Khoảng một năm trước, mỗi đợt mở bán các dự án căn hộ mới tại Hà Nội thường thu hút lượng lớn khách hàng. Nhiều sàn giao dịch ghi nhận cảnh người mua đến từ sáng sớm để giữ chỗ, bốc thăm quyền mua hoặc chấp nhận trả thêm hàng trăm triệu đồng tiền chênh để sở hữu căn hộ. Hiện thị trường đã giảm nhiệt, thanh khoản chậm lại.
Trên nhiều hội nhóm đầu tư bất động sản, số lượng tin rao bán cắt lỗ căn hộ đang có xu hướng gia tăng, đặc biệt tại các dự án chuẩn bị bàn giao. Không ít nhà đầu tư chấp nhận giảm từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng so với kỳ vọng ban đầu nhằm nhanh chóng thu hồi vốn hoặc giảm áp lực tài chính.
Ông Nguyễn Quân, một môi giới bất động sản, cho rằng áp lực bán cắt lỗ chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, thanh khoản suy giảm trong khi các đợt thanh toán tiếp theo đến gần, nhiều người buộc phải bán thấp hơn kỳ vọng để giảm áp lực tài chính.
Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ mới liên tục gia tăng. Nhiều chủ đầu tư còn tung ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán và chiết khấu cho khách mua mới. Điều này khiến các căn hộ chuyển nhượng mất dần lợi thế cạnh tranh, buộc nhiều chủ sở hữu phải giảm giá để tìm người mua.
Tại dự án căn hộ cao cấp ở phường Thanh Xuân, căn hộ 1 phòng ngủ rộng 56m2, tầng đẹp, được mua với giá khoảng 175 triệu đồng/m2 và hiện được rao bán thấp hơn khoảng 700 triệu đồng so với giá ban đầu.
Trước đó, ngoài giá hợp đồng, người mua phải chi thêm hàng trăm triệu đồng tiền chênh để được sở hữu căn hộ. Giá hợp đồng theo phương thức thanh toán theo tiến độ dao động khoảng 9,7-9,76 tỷ đồng. Nếu thanh toán sớm, giá khoảng 8,4 tỷ đồng. Tổng số tiền phải chi theo phương án vay ngân hàng lên tới khoảng 10,6 tỷ đồng.
Tương tự, một căn hộ 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh có diện tích 75,5m2 cũng đang được chủ nhà chào bán với mức cắt lỗ khoảng 200 triệu đồng. Căn hộ này có giá hợp đồng theo tiến độ khoảng 12,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 168 triệu đồng/m2. Chủ sở hữu đã thanh toán khoảng 1,6 tỷ đồng theo tiến độ và hiện muốn chuyển nhượng hợp đồng để thu hồi phần vốn đã góp.
Tại dự án Lumi Hanoi (Đại lộ Thăng Long, phường Tây Mỗ, Hà Nội), môi giới cũng đang nhận bán lại một số căn hộ của chủ nhà gửi. Đơn cử một căn hộ rộng 54m2 đang được rao bán với giá khoảng 3,95 tỷ đồng, tương đương hơn 73 triệu đồng/m2. Theo nội dung tin đăng, chủ nhà buộc phải bán cắt lỗ để giảm áp lực tài chính trước thời điểm nhận bàn giao căn hộ vào tháng 10.
Một căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 101m2, tầng trung, có giá hợp đồng mua bán ban đầu là 7,85 tỷ đồng, hiện được chủ nhà chào bán với mức giảm khoảng 350 triệu đồng, xuống còn 7,5 tỷ đồng.
Trong khi đó, một căn duplex rộng 143m2 có giá hợp đồng ban đầu khoảng 12,5 tỷ đồng, nay chủ sở hữu quyết định giảm khoảng 1,5 tỷ đồng để chuyển nhượng với giá khoảng 11 tỷ đồng. Theo môi giới, người mua chỉ cần chuẩn bị khoảng 4,5 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng hợp đồng, phần còn lại sẽ tiếp tục thanh toán theo tiến độ với chủ đầu tư.
Chủ yếu mua để ở
Theo số liệu của JLL, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 8.100 căn hộ mở bán chính thức cùng hàng nghìn căn tiền mở bán, trong đó 65% thuộc phân khúc cao cấp đến từ các chủ đầu tư lớn. Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng do cơ cấu nguồn cung vẫn nghiêng về các sản phẩm có giá trị cao, đạt khoảng 101,5 triệu đồng/m2, tăng hơn 32% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tổng lượng căn hộ bán ra trong quý II giảm khoảng 50% so với quý I, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua trong bối cảnh hiện nay. Đáng chú ý, cơ cấu giao dịch đang có xu hướng dịch chuyển từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu mua để ở.
Đại diện JLL nhận định trong 6-12 tháng tới, thị trường Hà Nội sẽ có thêm nguồn cung mở mới từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, MIK, Daewoo E&C, Sunshine và Tân Hoàng Minh. Mức độ cạnh tranh dự kiến sẽ gia tăng đáng kể.
Trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao, lực cầu chủ yếu sẽ đến từ nhóm khách mua để ở với tâm lý thận trọng hơn, thay vì nhóm nhà đầu tư.
Nhận định về triển vọng thị trường, bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết, trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều chu kỳ khác nhau. Theo bà, thị trường từng phục hồi sau giai đoạn kinh tế suy yếu và lãi suất cao, sau đó tăng trưởng mạnh, rồi chững lại dưới tác động của Covid-19, quá trình siết pháp lý và tín dụng trước khi bước vào nhịp phục hồi gần đây.
Theo bà Ly, thời gian tới, khi thị trường mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới dần hình thành rõ nét, nguồn cung sẽ trở nên đa dạng hơn về vị trí và mức giá. Điều này được kỳ vọng sẽ mở ra thêm cơ hội cho người mua ở thực tiếp cận các sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.
