Khi áp lực dòng tiền bị nhầm với sự mất giá của tài sản
Trong gần hai thập kỷ làm nghề, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết đã nhiều lần chứng kiến một kịch bản lặp lại trên thị trường bất động sản: Nhà đầu tư mua vào trong trạng thái hưng phấn khi thị trường sôi động, nhưng nhanh chóng bán ra trong tâm lý hoảng loạn khi xuất hiện những tín hiệu chưa rõ ràng.
Điều ông Trung muốn chia sẻ không phải là lời khuyên chung chung rằng nên nắm giữ tài sản thật lâu, mà là một quan sát cụ thể hơn: Phần lớn các đợt cắt lỗ tại Việt Nam thường tập trung vào hai thời điểm, trước khi dự án bàn giao và khi chương trình hỗ trợ lãi suất kết thúc. Trớ trêu là đó cũng là lúc dự án chuẩn bị bước vào giai đoạn tạo ra giá trị thực.
Nguyên nhân nhiều khi không nằm ở chất lượng tài sản mà ở dòng tiền của người sở hữu. Khi dự án gần bàn giao, người mua phải thanh toán phần còn lại của hợp đồng, thường tương đương 30-50% giá trị căn hộ, trong khi không ít người đã sử dụng đòn bẩy tài chính cao ngay từ đầu. Khi thời gian ân hạn kết thúc, khoản vay có thể chuyển từ mức lãi suất ưu đãi gần 0% sang lãi suất thả nổi khoảng 10-14%/năm, tạo ra cú sốc đáng kể đối với nghĩa vụ trả nợ hàng tháng.
Thực tế, nhà đầu tư không chuyên rất dễ đánh đồng hai vấn đề: “Tôi đang chịu áp lực tài chính” và “tài sản của tôi đang mất giá trị”. Trong phần lớn trường hợp ông Trung từng quan sát, đây là hai câu chuyện tách biệt. Một giao dịch bán giảm giá có thể phản ánh nhu cầu giải phóng dòng tiền của người bán tại một thời điểm, nhưng chưa đủ để kết luận rằng nền tảng của dự án đã suy yếu.
Vinhomes Ocean Park là một ví dụ được ông Trung nhắc tới. Làn sóng cắt lỗ từng xuất hiện tại dự án trong một giai đoạn, nhưng từ năm 2024, thị trường phục hồi khi hệ thống tiện ích dần hoàn thiện và hạ tầng khu vực tiếp tục phát triển. Mức giá được ghi nhận tăng khoảng 38% so với giữa năm 2023.
Tại Vinhomes Grand Park ở phía Đông TP.HCM, diễn biến cũng tương tự. Khi tiến độ Vành đai 3 và sân bay Long Thành trở nên rõ ràng hơn, tình trạng bán cắt lỗ trước đó dần đảo chiều. Một số chủ sở hữu có thể chuyển nhượng với mức giá cao hơn đáng kể so với thời điểm từng cân nhắc bán tháo.
Vinhomes Smart City cho thấy mô hình này rõ hơn. Dự án được bàn giao trong giai đoạn 2020-2023, chững lại trong năm 2022-2023 khi lãi suất cho vay tăng mạnh sau giai đoạn siết tín dụng, trước khi phục hồi từ năm 2024 với tốc độ tăng trưởng bình quân được ghi nhận khoảng 28%/năm.
Trong suốt giai đoạn này, những nền tảng cốt lõi của dự án như vị trí, quy mô đô thị và hệ thống tiện ích không thay đổi đáng kể. Theo ông Trung, những người bán cắt lỗ trong giai đoạn 2022-2023 đã bán ở đáy thanh khoản, không nhất thiết là đáy giá trị.
Hiện tượng này cũng có cơ sở từ tài chính hành vi. Nghiên cứu của Genesove và Mayer năm 2001 cho thấy áp lực tâm lý có thể tác động đáng kể đến hành vi của người bán nhà. Trong lý thuyết triển vọng của Kahneman và Tversky, xu hướng này được gọi là "loss aversion", hay tâm lý né tránh thua lỗ. Thiên kiến này không chỉ xuất hiện trên thị trường chứng khoán mà còn thể hiện rõ trong bất động sản, nơi mỗi quyết định thường gắn với tài sản có giá trị lớn và nghĩa vụ tài chính kéo dài.
Nhìn rộng ra thế giới, ông Trung lấy ví dụ là Hong Kong. Sau khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997, giá nhà tại đây giảm liên tục và chạm đáy vào năm 2003, với mức giảm tích lũy khoảng 65%, có thời điểm lên tới 70% so với đỉnh trước đó. Hơn 105.000 chủ nhà rơi vào tình trạng giá trị tài sản thế chấp thấp hơn dư nợ vay.
Tuy nhiên, chỉ 5 năm sau đáy, nhờ chính sách hỗ trợ và dòng vốn quay trở lại, giá nhà đã tăng hơn gấp đôi. Dù vậy, một chi tiết quan trọng thường ít được nhắc tới là phải mất khoảng 20 năm để giá nhà Hong Kong vượt lại đỉnh năm 1997 xét theo giá trị danh nghĩa.
Bài học vì thế không đơn giản là "cứ giữ lâu sẽ có lãi". Kết quả còn phụ thuộc vào chất lượng tài sản, chu kỳ thị trường và khả năng tài chính của chủ sở hữu. Người sử dụng đòn bẩy hợp lý và đủ sức đi qua một chu kỳ mới có thể chủ động lựa chọn thời điểm bán, thay vì bị áp lực dòng tiền quyết định thay.
Quy hoạch 100 năm và bài toán dài hạn của bất động sản Hà Nội
Ông Trung cho rằng cắt lỗ không phải lúc nào cũng là một quyết định sai. Khi đòn bẩy vượt quá khả năng trả nợ, bán tài sản để tái cơ cấu tài chính có thể là lựa chọn hợp lý. Không phải dự án nào cũng phục hồi, và việc đánh giá tài sản vẫn phải dựa trên những nền tảng thực tế như vị trí, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và tiến độ hạ tầng, thay vì những kế hoạch mới dừng ở định hướng.
Điều Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing muốn nhấn mạnh không phải là “đừng bao giờ bán”, mà là cần tách quyết định bán khỏi áp lực dòng tiền ngắn hạn. Nhà đầu tư cần chuẩn bị phương án tài chính trước khi thời gian hỗ trợ lãi suất kết thúc và đánh giá lại tài sản bằng những tiêu chí nền tảng. Khi đó, nếu quyết định bán, đây sẽ là một lựa chọn có tính chiến lược, thay vì phản ứng bị đẩy đến chân tường.
Nhìn xa hơn hai thời điểm nhạy cảm nói trên, một dữ kiện đáng chú ý đối với nhà đầu tư là Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm. Theo thông tin được đưa ra, quy hoạch được UBND TP Hà Nội phê duyệt tháng 5/2026 và công bố cuối tháng 6/2026, dự báo dân số Hà Nội đạt 14-15 triệu người vào năm 2035, 15-16 triệu người vào năm 2045 và 17-19 triệu người vào năm 2065.
Nếu so với quy mô hơn 8 triệu dân hiện nay, những con số này cho thấy đây gần như là một cuộc tái cấu trúc dân số toàn diện của Thủ đô trong vòng một thế hệ.
Cùng với dân số, Hà Nội đặt mục tiêu GRDP tăng trên 11%/năm trong giai đoạn 2026-2035, đạt khoảng 200 tỷ USD vào năm 2035 và khoảng 640 tỷ USD vào năm 2045. Đây đồng thời là cơ sở để định hình không gian phát triển với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan sinh thái - văn hóa chủ đạo.
Định hướng quy hoạch này đi cùng những thay đổi trong chính sách đất đai. Nghị quyết 21-NQ/TW ban hành ngày 28/7/2026 về sửa đổi Luật Đất đai đặt đất đai vào đúng vị trí một nguồn lực phát triển, đồng thời siết chặt tình trạng đầu cơ và sử dụng đất lãng phí, bỏ hoang.
Đặt cạnh nhau, hai định hướng chính sách này gửi đi một tín hiệu khá rõ rằng đất đai và tài sản đô thị tại Hà Nội đang được dẫn dắt theo hướng khai thác hiệu quả thực chất, không phải nơi để găm giữ chờ sóng. Với người sở hữu tài sản có nền tảng tốt, đây là một điều kiện thuận lợi hơn là một rủi ro chính sách.
Với nhà đầu tư cá nhân, ý nghĩa thực tế của những con số này không nằm ở việc dự đoán chính xác quỹ đạo tăng giá, mà ở một phép so sánh đơn giản: Nếu dân số Thủ đô sẽ tăng thêm 6-7 triệu người trong chưa đầy 10 năm tới, thì bài toán cấp bách hơn của thị trường bất động sản Hà Nội không phải là "còn dư địa tăng giá hay không", mà là quỹ đất và nguồn cung tài sản chất lượng có theo kịp tốc độ đô thị hóa đó hay không.
Từ góc nhìn này, việc bán một tài sản có nền tảng tốt về vị trí, pháp lý, hệ tiện ích và chủ đầu tư chỉ vì áp lực dòng tiền ngắn hạn, để rồi loay hoay tìm một cơ hội "hấp dẫn hơn" ở nơi khác, thường là một sự đánh đổi không cân xứng. Thị trường thay thế, nếu có, hiếm khi mang cùng một mức độ chắc chắn về quy hoạch, hạ tầng và dòng người nhập cư như những gì Thủ đô đã được xác lập trong văn bản.
Đó cũng là điểm trở lại của câu chuyện ban đầu. Theo ông Trần Quang Trung, quyết định bán chỉ nên xuất phát từ đánh giá nền tảng dài hạn của tài sản, không phải từ áp lực tài chính tại một thời điểm. Với Hà Nội, nền tảng dài hạn đó vừa được củng cố thêm bằng một cam kết quy hoạch mang tính thế kỷ, đồng hành cùng một khung chính sách đất đai đang siết chặt đầu cơ — điều không nhiều đô thị trong khu vực có được.
