Grant Cardone là triệu phú tự thân người Mỹ, hiện là giám đốc điều hành quỹ đầu tư Cardone Capital với danh mục đầu tư trị giá 5 tỷ USD. Đồng thời, ông cũng là tác giả của 4 cuốn sách kinh doanh nằm trong top bán chạy của New York Times.
Trong một buổi phỏng vấn với CNBC, triệu phú tự thân chia sẻ: "Tôi thích đầu tư vào bất động sản và đó là lý do chính khiến tôi có thể trở thành một triệu phú tự thân. Nhưng tôi đã học được rằng mua một ngôi nhà dành cho một gia đình để ở không phải lúc nào cũng là một khoản đầu tư tuyệt vời.
Tôi nhận ra điều này vào năm 2003, khi tôi có đứa con đầu lòng và mua ngôi nhà mơ ước của mình ở Los Angeles. Nhưng thời gian trôi qua, tôi thấy khoản đầu tư vào ngôi nhà của mình không hề sinh lời. Vì vậy, tôi đã bán nó và sử dụng vốn để mua một vài bất động sản cho thuê. Gia đình tôi lại trở thành người đi thuê nhà.
Đừng hiểu sai ý tôi: Tôi vẫn ủng hộ quyền sở hữu nhà. Ngày nay, tôi sở hữu ba ngôi nhà, hai trong số đó tôi cho thuê, và căn thứ ba là nơi ở chính của tôi. Nhưng rốt cuộc, nhiều người vẫn cố gắng kiếm tiền và chi toàn bộ vào việc sở hữu một ngôi nhà."
Triệu phú Mỹ cũng nêu ra 4 lý do khiến mua nhà không phải là một khoản đầu tư khôn ngoan, đặc biệt là ngay bây giờ khi lạm phát gia tăng và giá nhà cao:
1. Chi phí ăn mòn lợi nhuận
Giả sử bạn mua một ngôi nhà trả góp với giá 100.000 USD và trả trước 5.000 USD. 10 năm sau, bạn bán căn nhà với giá 200.000 USD. Có vẻ như bạn đã lời to khi biến 5.000 USD thành 100.000 USD sau khi trừ ra số tiền trả góp của mình. Tuy nhiên, bạn quên tính toán chi phí phát sinh để sở hữu căn nhà đó, bao gồm:
- 10 năm lãi suất với 6% mỗi năm: 60.000 USD.
- 10 năm thuế bất động sản với mức 2% mỗi năm: 20.000 USD.
- Phí bất động sản 6%: 6.000 USD.
Tổng chi phí trước khi bảo trì: 86.000 USD.
Điều đó khiến bạn có lợi nhuận ròng là 14.000 USD (hoặc 14%) trong số vốn trị giá 100.000 USD. Trong hơn 10 năm, khoản đầu tư của bạn đã hoàn lại 1,4% mỗi năm (chưa tính đến chi phí sửa chữa mái nhà, hệ thống ống nước, sơn và các khoản phí bảo trì khác).
Một nguyên tắc chung cần ghi nhớ là bạn sẽ dành khoảng 1% giá mua căn nhà của mình để bảo trì mỗi năm. Tuy nhiên, những khoản phí đó có thể đắt hơn trong thời kỳ lạm phát cao dẫn đến việc có thể bạn sẽ bị lỗ.
Do đó, đừng mua một ngôi nhà với hy vọng tạo ra lợi nhuận thực sự. Thay vào đó, bạn chỉ nên mua khi bạn có đủ tiền - dù là từ nguồn thu nhập thụ động hay chủ động, để chi trả cho tất cả các chi phí liên quan mà không bị lỗ.
2. Không có dòng tiền khiến bạn phụ thuộc vào thị trường
Đầu tư bất động sản thực sự mang lại cho bạn thu nhập thụ động hàng tháng sau khi trừ tất cả khoản lãi vay, thuế bất động sản và chi phí bảo trì. Nghĩa là ngoại trừ việc kinh doanh trên bất động sản, một căn nhà bình thường hầu như sẽ không mang lại nguồn thu nhập nào khác. Bạn trả tiền để sống trong khi chờ đợi nó sinh ra lợi nhuận.
Ở thời điểm kinh tế khó khăn, giá bất động sản cho thuê sẽ cao hơn. Cardone cho biết: "Với bất động sản cho thuê, tôi chỉ cần tìm một người có nhu cầu kiếm lời, mà điều đó không khó để thực hiện." Do đó, bạn chỉ nên mua bất động sản khi tìm thấy một sản phẩm đang được bán với giá dưới giá trị của nó và chắc chắn nó sẽ sinh lời. Hơn hết, bạn cũng đang có đủ khả năng thanh toán bằng tiền mặt.
3. Lợi ích về thuế của việc mua nhà để ở ít hơn so với mua để cho thuê
Ví dụ bạn bị giới hạn số tiền lãi khi bán căn nhà và chỉ được miễn thuế cho căn nhà trị giá 250.000 USD (hai năm một lần) khi bán một căn nhà cho một gia đình. Nhưng khi bạn chuyển từ đầu tư vào ngôi nhà của mình sang đầu tư vào bất động sản tạo ra thu nhập, lợi ích về thuế sẽ tăng vọt.
Trong khi thu nhập cho thuê bị đánh thuế, nhưng bạn có thể khấu trừ một số chi phí nhất định trên tờ khai thuế của mình, bao gồm lãi vay ngân hàng, thuế tài sản, chi phí hoạt động, khấu hao và sửa chữa".
Mẹo: Để tạo thu nhập thụ động từ bất động sản, hãy đầu tư vào bất động sản cho thuê với các tính toán cẩn thận về thuế.
Ở Mỹ, thu nhập từ việc cho thuê được coi là một khoản hoàn vốn thay vì gọi là thu nhập, vậy nên người cho thuê không cần phải nộp thuế. Ví dụ, bạn sẽ bị hạn chế về số tiền lãi khi bán ngôi nhà và chỉ được miễn thuế đối với khoản tiền 250.000 USD thu được khi bán nhà hộ gia đình 2 năm/lần. Nhưng khi bạn chuyển từ đầu tư nhà để ở sang đầu tư bất động sản tạo ra thu nhập thì lợi tức về thuế sẽ tăng vọt.
Do đó, để tạo thu nhập thụ động từ bất động sản, hãy đầu tư vào bất động sản cho thuê.
Vậy nên mua nhà vào thời điểm nào?
Theo triệu phú Grant Cardone, đừng vội mua nhà trừ khi bạn có đủ khả năng và chủ động về tài chính. Nhà là nơi có thể mang lại sự ổn định cho bạn, thế nhưng nếu mục tiêu của bạn là tạo ra sự giàu có thì vẫn còn rất nhiều lựa chọn khác, chẳng hạn như đầu tư vào thị trường chứng khoán hoặc bất động sản thương mại.
Cardone cho biết: "Tôi cũng không tin rằng sở hữu một ngôi nhà nên được coi là giấc mơ Mỹ mà đơn giản, nó chỉ là một nơi để sống và luôn có các chi phí kèm theo.
(Theo CNBC)
