Ông Kevin Coppel - Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank. (Ảnh: Knight Frank).
Trong cuộc phỏng vấn mới đây cùng The Investor, ông Kevin Coppel - Giám đốc điều hành khu vực châu Á - Thái Bình Dương của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết giá nhà ở Việt Nam đang ở mức phải chăng hơn và lĩnh vực địa ốc nước ta hiện mang lại lợi nhuận cạnh tranh hơn so với các quốc gia Đông Nam Á khác.
Dưới đây là một số chia sẻ của ông Coppel với The Investor về thị trường bất động sản Việt Nam so với khu vực:
Ông có nghĩ rằng thị trường bất động sản của Việt Nam có nguy cơ sẽ lao dốc như thị trường Trung Quốc?
Các động lực cơ bản của thị trường địa ốc Trung Quốc và Việt Nam rất khác nhau, ông Coppel nhấn mạnh.
Cuộc khủng hoảng của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc bắt nguồn từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” được công bố năm 2020. Đây là các quy định nhằm đặt ra giới hạn vay nợ cho các công ty bất động sản, mục đích là để kiềm chế đà tăng của giá nhà.
Trước chính sách “ba lằn ranh đỏ”, các nhà phát triển địa ốc Trung Quốc đã mạnh tay sử dụng đòn bẩy và thường xuyên vay nợ nhiều hơn mức cần thiết cho dự án này để tài trợ cho các dự án khác. Họ tự tin sẽ trả được nợ vì nhu cầu lúc đó luôn vượt nguồn cung.
Ngược lại, các ngân hàng Việt Nam có giới hạn cho vay riêng - 15% nguồn vốn cho người vay cá nhân và 25% nguồn vốn cho các nhóm vay.
Hơn nữa, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư phải chiếm ít nhất 20% tổng vốn đầu tư vào một dự án bất động sản với diện tích sử dụng dưới 20 ha, vị giám đốc cho hay. Hạn mức này sẽ giảm xuống còn ít nhất 15% nếu dự án bất động sản sử dụng từ 20 ha đất trở lên.
Ngoài ra, ông Coppel còn lưu ý về việc Việt Nam đang thắt chặt tín dụng nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào sản xuất kinh doanh; đồng thời, kiểm soát dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán.
Các ngân hàng lớn cũng cho biết họ đã gần chạm đến hạn mức tín dụng đối với cho vay thương mại, điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp tục vay vốn. Đây là một cách tiếp cận khác so với Trung Quốc - vốn cho phép các nhà phát triển vay nợ quá tay.
Cũng theo Giám đốc Coppel, Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hoá nhanh chóng - tương tự như những gì từng xảy ra tại Trung Quốc hàng chục năm trước.
Tuy nhiên, ông nói nguy cơ xuất hiện bong bóng bất động sản tương đương mức độ của Trung Quốc tại Việt Nam là khá hạn chế, miễn là chính phủ nước ta tiếp tục áp dụng các chính sách để ngăn chặn thị trường trở nên “quá nóng”.
Ông đánh giá thế nào về dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam so với các nước Đông Nam Á khác?
Lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam nhìn chung tạo ra lợi nhuận tốt hơn so với các nước khác trong khu vực. Bất động sản khu công nghiệp và văn phòng vẫn được săn đón do quỹ đạo tăng trưởng vững chắc của hai nhóm này.
Trong khi đó, các bất động sản dân cư, bán lẻ và khách sạn đang dần phục hồi sau đại dịch COVID-19, ông Coppel nhận định.
Quỹ đạo tăng trưởng tích cực của ngành địa ốc hiện phụ thuộc tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Việt Nam, quá trình đô thị hoá liên tục, tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng và sự hình thành các dự án lớn ở TP HCM, Hà Nội và các tỉnh trọng điểm xung quanh.
Ông nghĩ gì về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam, và có khác biệt gì với các nước Đông Nam Á khác?
Tương tự các quốc gia khác trong khu vực, cách phổ biến nhất để tiếp cận nhà ở tại Việt Nam là thông qua thị trường condo.
Giống hầu hết các thị trường mới nổi trong khu vực, Việt Nam cũng đặt ra giới hạn tổng sở hữu chung cư của người nước ngoài - cụ thể là không quá 30%. Tại Philippines và Thái Lan, giới hạn này cao hơn, lần lượt là 40% và 49%.
Tuy nhiên, theo ông Coppel, khía cạnh chính khiến các quy định của Việt Nam chặt chẽ hơn là thời hạn sở hữu nhà của người nước ngoài - hiện giới hạn ở mức 50 năm.
Khi hết thời hạn sở hữu ghi trong giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu nhà ở đó có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn. Khi đó, người sở hữu nhà phải thanh toán một khoản trả trước, hoặc theo năm.
Cơ chế để tính toán khoản thanh toán cho một đợt gia hạn vẫn chưa được công bố rõ, ông Coppel lưu ý. Điều này có thể khiến người mua nhà phải cân nhắc kỹ lưỡng vì các lựa chọn dài hạn nhìn chung vẫn có sẵn ở các thị trường khác, chẳng hạn Singapore và Malaysia cho người nước ngoài sở hữu nhà tới 99 năm.
Mặc dù quy định về sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài của Việt Nam vẫn còn khá hạn chế, ông Coppel nhấn mạnh rằng chính phủ Việt Nam vẫn đang tích cực cải cách. Ông hy vọng Việt Nam sẽ tiếp tục dần dần tự do hoá thị trường địa ốc khi nền kinh tế tiếp đà phát triển.
