thụ đất nền với các dự án mở bán duy trì khoảng 20-30% rổ hàng.
Trong quý 4/2025, đơn vị này cho biết, đất nền có dấu hiệu giảm nhiệt với khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận về đất nền 2025: "Giá đất nền tại một số huyện vùng ven Hà Nội bùng lên sau các phiên đấu giá đất đầu năm. Một số nơi khác tăng giá theo thông tin hạ tầng mới hoặc đại dự án, như Long An hay Cần Giờ. Tuy vậy, phần lớn các thị trường từng nóng như Bình Phước hay Bảo Lộc lại trầm lắng vì thanh khoản yếu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư khi nhận ra rủi ro pháp lý.
Một yếu tố khác là chi phí chuyển đổi (từ đất nông nghiệp lên thổ cư) cũng tăng đáng kể sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Điều này khiến không ít người mua đất nền phải cân nhắc và tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền".
Tại phía Nam, theo báo cáo thị trường đất nền năm 2025 của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp đất nền tại TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai đã tăng khoảng 2% so với năm 2024, lên tổng 9.448 nền. Đáng chú ý, đây là mức cao nhất được ghi nhận trong giai đoạn 2023-2025.
Tuy vậy, DKRA lưu ý quy mô nguồn cung mới nhìn chung vẫn còn khiêm tốn nếu so với giai đoạn “nóng” trước đây của thị trường đất nền vào năm 2022.
Đơn vị nghiên cứu này cũng chỉ ra sức cầu chung của thị trường được cải thiện với lượng tiêu thụ tăng khoảng 69% so với năm trước. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung ở các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính.
Báo cáo của DKRA cũng cho thấy trong năm qua, thanh khoản đất nền chủ yếu được dẫn dắt bởi các dự án đóng vai trò vệ tinh của TP.HCM, hưởng lợi trực tiếp từ kết nối liên vùng như Tây Ninh và Đồng Nai. Đáng chú ý, Tây Ninh giữ vai trò dẫn dắt khu vực phía Nam khi chiếm đến 38% tổng nguồn cung trong năm và 53% lượng tiêu thụ toàn thị trường.
Theo DKRA, giá đất nền dự án cao nhất tại Tây Ninh được ghi nhận khoảng 74 triệu đồng/m2, trong khi tại TP.HCM có thể lên tới 140 triệu đồng/m2 và Đồng Nai ở mức 60 triệu đồng/m2.
Nhìn chung, mặt bằng giá sơ cấp phía Nam đã tăng trung bình 6% so với năm 2024 và tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào. Cùng với đó, biên độ giá có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực cho thấy sự khác biệt lớn về vị trí dự án, đặc tính sản phẩm và sức cầu từng địa phương,...
Trong khi đó, thị trường thứ cấp lại ghi nhận mức tăng 12-15% so với năm trước. Các yếu tố như nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực cao,... đã góp phần duy trì việc tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.
Cửa sáng 2026 nằm ở đất nền
Nhìn nhận về xu hướng đầu tư bất động sản, ông Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ rằng, các nhà đầu tư hay bị tâm lý thấy phân khúc nào ngon ăn cứ đổ xô vào mà không có nhìn ngó sang các phân khúc khác. Trong khi chung cư mấy năm vừa qua tăng nóng thì phân khúc đất nền đang bị lãng quên.
"Mọi người thấy đất nền không tăng giá nên càng ít quan tâm đến nó. Nhưng nói thế thôi, đất nền vẫn có giá trị riêng của đất nền", ông Quyết nói.
ng Vũ Cương Quyết – CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, phân khúc đất nền vẫn ổn, vẫn còn cửa đầu tư.
Theo vị này, đất nền ở Hà Nội, TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm thì đắt. Nhưng đất nền ở các tỉnh công nghiệp vẫn còn rẻ, vẫn ở mức vài tỷ, giá rất tốt. Hai năm vừa rồi, dòng tiền gần như tập trung hết vào Hà Nội. Còn bây giờ, nhiều tỉnh, thành phố có giá đất nền chỉ khoảng 20 - 60 triệu đồng/m2, trong khi chung cư quanh khu vực đó cũng đã lên 50 - 60 triệu đồng/m2.
"Có những nơi, giá đất nền ngang bằng giá chung cư, thậm chí có nơi đất nền còn rẻ hơn chung cư. Điều đó khá phi lý. Bởi bản chất, đất nền có giá trị riêng: sở hữu vĩnh viễn, không hư hỏng, không phải lo bảo trì, bảo dưỡng. Một mảnh đất có thể xây nhà ở vĩnh viễn, thậm chí xây 6–7 tầng để sử dụng lâu dài.
Chính vì vậy, phân khúc đất nền vẫn ổn, vẫn còn cửa đầu tư. Tuy nhiên, đầu tư thì không nên xô vào những thị trường đã tăng quá nóng, vì như thế rủi ro rất cao. Ngược lại, vẫn có những thị trường mà giá còn rẻ, còn hợp lý", ông Quyết chia sẻ.
Dự báo về thị trường đất nền 2026, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng: "Năm 2026, phân khúc đất nền vẫn có triển vọng với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn vững. Các khu vực có kết nối giao thông thuận tiện, nằm trong các đô thị vệ tinh hoặc gần trục giao thông chiến lược sẽ nhận nhiều sự quan tâm".
Ông David Jackson đưa ra lời khuyên, các nhà đầu tư nên ưu tiên đất có sổ, mật độ dân cư hiện hữu, và tránh dự án phân lô chưa hoàn chỉnh pháp lý. Những nơi có quy hoạch rõ ràng, tiện ích giáo dục, y tế, thương mại hiện hữu và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ có lợi thế đầu tư trong thời gian tới.
Nguồn cung 2026 dự kiến dao động trong khoảng 3.500 – 4.000 nền.
DKRA Việt Nam dự báo nguồn cung mới phân khúc đất nền năm 2026 phục hồi tích cực nhờ vào sự bùng nổ của các dự án khu đô thị có quy mô lớn, dao động trong khoảng 3.500 – 4.000 nền.
Dự kiến sức cầu trong năm 2026 tiếp tục đà phục hồi, song giao dịch thị trường vẫn mang tính chọn lọc, tập trung chủ yếu một số địa phương và nhóm sản phẩm hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, mức độ tạo thanh cao cũng như giao thương kết nối vùng thuận lợi.
Mặt bằng giá sơ cấp dự kiến tăng nhẹ trong năm tiếp theo và vẫn neo ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, chênh lệch "cung – cầu"; đáng chú ý, nhóm các dự án hoàn thiện pháp lý, "khu đô thị vệ tinh TP. HCM" hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng kết nối sẽ duy trì đà tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung.
Mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng tích cực khi thị trường ngày càng khan hiếm nguồn cung mới, niềm tin nhà đầu tư càng được cải thiện.
