Chuyên gia: Siết tín dụng cho vay mua nhà thứ hai là đề

Giới chuyên gia cho rằng chủ trương chống đầu cơ, bình ổn giá nhà nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản là đúng đắn. Song biện pháp siết tín dụng mà Bộ Xây dựng đề xuất lại đi ngược với nguyên tắc kinh tế hiện đại.

Can thiệp quá sâu

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nhận xét: việc Bộ Xây dựng chủ động đề xuất giới hạn cho vay đối với căn nhà thứ hai, thứ ba thể hiện tinh thần trách nhiệm quản lý Nhà nước về phát triển nhà ở và ổn định thị trường bất động sản. Trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, giá nhà vượt xa thu nhập của người dân thì việc điều tiết là cần thiết.

Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ngân hàng là lĩnh vực thuộc thẩm quyền điều hành của Ngân hàng Nhà nước nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính. Vì vậy, Bộ Xây dựng chỉ nên đề xuất định hướng chính sách tổng thể, sau đó Chính phủ sẽ xem xét, giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì cùng các bộ, ngành liên quan xây dựng công cụ điều tiết kỹ thuật (chẳng hạn quy định hệ số rủi ro, tỷ lệ cho vay, tiêu chí phân loại khoản vay…) phù hợp với khuôn khổ pháp lý và thực tiễn thị trường.

"Cách làm này bảo đảm phân định rõ thẩm quyền, thể hiện tính chuyên nghiệp và phối hợp liên ngành, đồng thời giúp chính sách đi vào thực tiễn một cách thận trọng, có kiểm soát", ông Huy nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, siết tín dụng cho vay với nhà thứ hai là đề xuất phi thị trường. (Ảnh minh họa)

Cũng theo ông Huy, vay vốn tín dụng là quan hệ dân sự, song trong lĩnh vực ngân hàng, quan hệ này gắn với lợi ích công cộng và ổn định tài chính quốc gia. Do đó, việc đặt ra giới hạn tín dụng là chính đáng nếu có cơ sở pháp lý, minh bạch và được điều hành đúng thẩm quyền.

Tuy nhiên, các giới hạn nên dựa trên nguyên tắc quản trị rủi ro hơn là mệnh lệnh hành chính. Cơ quan quản lý có thể yêu cầu các ngân hàng áp dụng hệ số rủi ro cao hơn đối với khoản vay đầu tư bất động sản thứ hai, thứ ba; đưa ra tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn hợp lý và có cơ chế dự phòng bắt buộc và kiểm soát dòng tiền vào các dự án cao cấp.

"Như vậy, chính sách vừa đảm bảo kỷ cương tín dụng, vừa không can thiệp sâu vào quyền tự do dân sự của người dân và doanh nghiệp", ông Huy nhấn mạnh.

Vì thế, theo quan điểm của ông Huy, đề xuất siết tín dụng cho vay mua nhà thứ hai là không phù hợp.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận định rằng đề xuất hạn chế các ngân hàng thương mại cho vay mua nhà đối với người mua căn nhà thứ hai và thứ ba là không hợp lý, bởi hoạt động cho vay luôn phụ thuộc vào "khẩu vị" rủi ro của ngân hàng thương mại và khả năng trả nợ của khách hàng. Việc Bộ Xây dựng can thiệp vào chính sách tín dụng của ngân hàng, vốn thuộc về lĩnh vực chính sách tiền tệ, có thể gây ra những bất cập.

TS Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cũng thẳng thắn chỉ rõ trên thế giới không có nước nào can thiệp quá sâu vào hoạt động của các ngân hàng thương mại cũng như lĩnh vực bất động sản như vậy.

Theo ông Hiển, cho vay là quan hệ dân sự giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng; giao dịch này được điều chỉnh bởi Luật các tổ chức tín dụng. Việc dùng mệnh lệnh hành chính để can thiệp không chỉ trái luật, mà còn bóp méo thị trường vốn.

“Ngân hàng thương mại phải được quyền tự do thẩm định rủi ro và quyết định cho vay, thay vì bị buộc phải giới hạn theo lệnh hành chính. Nếu cấm cho vay bất động sản, người dân vẫn có thể vay tiêu dùng để mua nhà, vừa khó kiểm soát, vừa khiến chi phí xã hội tăng cao mà dễ làm phát sinh biến tướng”, ông Hiển nói.

Ông Hiển cho rằng một gia đình có thể mua nhiều nhà cho con cái, không thể đánh đồng với đầu cơ. Tương tự, mua nhà cho thuê, mua shophouse để kinh doanh hoặc đơn giản là tích lũy tài sản… cũng là nhu cầu chính đáng của người dân. Hạn chế mức vay chỉ 30-50% là quá thấp và thiếu cơ sở kinh tế.

Ths. Tăng Thị Thanh Nhàn - Khoa Quản lý đất đai (Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Hà Nội) cũng bày tỏ, trên thế giới, không quốc gia nào dùng công cụ tín dụng để can thiệp trực tiếp vào thị trường bất động sản. Bởi lẽ, khi khách hàng có đủ điều kiện, đảm bảo được khoản nợ vay, mua với mục đích rõ ràng…,không có lý do gì để ngân hàng đối xử với họ khác với những người vay mua nhà thứ nhất.

Việc siết cho vay với người mua nhà thứ hai trở đi cũng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Rút kinh nghiệm từ hồi năm 2021, việc "siết" có thể giúp điều tiết dòng vốn tín dụng như đã khiến thị trường bất động sản đóng đóng băng và hạn chế quyền tiếp cận tín dụng của nhiều người có nhu cầu thực sở hữu bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều người vẫn có nhu cầu thực tế như mua để cho con cái, hoặc đầu tư lâu dài. Việc hạn chế cho vay sẽ gây khó khăn cho những người có nhu cầu thật. Và cuối cùng, hành động này có thể sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường, giảm mạnh các giao dịch khiến thị trường gặp khó.

Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng phân tích: Theo quy định của Luật các Tổ chức tín dụng, chính quyền không được phép can thiệp vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại. Các ngân hàng này chịu sự kiểm soát của Ngân hàng Trung ương thông qua các chỉ tiêu an toàn tín dụng. Việc can thiệp như vậy vừa vi phạm luật, vừa không phù hợp với hiến pháp, cụ thể là quyền tự do kinh doanh của các ngân hàng.

Theo ông Nghĩa, việc kiểm soát thị trường bất động sản bằng cách hạn chế tín dụng cho vay bất động sản hay siết cho vay mua nhà thứ hai trở lên là không phù hợp với thông lệ quốc tế. Một số quốc gia điều tiết thị trường bằng thuế thu nhập cá nhân, thuế chênh lệch tài sản, chứ không sử dụng biện pháp về tín dụng, điều được coi là “tối kỵ” trong quản lý kinh tế.

“Nếu thực hiện, ai sẽ đứng ra tìm thông tin để biết ai mua nhà thứ nhất, ai mua nhà thứ hai? Chính quyền không thể làm được, còn ngân hàng thương mại đương nhiên cũng không có chức năng này”, ông Nghĩa đặt vấn đề.

Nguy cơ đẩy giá nhà tăng

TS Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam lo ngại việc hạn chế tín dụng cho đối tượng mua nhà thứ hai trở lên sẽ tác động trực tiếp gây hạn chế nguồn cầu, từ đó tác động tới nguồn cung bởi doanh nghiệp sẽ e dè trong việc xây dự án. Nguyên nhân là nhiều dự án sẽ rơi vào tình trạng sụt giảm lượng tiêu thụ, giảm doanh thu doanh nghiệp. Khi đó, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giảm nguồn cung, hệ lụy có thể làm giá nhà tiếp tục leo thang, tác động ngược với mục tiêu ban đầu.

Vì thế, ông Đính cho rằng, thay vì chỉ tập trung siết tín dụng vay mua nhà thứ hai, thứ ba, nếu muốn đạt được cái lợi dài hạn về giá nhà thì chúng ta cần phải tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề để xử lý một cách trực diện chứ không chỉ ưu tiên các giải pháp phần ngọn.

Giá nhà sẽ khó hạ nếu nguồn cầu bị "bóp chặt". (Ảnh minh họa: Minh Đức).

Lãnh đạo công ty Bất động sản Chí Thành cũng phân tích, việc siết tín dụng với người mua sẽ làm hạn chế cầu, tuy nhiên, khi cầu giảm cũng tác động đến cung, làm hạn chế đầu tư, xây dựng từ chính các doanh nghiệp. Cuối cùng, thị trường thiếu hàng và giá nhà nguy cơ càng leo thang.

“Trên thực tế, việc mua thêm nhà không đồng nghĩa với đầu cơ. Rất nhiều người trẻ có thu nhập ở mức khá đến mức cao ban đầu chọn mua 1 căn hộ nhỏ để tích lũy tài sản, sau đó vài năm sẽ đổi sang căn khác rộng hơn theo chính sách gối đầu mua trả góp. Nhưng nếu siết tín dụng, họ có thể bị mắc kẹt trong căn hộ nhỏ, không có cơ hội cải thiện nơi ở dù có khả năng”, vị lãnh đạo chia sẻ.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cũng thẳng thắn nói: "Chúng ta đừng bao giờ hy vọng hay "mơ" rằng dùng một biện pháp kiểm soát nào đó để kéo giá nhà từ 100 triệu đồng/m² xuống 30-40 triệu đồng/m² để cho người nghèo mua được".

Theo ông, thủ phạm chính khiến giá nhà leo thang không nằm ở đầu cơ mà là do nguồn cung bị bóp nghẹt, bắt nguồn từ tình trạng ách tắc pháp lý suốt nhiều năm qua. Hiện, các thủ tục phê duyệt dự án quá rườm rà, mất 5-7 năm, thậm chí cả chục năm mới được triển khai. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở gia tăng liên tục.

“Hàng nghìn dự án đắp chiếu khiến chi phí tài chính đội lên, doanh nghiệp buộc phải bán giá cao để bù đắp. Nếu tháo được điểm nghẽn pháp lý, nguồn cung dồi dào, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật cung - cầu. Ngược lại, chữa bệnh mà dùng sai thuốc thì sẽ càng khiến bệnh trầm trọng hơn”, ông Nghĩa phân tích.

Chuyên gia nhấn mạnh, việc siết tín dụng ngoài việc không giải quyết được vấn đề hạ giá nhà mà còn tác động đến cả nền kinh tế.

Bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP, kéo theo hơn 40 lĩnh vực khác, từ vật liệu xây dựng, nội thất đến ngân hàng… Bài học năm 2022 vẫn còn nguyên: Chỉ cần dòng vốn ách tắc, thị trường “đóng băng”, doanh nghiệp lao đao, hàng loạt ngành khác sẽ sụp dây chuyền, hàng triệu người sẽ mất việc làm, đe dọa đến tăng trưởng.

Ông Nghĩa dẫn chứng giá trị vốn hóa thị trường bất động sản toàn cầu lên tới 360.000 tỷ USD, gấp 3 lần GDP thế giới - khoảng 120.000 USD, cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực này với mọi nền kinh tế. Tại Việt Nam, vốn hóa thị trường bất động sản khoảng 1.500 tỷ USD, gấp 3 lần GDP.

“Không có lĩnh vực nào lớn và tác động sâu rộng như bất động sản. Nếu giờ lại siết bằng mệnh lệnh hành chính sẽ không làm giảm giá nhà mà còn khiến kinh tế đình trệ", ông Nghĩa cảnh báo.

Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), hiện nay trong hoạt động bán hàng, phần lớn các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Đây được xem là một trong những chính sách then chốt, vừa kích cầu thị trường, vừa tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Chính sách này có tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản.

VARS IRE nêu quan điểm, cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Bởi nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

"Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường", VARS IRE khẳng định.

Đọc thêm