Can thiệp vào hoạt động tín dụng của ngân hàng
Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến đang thu hút nhiều sự chú ý với đề xuất siết hạn mức cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi, tối đa 50%, nhà thứ ba không quá 30% nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá bất động sản.
Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng là sự can thiệp vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại và không phù hợp với quy định của Luật Các tổ chức tín dụng.
Theo ông Nghĩa, việc kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay bất động sản hay siết cho vay mua nhà thứ hai trở lên là không phù hợp với thông lệ quốc tế. Một số quốc gia điều tiết thị trường bằng thuế thu nhập cá nhân, thuế chênh lệch tài sản, chứ không sử dụng biện pháp về tín dụng, điều được coi là “tối kỵ” trong quản lý kinh tế.
“Nếu thực hiện, ai sẽ đứng ra tìm thông tin để biết ai mua nhà thứ nhất, ai mua nhà thứ hai? Chính quyền không thể làm được, còn ngân hàng thương mại đương nhiên cũng không có chức năng này”, ông Nghĩa đặt vấn đề.
Theo vị chuyên gia, hiện tín dụng bất động sản ở Việt Nam chiếm khoảng 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức không lớn. Tại Trung Quốc, tỷ lệ này gần 30%, còn một số quốc gia khác, cho vay bất động sản và nhà ở chiếm tới hơn 40%.
“Vấn đề không nằm ở giá cả, mà ở chênh lệch giàu nghèo. Do đó, Chính phủ cần có biện pháp tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Không thể kéo giá các dự án từ 100 triệu đồng/m2 xuống còn 20 triệu đồng/m2 để người nghèo mua được, điều đó là không tưởng”, TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
Ông cho rằng tốc độ tăng giá nhà phụ thuộc vào tốc độ tăng trưởng GDP, lạm phát và đô thị hóa. Chẳng hạn, ở Việt Nam, nếu GDP tăng 8%, lạm phát 3%, tốc độ đô thị hóa 1% thì tốc độ tăng giá bất động sản bình quân một chu kỳ khoảng 12%/năm.
“Chỉ có tăng nguồn cung phân khúc nhà giá rẻ mới là biện pháp hữu hiệu nhất, không còn cách nào khác”, ông Nghĩa nói.
Cần ổn định lâu dài, không nên tìm giải pháp ngắn hạn
Theo chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển, đề xuất giảm mức cho vay mua nhà đối với nhà thứ hai, thứ ba là can thiệp vào hoạt động của thị trường vốn ngân hàng và chính sách tiền tệ.
“Nếu các chính sách không nằm trong định hướng chung, có thể gây ra tác động không tốt và tạo ra những bất cập. Thị trường bất động sản nói riêng và thị trường tài chính, tín dụng nói chung cần sự ổn định lâu dài, không nên tìm các giải pháp ngắn hạn”, ông Hiển nhấn mạnh.
Vị chuyên gia cho rằng, việc giới hạn mức cho vay có thể làm giảm tính linh hoạt của thị trường. Ngân hàng quyết định hạn mức vay dựa trên sản phẩm và khả năng trả nợ của người vay, đó là cơ chế của thị trường vốn.
“Nếu ngân hàng buông lỏng thẩm định tín dụng, đó là trách nhiệm của ngành ngân hàng trong việc giám sát. Thay vì đưa ra các quy định mới, chúng ta cần tăng cường giám sát và đảm bảo tuân thủ nghiêm các quy định hiện hành của Ngân hàng Nhà nước đối với các ngân hàng thương mại”, ông Hiển nói.
Theo ông Hiển, tại các đô thị lớn như TPHCM hay Hà Nội, cũng như ở nhiều quốc gia, người lao động thu nhập thấp vẫn chủ yếu chọn thuê nhà. Trong khi đó, tại các đô thị nhỏ và địa phương khác, vấn đề nhà ở không quá căng thẳng. Vì vậy, chính sách tín dụng và chính sách nhà ở cần được nhìn nhận tổng thể hơn, kết hợp giữa mục tiêu an sinh và phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc kéo giá nhà ở tại các đô thị lớn xuống.
Vị chuyên gia cũng nhấn mạnh, trong lĩnh vực bất động sản trung và cao cấp, cần khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư tài chính.
Ông phân tích, đầu tư để cho thuê là hình thức tích cực, không phải đầu cơ xấu, bởi chi phí thuê thấp hơn nhiều so với mua, giúp nhiều người có thêm lựa chọn nhà ở linh hoạt. Đầu cơ xấu chỉ là hành vi mua, chốt cọc rồi bán lại để đẩy giá. Việc nhà đầu tư vay ngân hàng và dùng tiền thuê để trả nợ vẫn là an toàn tài chính, đồng thời góp phần tạo ra nhiều chung cư chất lượng hơn.
"Vấn đề cốt lõi nằm ở khâu quản lý tín dụng. Ngân hàng phải làm đúng chức năng thẩm định, không cho vay với các dự án 'bán trên giấy', có giá quá cao hoặc người vay không đủ năng lực trả nợ. Thay vì siết đầu ra, cần tập trung chuẩn hóa, giám sát hoạt động ngân hàng, nâng cao năng lực cán bộ tín dụng và đảm bảo thực hiện đúng nghiệp vụ", ông nói.
Nhiều chuyên gia cũng nhắc lại bài học từ năm 2022. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường lập tức đóng băng, kéo theo nhiều ngành lao dốc. Trung Quốc là một ví dụ điển hình. Việc siết tín dụng không khiến giá nhà hạ nhiệt mà ngược lại, đẩy nền kinh tế rơi vào suy thoái, nhiều doanh nghiệp phá sản.
