Thuê 1 cửa hàng với giá 700 triệu đồng/tháng ở Ngã 6 Phù Đổng, MIA có lời không?

“CHIẾN TRƯỜNG” NGÃ 6 PHÙ ĐỔNG CỦA GIỚI F&B

Ngã 6 Phù Đổng – giao lộ của 6 con đường ở quận 1 – TP.HCM là một trong những mặt bằng đắt đỏ không chỉ bậc nhất TP.HCM mà còn tại Việt Nam. Hơn nữa, kể từ khi Starbucks gia nhập thị trường Việt Nam cách đây 10 năm và đặt cửa hàng đầu tiên cũng như đại bảng doanh ở đây, khu vực này bỗng trở thành ‘thánh địa’ của giới F&B – cụ thể là mảng cà phê.

Ông bà chủ của các chuỗi cà phê lớn và tiềm năng tại Việt Nam – đặc biệt là khu vực miền Nam, đều muốn có sự hiện diện của thương hiệu mình ở đây. Chuk Tea & Coffee, chuỗi cà phê từng được hậu thuẫn bởi Tập đoàn KIDO, vì không thuê được/không chấp nhận bỏ giá quá cao, song vẫn muốn được tụ họp với đồng nghiệp, cũng từng thuê một mặt bằng gần đó trên đường Nguyễn Trãi.

Vài năm qua, chúng ta đã chứng kiến nhiều chuỗi F&B đến và đi ở ngã 6 Phù Đổng này: Phúc Long, Soya Garden, PhinDeli, Guta… đã đi; những người mới đến có Katinat, Cafe Amazon…. Có thể nói, chỉ cần nhìn vào những chuyển động mặt bằng ở ‘khu đất vàng’ này chúng ta có thể biết chuỗi F&B nào đang muốn ‘tấn công’ và ai đang muốn ‘phòng thủ’.

Trong tất cả, với việc có tới 2 mặt tiền và nằm gần như đối diện Starbucks, mặt bằng ở địa chỉ 325 đường Lý Tự Trọng - Bến Thành - Quận 1, trong 10 năm qua, chỉ có duy nhất khách thuê là các chuỗi F&B. Trong thời kỳ 2018 – 2019, mặc dù ai cũng biết, bán cà phê ở đây chỉ lỗ, song nó vẫn được các chuỗi F&B tranh giành quyết liệt.

Tuy nhiên, vào tháng 11/2022, trong khi mọi người đang nín thở chờ đợi xem chuỗi F&B nào sẽ tiếp tục ‘kế vị’ PhinDeli kinh doanh ở mặt bằng này, thì đột nhiên MIA xuất hiện. Việc một chuỗi bán vali – túi xách có mặt ở Ngã 6 Phù Đổng thì không có gì lạ, LUG – đối thủ trực tiếp của MIA đã từng xuất hiện ở đây, song hành động này của MIA như thể ‘tự dưng’ lại chen chân vào cuộc chiến của giới F&B.

“NGỰA Ô” MIA

Vậy đâu là cơ duyên đưa MIA đến với chiếc mặt bằng được quan tâm nhất nhì Việt Nam này?

“ T ôi vốn đã cực kỳ thích mặt bằng này từ lâu, bởi đây là vị trí mơ ước của nhiều thương hiệu. Tuy nhiên, tôi không thể vội vàng, mà phải kiên nhẫn đi từng bước một trên hành trình phát triển bền vững của MIA, cho đến khi chạm đích.

Đợt vừa rồi, trước khi PhinDeli đóng cửa, môi giới có qua chào hàng với tôi vì họ nhận diện MIA là đối tượng khách hàng tiềm năng, do thường thuê mặt bằng đẹp ở ngã tư và góc phố để làm cửa hàng. Như một cơ duyên, MIA đã thương thảo và thành công đặt tên mình ở mặt bằng nức tiếng này ”, anh Trần Anh Tuấn – Founder/CEO của MIA cho hay.

Trước khi quyết định thuê mặt bằng đó, anh và các anh em bạn bè của mình đã ngồi lại, tất cả cùng review và tư vấn để ‘cân đo đong đếm’. Vấn đề đầu tiên mà mọi người cần làm rõ: nếu tính cả các chi phí như nhân viên – mặt bằng, thì doanh số cửa hàng này bao nhiêu một tháng mới huề vốn và có lời. Liệu bỏ ra vài trăm triệu trước thuê cửa hàng sau làm branding, có ‘không bổ ngang thì bồ dọc’ cho MIA hay không?

Ngoài ra, để tận dụng triệt để sức nóng của mặt bằng đắt đỏ này, anh đã chuẩn bị chiến dịch để viral thương hiệu, như bao phủ toàn bộ cửa hàng trước khi khai trương để gây tò mò…

Tuy nhiên, thực tế, do phần thủ tục khá chặt chẽ, thời gian cho phép để chuẩn bị cửa hàng mới khá gấp rút, trời thì mưa liên tục cộng với việc MIA nôn nóng ra mắt trúng đợt Black Friday, khiến kết hoạch marketing hoành tránh bị dừng lại. Để kịp hoàn tất mọi thứ trong 10 ngày, MIA phải làm sẵn các modul bài trí ở nhà và đến ấn vào cửa hàng là xong.

Tuy nhiên, dù bắt đầu hào hứng trong cẩn thận là thế, song theo thú nhận của vị CEO này, thì ‘trước khi khai trương 1 đến 2 ngày, tôi vẫn cảm thấy có chút lo lắng’.

“ Lúc đó, trong đầu tôi hiện lên nhiều viễn cảnh, vì thị trường đang bắt đầu down trend, mình cần ‘phòng thủ’ thay vì ‘tấn công’.

Thật ra, giá mặt bằng mới này của MIA, nếu tính trên m2 thì rất cao, nhưng trên diện tích chung là không cao nhất Ngã 6 Phù Đổng. Đối diện bên góc kia là Con Cưng Super Center với giá thuê mặt bằng gấp mấy lần mình. Ngoài ra, mặt bằng giá trên dưới 100 triệu đồng trong chuỗi của MIA không hiếm, song mặt bằng này bằng mấy cái mặt bằng bình thường của chúng tôi ”, anh Trần Anh Tuấn hồi tưởng.

Cũng may, sau khi khai trương cửa hàng MIA mới này, hiệu ứng truyền thông tự nhiên khá tốt, khiến anh lấy lại toàn bộ cảm giác hào hứng, phấn khởi của thời điểm quyết định chọn “nhà” ở đây. Từ khi khai trương đến giờ, mặc dù doanh số chưa đột phá như kỳ vọng nhưng cửa hàng cũng gần hòa vốn và xem như MIA không tốn tiền làm branding. Vì nếu chia hết tiền làm thương hiệu cho hệ thống cửa hàng của MIA, thì tính ra mỗi cửa hàng gánh chẳng bao nhiêu.

Vậy nên, MIA đang có kế hoạch sẽ gắn bó dài hạn với mặt bằng này chứ không ‘bỏ chạy’ sớm. Họ sẽ không thuê 1 năm mà ít nhất 3 năm, chỉ cần chủ nhà không làm khó như tăng 20% đến 30% lên 50.000 USD/tháng chẳng hạn.

“ Như tôi đã chia sẻ ở trên, chỉ riêng việc giành được mặt bằng ở Ngã 6 Phù Đổng vốn đã không dễ dàng. Trong khi những doanh nghiệp có mặt tại đây phải là các thương hiệu có tiềm lực vốn mạnh, độ nhận diện cao và có lượng khách hàng ổn định.

MIA là thương hiệu vali hàng đầu Việt Nam nên chúng tôi tự tin với mục tiêu bán được 30 - 50 cái/ngày ở cửa hàng này. Dù sao, 1 cái vali cũng giá trị lớn chứ không như 1 ly cà phê ”, CEO MIA bày tỏ.

Hiện tại, MIA vẫn chưa đầu tư nhiều cho cửa hàng này mà tính làm từ từ, bắt đầu từ thay tay nắm cho cửa hàng - để trải nghiệm khách hàng tốt hơn, hành vi mua hàng dễ hơn…

Ở khía cạnh khác, đặt cửa hàng ở Ngã 6 Phù Đổng là ‘con dao 2 lưỡi’, vì nếu chúng ta không bán được nhiều hàng thì sẽ bị đánh giá. Vì thế, Ban lãnh đạo của MIA vẫn đang hằng ngày lên quán Starbucks đối diện để ngồi điều nghiên xem cửa hàng của mình giao diện bên ngoài ở vào trưa sáng tối sẽ như nào, hành vi mua sắm của khách vào cửa hàng ra sao, trưng bày đã tốt hay chưa…; nhằm cải thiện hiệu suất bán hàng.

VẬY THUÊ 1 CỬA HÀNG VỚI GIÁ 700 TRIỆU ĐỒNG/THÁNG, THÌ MIA CÓ LỜI KHÔNG?

Sau khi MIA xuất hiện ở Ngã 6 Phù Đổng, trên TikTok đã xuất hiện clip với tiêu đề ‘MIA thuê mặt bằng 700 triệu đồng/tháng có lời không?” từ người dùng tên là Đức Marcom.

Chuyên gia về marketing tên Đức này đã phân tích như sau: Phúc Long đã thuê mặt bằng này 5 năm với giá 14.000 USD/tháng, sau đó chủ nhà lên giá 25.000 USD, thì Phúc Long bỏ cuộc. Cả Soya Garden và PhinDeli đều được thuê với giá 25.000 USD. Sau khi PhinDeli rời đi, thì mặt bằng này lên giá nhẹ một chút là 26.000 USD (khoảng 700 triệu đồng) và thuộc về MIA.

Một bằng lớn offline sẽ có giá trị chạy quảng cáo và truyền thông lớn hơn các kênh online. Theo thống kê, thì ở Ngã 6 Phù Đổng, lưu lượng người qua lại sẽ vào khoảng 1 triệu người/ngày; giá 1 bảng quảng cáo ở đó sẽ vào khoảng 140.000 đến 160.000 USD/năm, tức tương đương 12.500 đến 13.000 USD/tháng.

Còn nếu chúng ta muốn thương hiệu của mình tiếp cận 1 triệu người tại TP.HCM qua kênh Facebook trong 1 tháng, với mức giá 20.000 cpm/người - tức cần 20 triệu đồng/ngày, khoảng 600 triệu/tháng. Vậy nên, với chi phí mặt bằng 700 triệu đồng/tháng đó, ngoài làm thương hiệu, MIA còn kinh doanh buôn bán, nên chắc chắn không thể lỗ.

Phần mình, CEO của MIA còn phải giải những bài toán phức tạp hơn khi quyết định lấy mặt bằng đó.

“ Mỗi cửa hàng như vậy, điểm hòa vốn sẽ bao nhiêu? Nếu biên lợi nhuận khoảng 50%, thì chúng ta phải bán 1,4 đến1,5 tỷ đồng/1 tháng (vì còn phải trừ tiền nhân viên và vận hành các thứ). Ngoài ra, chúng ta còn phải tính sự sụt giảm doanh thủ của cửa hàng MIA tọa lạc trong bán kính 1 hoặc 3km gần đó. Ví dụ: tất cả sụt giảm 20%, cộng vào thì cửa hàng mới này phải thu về từ 1,7 đến 1,8 tỷ đồng mới huề vốn.

Nhưng, để làm thương hiệu, mình phải hỏi những đơn vị làm quảng cáo ngoài trời: tôi có cái bảng 2 mặt tiền – căng góc – ngay địa điểm đó, ông định giá bao nhiêu. Nếu giá là 2 hoặc 3 tỷ đồng, thì mình ngầm hiểu rằng: mình chỉ tốn 300 triệu đồng để thuê mặt bằng và 2 tỷ đồng thuê mặt bằng để làm bảng quảng cáo.

Khi chúng ta cộng lại, thì sẽ xem có bán được hơn 300 triệu đồng/tháng để thu lời không, điểm hoà vốn không phải là 1,5 tỷ đồng mỗi tháng mà chỉ cần 1 tỷ đồng hoặc 700 triệu đồng là được rồi. Tuy nhiên, chúng tôi đặt mục tiêu phải bán được 1,8 tỷ đồng vì chỉ riêng mảng online thì MIA đã dẫn đầu về vali.

Hiện traffic website của MIA khoảng 1 triệu, chiếm hơn hoặc tương đương 50% công suất bán online của 10 hãng vali tiếp theo cộng lại; chúng tôi lên sàn TMĐT nào là trở thành Top 1 sàn đó, dù mới làm mấy tháng. Vì MIA còn có thế mạnh online, chúng tôi sẽ không sợ, chúng sẽ bổ trợ qua lại ”, anh Trần Anh Tuấn nhấn mạnh.

Ngoài online, quảng cáo offline cũng làm uy tín của MIA tăng lên, nhất là ở địa điểm như vòng xoay Phù Đổng. Hơn nữa, 1 triệu khách hàng tiếp cận online chưa chắc hiệu quả bằng 1 triệu khách hàng lưu thông ở Ngã 6 Phù Đổng, vì tất cả đều là khách hàng mục tiêu của MIA: nhân viên văn phòng, người kinh doanh, tầng lớp trung lưu…

Nhưng, có điểm xấu là: khách hàng nghĩ mình sẽ bán giá cao để bù lại tiền bỏ ra để marketing, khách hàng sẽ không được lợi. Nhưng thật ra, MIA bán với số lượng nhiều nên giá phải chăng. “ MIA đã bán hàng với số lượng cực kỳ lớn mà không ai tưởng tượng ra được, cả online lẫn offline ”, CEO MIA khẳng định.

MIA chưa bao giờ có biên lợi nhuận trên 55%, năm ngoái còn 47%. Các sản phẩm khuyến mãi trên dưới 1 triệu đồng của MIA, biên lợi nhuận chỉ 10% đến 30%. Sắp tới, doanh nhân này tiết lộ ‘sẽ chơi lớn bằng cách công khai giá nhập khẩu bằng tờ khai hải quan’. Tất cả đầu vào của MIA đều có giấy tờ nhập khẩu đầy đủ.

Hiện tại, đại đa số hàng của MIA là nhập khẩu, bởi nhà máy trong nước mới chỉ sản xuất được vali vải. Vì nhiều lý do khác nhau, có nhiều DN Việt Nam sản xuất song xuất sang Mỹ, rồi MIA phải nhập về. Vậy nên, có khi 1chiếc vali cộp nhãn Made in Vietnam, nhưng phải đi 1 vòng thế giới mới về được cửa hàng của MIA. Việt Nam mình chưa sản xuất được vali theo tiêu chuẩn của MIA.

Chuỗi này vẫn đang miệt mài đi tìm những DN sản xuất vali cho các thương hiệu quốc tế để đặt hàng gia công, song giá lại khá đắt. Nói chung: MIA sẽ cố gắng nội địa hóa hàng của mình càng nhiều càng tốt, nhưng vẫn giữ chất lượng cao mà MIA đang theo đuổi.

“ Trong năm 2022, c húng tôi vẫn đang tăng trưởng doanh thu so với 2019 - khoảng 25%, tổng số cửa hàng hiện khoảng 23 – trước Covid-19 là 28, còn trong 2020 khoảng 14 cửa hàng. Sắp tới, MIA cũng sẽ phải tối ưu lại; bởi sau Covid-19, thị trường tăng trưởng nhanh thì phình to, bây giờ bắt đầu khó khăn lại phải tối ưu, thì những nhân viên cốt cán của mình mới sống được ”, CEO MIA dự đoán.