"Siết" tín dụng bất động sản: Tránh đánh đồng người mua nhà với nhóm "đầu cơ, lướt sóng"

Tránh đánh đồng mục đích

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất quy định hạn mức cho vay đối với nhà ở thương mại: Không quá 50% giá trị hợp đồng với khoản vay mua căn nhà thứ hai, và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên. Chính sách này được kỳ vọng hạn chế đầu cơ và hướng thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đề xuất này cần tránh đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với người mua nhà thứ hai, thứ ba vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Theo viện này, nhóm nhà đầu tư mua để khai thác cho thuê hay tích lũy dài hạn lại có tác động tích cực, giúp tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

“Nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường”, VARS IRE nhận định.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) - cho rằng người Việt có thói quen tích lũy nhà đất để đầu tư hoặc mua cho con cháu. “Đây là nhu cầu hợp pháp và cần được khuyến khích. Một người mua nhà để cho thuê hoặc mở cửa hàng cũng góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở trên thị trường. Nếu đánh đồng nhu cầu thực với đầu cơ, sức cầu sẽ giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn”, ông Đính nói.

Theo ông Đính, việc siết tín dụng hoặc áp thuế không nên áp dụng đại trà, mà cần nhắm đúng đối tượng đầu cơ thông qua các biện pháp kỹ thuật. Nếu không, thị trường sẽ mất cân đối, giảm thanh khoản và ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

VARS IRE cho rằng, biện pháp lâu dài để kéo giảm giá nhà là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Theo báo cáo quý II năm nay, căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng, chỉ xuất hiện ở một số dự án nhà ở xã hội.

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, phân khúc nhà ở giá bình dân đã “biến mất” nhiều năm, khiến sự lệch pha cung - cầu đẩy giá bán tăng cao. VARS IRE nhận định, “khi cầu vượt cung, giá tăng là điều tất yếu”, vì vậy tăng nguồn cung mới là giải pháp căn cơ thay vì siết tín dụng đại trà.

Viện VARS IRE khuyến nghị các cơ quan quản lý cần xây dựng chính sách linh hoạt, khả thi, tránh áp dụng máy móc các quy định của chương trình nhà ở xã hội còn nhiều vướng mắc. Các giải pháp điều tiết phải đạt hai mục tiêu: Kiểm soát đầu cơ nhưng không làm giảm sức cầu hợp pháp và ổn định thị trường trong dài hạn.

Nên trả đúng vai trò thị trường

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, điều quan trọng nhất hiện nay là phải trả lại đúng vai trò của thị trường trong phân bổ nguồn lực và dòng vốn.

Theo ông Võ, nền kinh tế thị trường là mô hình tôn trọng cao nhất cơ chế vốn hóa - tức cho phép dòng vốn được vận hành linh hoạt, tìm đến nơi mang lại hiệu quả cao nhất. “Đừng đặt ra những quy định cản trở quá trình vốn hóa. Ngăn cấm chuyện vốn hóa chính là ngăn cấm thị trường, là phi thị trường”, ông Võ nhấn mạnh.

Ông Võ cho rằng, nhiều quy định hiện nay vẫn mang hơi hướng của cơ chế bao cấp, làm méo mó quy luật thị trường và cản trở sự phát triển.

“Chúng ta đang dùng tư duy bao cấp để quản lý thị trường , điều đó hoàn toàn có hại cho tăng trưởng kinh tế. Việt Nam vẫn thường đề nghị các nước công nhận là nền kinh tế thị trường, nhưng đến nay, hầu hết các nước G7 vẫn chưa công nhận vì họ thấy ta đang điều hành bằng tư duy cũ, ra những quyết định trái với nguyên tắc thị trường" ông Võ phân tích.

Liên quan đến giá nhà ở, theo ông Võ, gốc rễ của vấn đề không nằm ở việc siết hay thả tín dụng, mà ở chính sách nguồn cung. “Câu chuyện của giá nhà là câu chuyện của nguồn cung. Nếu không tăng nguồn cung ở các phân khúc, đặc biệt là nhà ở cho người thu nhập thấp và trung lưu, thì giá nhà sẽ còn tiếp tục tăng. Đây là trách nhiệm chính sách của Nhà nước", ông Võ nói.

Tuy nhiên, ông Võ cũng nhấn mạnh rằng trong nền kinh tế thị trường, doanh nghiệp mới là chủ thể quyết định hướng đầu tư, chứ không phải Nhà nước. “Phân khúc nào có lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ tự đầu tư vào đó, đó là quy luật tự nhiên. Nhà nước không thể và không nên can thiệp bằng cách bó buộc tín dụng hay cấm đoán doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này, lĩnh vực kia. Làm như vậy là đi ngược lại cơ chế thị trường”, GS. Võ khẳng định.

Theo ông Võ, vai trò của Nhà nước không phải là thay doanh nghiệp quyết định, mà là tạo khung khổ minh bạch, bình đẳng để mọi thành phần kinh tế được vận hành theo quy luật vốn có của thị trường.

“Khi đã lựa chọn mô hình kinh tế thị trường, chúng ta phải thực sự tin tưởng và tôn trọng cơ chế thị trường, thay vì can thiệp hành chính bằng tư duy bao cấp", ông Võ nói thêm.