Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn ảm đạm tạm thời
Theo đánh giá của Chứng khoán BIDV (BSC), về nhà ở thương mại, nguồn cung mới chưa đáp ứng được nhu cầu thực khi phân khúc trung cấp và bình dân dần biến mất tại các thị trường lớn.
Từ sau năm 2018, cơ cấu danh mục sản phẩm dần dịch chuyển sang phân khúc cao cấp chủ yếu vì công tác cấp phép dự án mới chững lại do các quy định, luật thay đổi nhưng chưa có hướng dẫn rõ ràng về thủ tục hành chính. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản hướng đến việc phát triển các dự án dần cao cấp hơn để duy trì lợi nhuận hoặc chuyển sang các thị trường lân cận thành phố lớn.
Cụ thể, theo số liệu từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, tổng cung ra thị trường năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, giảm 10% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt là 30% và 60% so với năm 2021.
Giá bán căn hộ bình quân tiếp tục gia tăng tại TP. HCM và Hà Nội lần lượt là 12% và 23% so với cùng kỳ. Và được dẫn dắt bởi phân khúc cao cấp, tuy nhiên số lượng giao dịch thấp cho thấy thị trường tương đối trầm lắng.
“Nếu như trong nửa đầu năm 2022 tỷ lệ hấp thụ luôn đạt 60-70% dù có đến hơn 16.000 sản phẩm mới tại HCM và 8000 sản phẩm mới tại Hà Nội. Song bước sang nửa cuối năm, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 35% trong quý III/2022 và 18-21% trong quý IV/2022, dù tổng số lượng sản phẩm mới trong 6 tháng cuối năm tại TP HCM giảm tới 75% và Hà Nội giảm 61% so với nửa đầu năm”, BSC cho biết.
Đơn vị nghiên cứu này cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở đang rất khó khăn, phát triển chưa lành mạnh và chưa bền vững thể hiện qua lệch pha cung cầu, phân khúc thị trường và tín dụng về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong đó, nguyên nhân một phần không nhỏ đến từ cơ chế luật, thủ tục pháp lý chưa rõ ràng. Do vậy, ngành bất động sản đang bước vào giai đoạn ảm đạm tạm thời, giai đoạn tái cấu trúc toàn diện để sẵn sàng đón đợi chu kỳ tiếp theo.
Lộ diện những điểm sáng cho thị trường năm 2023
Theo BSC, triển vọng trong dài hạn tích cực khi nhu cầu nhà ở thực vẫn cao. Cùng đó, nguồn cung dần được “cởi trói” nhờ vào tiến độ hoàn thiện pháp lý được đẩy mạnh, thị trường hướng đến sự minh bạch, lành mạnh, tăng tính bền vững thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi tạo dư địa phát triển, cho phép các nhà phát hành đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian để xử lý vấn đề trái phiếu.
Bên cạnh đó là Dự thảo Luật đất đai sửa đổi có những điểm mới, sẽ nâng cao hiệu quả trong việc triển khai dự án và làm lành mạnh, minh bạch hơn cho thị trường bất động sản khi bỏ khung giá đất (định kỳ 05 năm một lần), thay vào đó, xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm và công bố công khai. Và bổ sung khoản thu tài chính từ đất đai đối với các dự án chậm tiến độ, không đưa vào sử dụng.
Cuối cùng là Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản và đẩy mạnh giải ngân đầu tư hạ tầng trong năm 2023. Từ đó, kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn và cung – cầu dần được cân bằng.
Theo mục tiêu điều hành, Chính phủ định hướng sẽ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công trong năm 2023, tổng số vốn trên 700,000 tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với kế hoạch năm 2022 và tăng khoảng 57.5% so với kế hoạch 2021. Bên cạnh đó, các dự án cũng bắt đầu chuyển tiếp sang giai đoạn thi công sau hơn một năm chuẩn bị công tác hồ sơ thủ tục, đấu thầu và giải phóng mặt bằng. Giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đã hạ nhiệt tại thời điểm hiện tại, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác triển khai thực hiện dự án.
“Chúng tôi kỳ vọng hạ tầng kết nối được phát triển đồng bộ sẽ dần kéo nhu cầu thực từ nội thành sang các khu vực ngoại thành và các tỉnh/thành lân cận , giảm tải áp lực cho các thành phố lớn nơi quỹ đất còn lại rất hạn chế, từ đó thu hẹp mức độ lệch pha giữa cung và cầu”, BSC nhấn mạnh.
