Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Quốc Hùng - tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam - cho rằng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản trong bối cảnh hiện nay là cần thiết, và chỉ kiểm soát với người vay để đầu cơ thổi giá, với người có nhu cầu ở thật ngân hàng vẫn cho vay và chắc chắn không có lý do gì ngưng cho vay.
Với việc siết cho vay bất động sản, với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, có dự án hợp pháp cũng cần được hỗ trợ để tránh những liên lụy dây chuyền.
Các chung cư xây dựng dọc xa lộ Hà Nội, TP Thủ Đức (TP.HCM) - Ảnh: Q.ĐỊNH
Bất ngờ gặp "phanh gấp"
Anh K. (Bình Dương) cho hay để vay tiền mua nhà từ một ngân hàng trong nhóm Big 4, anh đã ký hợp đồng thế chấp căn nhà tại TP Dĩ An. Được hẹn giải ngân vào ngày 18-4 nhưng đến ngày này, chi nhánh ngân hàng bất ngờ dừng giải ngân vì có chỉ đạo từ ban lãnh đạo.
Theo thông báo khẩn này, trung tâm khách hàng phía Nam của ngân hàng thông báo cho chi nhánh này dừng giải ngân từ ngày 18 đến 20-4 và chỉ tập trung thu nợ đến hạn. Trong khi đó, anh K. đã vay mượn bên ngoài trả trước hạn khoản vay ở ngân hàng cũ để vay mới tại ngân hàng này. Do vậy khi kế hoạch giải ngân bị thay đổi bất ngờ, anh K. không biết xoay xở như thế nào.
"Khi tôi phản ứng vì sao ngân hàng lại "phanh gấp" như vậy thì phía chi nhánh đưa ra tin nhắn thông báo qua điện thoại từ hội sở, trong đó nêu lý do tạm ngừng giải ngân là do cần cơ cấu lại danh mục và hệ thống cũng đã ngắt tính năng giải ngân nên chi nhánh cũng không làm gì được. Tôi rất bức xúc", anh K. nói.
Đây không phải là ngân hàng đầu tiên bất ngờ "phanh gấp". Trên thực tế các ngân hàng đã hạn chế tín dụng vào bất động sản hơn một tháng qua. Một ngân hàng lớn ở phía Bắc thông báo tạm dừng nhận hồ sơ mới. Với các trường hợp đặc biệt phát sinh phải trình giám đốc vùng phê duyệt trước khi chuyển cho khối thẩm định.
Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cũng yêu cầu hạn chế tín dụng cho đầu cơ bất động sản, bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... trên địa bàn TP.HCM.
Khách xem dự án bất động sản ở quận 1, TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Lãi suất cho vay bất động sản tăng
Theo ghi nhận của Tuổi Trẻ, sau khi một số ngân hàng siết vốn cho vay bất động sản, lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà tại các ngân hàng đã từ 0,5 - 1,5%/năm do khách hàng dồn sang vay tại những ngân hàng còn "room" cho vay bất động sản.
Anh A. - nhân viên tín dụng một ngân hàng cổ phần lớn có trụ sở tại TP.HCM - cho biết trong ba tuần cuối của tháng 4 anh gần như "không có thời gian thở" do ban ngày đi thẩm định, còn ban đêm làm hồ sơ cho kịp phê duyệt.
"Nhiều khách hàng không vay được ở ngân hàng khác nên đã chuyển sang vay tại ngân hàng tôi làm việc. Do vốn "khan hiếm" hơn nên lãi suất cho vay mua bất động sản đã nhích lên 0,5 - 1%/năm, lên mức 8%/năm trong 12 tháng đầu ưu đãi, sau đó tăng lên mức 11%/năm.
Theo ghi nhận trên thị trường, hiện mức lãi suất cho vay bất động sản được một số ngân hàng có vốn nhà nước áp dụng là 8 - 8,2%/năm cố định trong thời gian đầu ưu đãi. Sau thời gian này sẽ áp dụng bằng lãi suất huy động tiết kiệm 12 tháng cộng với biên độ từ 4 - 4,5%/năm, tương đương 9,5 - 10%/năm.
Trong khi đó các ngân hàng cổ phần áp dụng mức lãi suất cao hơn và thời gian ưu đãi cũng ngắn hơn, chỉ từ 6 tháng đến 1 năm và thời gian ưu đãi càng dài lãi suất càng cao. Nếu cố định 6 tháng lãi suất khoảng 8%, cố định 12 tháng lãi suất lên mức 9%/năm, sau đó mức lãi suất dao động khoảng 11 - 12%/năm.
Dư nợ BĐS tại một số ngân hàng
Giải ngân tiền vay mua bất động sản tại một ngân hàng ở TP.HCM - Ảnh: T.T.D.
* Ngân hàng Đông Phương (OCB): Đến cuối năm 2021, tổng dư nợ cho vay bất động sản tại ngân hàng ở mức 32% nhưng hơn 70% trong số này là cho vay mua nhà ở, chỉ có 9% cho vay liên quan đến các dự án BĐS.
* Ngân hàng Sacombank: Theo bà Nguyễn Đức Thạch Diễm - tổng giám đốc Sacombank, tỉ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ của ngân hàng là 22%. Trong đó cho người dân vay mua nhà, cho vay tiêu dùng chiếm 60%, cho vay doanh nghiệp là 40%. Xét về con số tuyệt đối, dư nợ cho vay doanh nghiệp BĐS tại Sacombank là 30.000 tỉ đồng trên tổng dư nợ 400.000 tỉ đồng.
* Ngân hàng Vietcombank: Dư nợ cho vay đối với bất động sản đến hết ngày 31-12-2021 là 253.114 tỉ đồng, tương ứng 26,3% dư nợ tín dụng ngân hàng. Trong đó, cho vay doanh nghiệp BĐS là 35.917 tỉ đồng, chiếm 3,7% tổng dư nợ; cho vay khách hàng cá nhân là 217.197 tỉ đồng, chiếm 22,6%. Đối với trái phiếu doanh nghiệp, dư nợ đến ngày 31-12-2021 là 11.651 tỉ đồng (1,21% tổng dư nợ). Trong đó, trái phiếu BĐS chỉ chiếm 2,5%. Nợ xấu của trái phiếu doanh nghiệp ở mức 0%.
* Ngân hàng BIDV: Ông Phan Đức Tú - chủ tịch HĐQT BIDV - cho hay hiện dư nợ BĐS của ngân hàng khoảng 30.000 tỉ đồng, chiếm trên 2% tổng dư nợ. Nợ xấu BĐS là không đáng kể.
Giá tăng nhanh, giảm tỉ trọng cho vay bất động sản
Về việc ngân hàng siết vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, ông Hồ Hùng Anh - chủ tịch Techcombank - cho biết đây là quy định chung. Tuy vậy, ngân hàng này vẫn cho vay với người mua nhà có nhu cầu ở thật, tập trung các dự án tốt, hạn chế tối đa việc cho vay khu đất là đầu cơ không mang lại giá trị.
Ông Lưu Trung Thái - tổng giám đốc MBBank - cho rằng cần hiểu quan điểm của Ngân hàng Nhà nước là hạn chế, kiểm soát đối với cho vay đầu cơ BĐS thôi. "Nay có hơi khác là trong bối cảnh giá BĐS tăng, về nguyên tắc, giá BĐS tăng quá nhanh thì không có lợi cho số đông. Ngân hàng không mong muốn điều đó nên MBBank tập trung phục vụ nhu cầu về nhà ở thật của dân cư", ông Thái nói.
Tuy nhiên, xu hướng chung của nhiều ngân hàng là sẽ kéo giảm tỉ trọng cho vay BĐS. Có thể dễ dàng nhận thấy tăng trưởng tín dụng quý 1 của nhiều ngân hàng đã giảm hoặc chựng lại, trong đó phần giảm rơi vào nhóm cho vay BĐS do ngân hàng bắt đầu thu nợ một số khoản vay.
Nhiều người dân chắt bóp bao năm, gần đây khi muốn thực hiện "quyết định đời người" mua một căn nhà để ở thì bất ngờ gặp khó khi ngân hàng không cho vay khoản còn thiếu. Bên cạnh đó, nhiều ý kiến lo khi các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) bị siết vốn, cung sẽ bị ảnh hưởng, đẩy giá nhà tăng tiếp. Tuổi Trẻ ghi nhận một số ý kiến sau.
Ông Ngô Quang Phúc (tổng giám đốc Phú Đông Group):
Không nên siết toàn bộ
Thời gian qua, việc đầu cơ, đầu tư vào đất nền vùng ven, đất nông nghiệp đã xảy ra quá nhiều, gây ra nhiều biến tướng, sốt đất và Nhà nước không khuyến khích rót vốn vào lĩnh vực này nên siết dòng tín dụng. Tuy vậy, với dòng vốn dành cho những người có nhu cầu mua nhà để ở, sửa chữa nhà cửa thì đây là nhu cầu chính đáng.
Ông Trần Khắc Thạch (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Bình Dương):
Lo nơi ở cho người thu nhập thấp
Việc rà soát tín dụng là cần thiết để làm lành mạnh hóa lại thị trường, tuy nhiên cũng cần có lộ trình và biện pháp phù hợp để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp làm ăn chân chính và người dân có nhu cầu chính đáng. Với các dự án có pháp lý rõ ràng, giấy tờ đầy đủ... thì vẫn nên cho doanh nghiệp vay. Tương tự vậy, với những người lao động, đặc biệt là công nhân thu nhập thấp có nhu cầu thực về chỗ ở thì phải có biện pháp hỗ trợ họ tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý. Bình Dương có tới quá nửa dân số là người lao động từ các nơi tới, mỗi năm dân số lại tăng thêm trên 100.000 người... nên nếu không có giải pháp tốt về tín dụng để thị trường BĐS phát triển thì không thể đáp ứng nhu cầu về chỗ ở "an cư lạc nghiệp" của người dân.
Những văn bản giao dịch giữa người vay và ngân hàng (văn bản thỏa thuận, hợp đồng tín dụng...) cho phép thế chấp bằng căn hộ hình thành trong tương lai - Ảnh: T.T.D.
Ông Trần Khánh Quang (tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa):
Ngân hàng nên chủ động thông tin nếu còn room
Với những ngân hàng vẫn còn room tín dụng, ngân hàng nên chủ động thông tin, hỗ trợ người dân tiếp cận vốn để sửa nhà, mua nhà. Vừa qua có một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu, vay vốn nhưng sử dụng không đúng mục đích, một số ngân hàng cho vay dưới chuẩn đã tác động tiêu cực đến thị trường vốn. Song nhìn chung nhu cầu vay phát triển BĐS thực vẫn lớn, giúp các doanh nghiệp có tiềm lực để phát triển các dự án quy mô. Vì thế, các ngân hàng cần phải tái cơ cấu các khoản vay để đưa nguồn vốn vào các dự án phát triển cho nhu cầu thực của người dân, thay vì cho các dự án BĐS không khả thi, thiếu thực tế...
Ông Phan Cao Phúc HAN CAO PHÚC (nguyên trưởng phòng quản lý nhà và thị trường BĐS Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương):
Rót vốn cho doanh nghiệp uy tín
Lĩnh vực bất động sản không chỉ đơn thuần ảnh hưởng tới nội bộ ngành này mà còn có quan hệ mật thiết với nhiều lĩnh vực kinh tế khác như vật liệu xây dựng, nội thất... và việc làm của nhiều người, trong đó có các công nhân xây dựng. Vì vậy, việc quản lý tín dụng bất động sản cần được xem xét cẩn thận, tránh tạo hiệu ứng xấu đến cả nền kinh tế.
Cần "siết" các doanh nghiệp làm ăn không uy tín nhưng mặt khác cũng phải tạo điều kiện vay vốn cho các doanh nghiệp uy tín, dự án có đủ giấy tờ pháp lý, tránh việc vì hệ lụy của các doanh nghiệp "có vấn đề" mà ảnh hưởng sang các doanh nghiệp làm ăn chân chính.
Tổng giám đốc một công ty BĐS tại TP.HCM:
Nên đánh giá từng trường hợp
Một số khách hàng đến hạn thanh toán để nhận nhà của công ty đã gặp khó khi ngân hàng thông báo đã hết room tín dụng, đồng thời lãi suất cho vay của ngân hàng cũng tăng lên, kế hoạch tài chính của các khách hàng bị tác động. Người vay vốn để đầu cơ bất động sản chỉ chiếm một tỉ trọng nhỏ, trong khi nhu cầu vay vốn để sở hữu nhà để ở, đầu tư bất động sản dài hạn vẫn đang chiếm tỉ trọng lớn. Do đó, các ngân hàng, các tổ chức tín dụng cần có sự đánh giá, sàng lọc từng đối tượng, mức độ rủi ro để cho vay, không nên đánh đồng các khoản vay.
NGỌC HIỂN - BÁ SƠN ghi
Các nước cho vay mua nhà đến 30 năm ra sao?
Người dân nhiều quốc gia đã quen thuộc với các khoản vay thế chấp để mua nhà. Không chỉ giúp việc sở hữu nhà khả dĩ với nhiều người, đây còn là một động lực cho ngành bất động sản của nhiều quốc gia.
Các khoản vay thế chấp thường được sử dụng để mua nhà hoặc các loại bất động sản (BĐS) khác, sau đó dùng chính tài sản này làm vật thế chấp. Với thời hạn trả góp có thể lên đến hàng chục năm, những khoản vay này giúp nhiều hộ gia đình sở hữu ngôi nhà trong mơ.
Cho vay đầu cơ BĐS, Mỹ từng phải trả giá
Tại Mỹ, người dân thường cân nhắc 2 chọn lựa chính cho kế hoạch mua nhà của mình là trả góp trong vòng 15 năm hoặc 30 năm. Tuy nhiên, theo Đài CNN, gói vay mua nhà trả góp 30 năm vẫn là lựa chọn phổ biến nhất tại Mỹ. Ngoài ra, người dân có thể trả hết khoản vay trước ngày đáo hạn cho gói vay 30 năm mà không phải chịu tiền phạt vì thanh toán trước, cũng như được hưởng khấu trừ thuế nhiều hơn.
Các khoản vay dài hạn có thể biến việc mua nhà trở thành mục tiêu trong tầm tay cho nhiều người. Tuy nhiên, BĐS vốn là một lĩnh vực nhiều rủi ro. Điển hình, bong bóng nhà ở xuất phát từ việc cho vay dưới chuẩn, đã châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ và sau đó lan ra toàn cầu vào năm 2008.
Một trong những quy định quan trọng về quản lý vay mua nhà tại Mỹ là Đạo luật bảo vệ người tiêu dùng và cải cách Phố Wall Dodd-Frank. Đạo luật này được Quốc hội Mỹ thông qua sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007 - 2008. Dodd-Frank đặt ra quy định để giải quyết số vấn đề dẫn đến cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn thời điểm đó, chẳng hạn như các hành vi cho vay cắt cổ hay các tiêu chuẩn cho vay thế chấp lỏng lẻo.
Chính phủ Mỹ cũng quản lý ngành công nghiệp cho vay thế chấp nhà ở thông qua một số đạo luật khác, như Đạo luật về trung thực cho vay (TILA) hay Đạo luật về thủ tục thanh toán BĐS (RESPA). Khoản Z trong TILA quy định người vay phải được cung cấp đủ thông tin để đưa ra quyết định sáng suốt về lãi suất, chi phí và điều khoản tín dụng. Trong khi đó, RESPA cấm các công ty BĐS nhận tiền đút lót, đồng thời cấm các doanh nghiệp này bắt buộc người vay phải sử dụng dịch vụ bảo hiểm của một nhà cung cấp chỉ định sẵn.
Người Mỹ thường chọn gói vay trả góp 30 năm để mua nhà - Ảnh: Reuters
Hỗ trợ vay, tạo động lực kinh tế
Hôm 17-1, Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc công bố dữ liệu ghi nhận mức tăng trưởng hằng năm thấp nhất trong vòng gần 18 tháng. Chính phủ nước này hiện đối mặt với tình trạng suy thoái trong ngành BĐS - vốn là một trong các ngành công nghiệp đóng góp đáng kể cho nền kinh tế. Trước đó, Trung Quốc đã cắt giảm lãi suất thế chấp lần đầu tiên sau gần 2 năm, báo hiệu chính phủ sẽ tiếp tục nới lỏng chính sách tiền tệ để tạo đà cho tăng trưởng.
Trong bài viết ngày 22-2, Hãng tin Bloomberg nhận định chính quyền Trung Quốc đang gia tăng nỗ lực hỗ trợ thị trường BĐS, mở rộng đến cả một số thành phố lớn nhất của quốc gia này. Theo đó, chi nhánh Thượng Hải của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc kêu gọi các ngân hàng thương mại đẩy nhanh các khoản cho vay BĐS. Các ngân hàng thương mại cũng được yêu cầu phải đảm bảo tăng trưởng cho các khoản thế chấp nhà ở và các khoản vay dành cho các nhà phát triển BĐS trong vài tháng tới.
Thế nhưng, Bloomberg quan sát thấy ít nhất 7 tổ chức cho vay tại thành phố Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông, bắt đầu cắt giảm lãi suất thế chấp cho một số người mua nhà, trong đó có cả 4 ngân hàng lớn nhất của Trung Quốc. Các động thái này báo hiệu rằng xu hướng nới lỏng chính sách bắt nguồn từ các thành phố nhỏ hơn đang bắt đầu lan đến một số trung tâm lớn nhất của Trung Quốc.
Doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã giảm kể từ tháng 7 năm ngoái, khiến tình trạng khan hiếm tiền mặt của các nhà phát triển BĐS thêm trầm trọng. China Real Estate Information, tổ chức cung cấp thông tin BĐS tại Trung Quốc, ghi nhận doanh số bán nhà ở các thành phố hàng đầu của Trung Quốc bắt đầu giảm vào cuối năm ngoái, sau khi các cơ quan quản lý thắt chặt các quy tắc tài chính để giảm thiểu rủi ro.
NGUYÊN HẠNH
