Quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ở TPHCM

UBND TPHCM vừa ban hành Quyết định 11/2026 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố.

Căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế tại thành phố, UBND TPHCM quy định tỉ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở để bồi thường cho người có đất thu hồi.

Công thức tính

Tỉ lệ quy đổi được tính bằng công thức: giá đất tính tiền bồi thường về đất tại vị trí thu hồi đất chia giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc giá đất tại vị trí hoán đổi nhân 100%.

- Ảnh 1. — TPHCM ban hành quy định mới về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp giá đất tính tiền bồi thường về đất tại vị trí thu hồi đất và giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc giá nhà ở tại vị trí hoán đổi nằm trên nhiều vị trí đất tính theo bảng giá đất thì giá đất của khu đất hoặc thửa đất được xác định mức bình quân của các phạm vi, vị trí đất đó.

Trường hợp khu đất hoặc thửa đất thu hồi có nhiều loại đất thì giá đất của khu đất hoặc thửa đất tính tiền bồi thường tại vị trí thu hồi đất được xác định theo từng loại đất.

Diện tích đất ở, nhà ở hoặc đất phi nông nghiệp hoán đổi theo công thức: diện tích quy đổi = tỉ lệ quy đổi (%) x diện tích đất thu hồi.

Hỗ trợ về giao đất

Trường hợp trong hộ gia đình có nhiều thế hệ hoặc có nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi mà diện tích đất ở được bồi thường không đủ để giao riêng cho từng hộ gia đình thì được xem xét hỗ trợ để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở cho các hộ gia đình còn thiếu.

Cụ thể, nếu dự án có quỹ căn hộ chung cư để bố trí tái định cư thì bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho mỗi hộ một căn hộ trong quỹ căn hộ phục vụ tái định cư của dự án.

Nếu dự án chỉ tái định cư bằng nền đất thì giao đất có thu tiền sử dụng đất cho mỗi hộ một nền đất trong quỹ nền đất tái định cư phục vụ dự án theo giá tái định cư tại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt.

Hỗ trợ khi không đủ điều kiện bồi thường về đất

- Ảnh 2. — TPHCM chia ra thành 4 khu vực để tính mức hỗ trợ tạm cư.

Theo quyết định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 1-7-2014, không vi phạm pháp luật về đất đai nhưng không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, đang sử dụng ổn định, được xem xét hỗ trợ.

Cụ thể, trường hợp sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp trước ngày 15-10-1993, mức hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường về đất theo loại đất đang sử dụng.

Trường hợp sử dụng từ ngày 15-10-1993 đến trước 1-7-2014 được hỗ trợ về đất bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường về đất theo loại đất đang sử dụng nhưng phải trừ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp đang sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp, được tính hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường về đất của loại đất nông nghiệp đang sử dụng.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có vi phạm pháp luật trước ngày 1-7-2014 mà đã sử dụng đất ổn định, không đủ điều kiện cấp sổ hồng, được hỗ trợ.

Cụ thể, trường hợp sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp trước ngày 15-10-1993 được hỗ trợ bằng 70% giá đất tính tiền bồi thường về đất của loại đất đang sử dụng.

Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15-10-1993 đến trước 1-7-2004 được hỗ trợ bằng 56% giá đất tính tiền bồi thường về đất của loại đất đang sử dụng.

Trường hợp sử dụng đất từ ngày 1-7-2004 đến trước 1-7-2014 được hỗ trợ bằng 42% giá đất tính tiền bồi thường về đất của loại đất đang sử dụng.

Trường hợp sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp được tính hỗ trợ bằng 70% giá đất nông nghiệp cụ thể được duyệt.

Tạm cư chia thành 4 khu vực

Thành phố quy định hình thức hỗ trợ tạm cư gồm quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hỗ trợ tiền thuê nhà ở và chia thành 4 khu vực.

Trường hợp chưa xác định được cụ thể thời gian bàn giao căn hộ chung cư hoặc nền đất ở tái định cư thì chi trả theo định kỳ 3 tháng hoặc 6 tháng một lần. Tùy theo tiến độ xây dựng khu tái định cư của dự án mà Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án xem xét chi trả tiền tạm cư cho người có đất thu hồi.

Kinh phí tạm cư hỗ trợ tạm cư được trích từ nguồn kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án.

Suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu quy định bằng đất ở thì diện tích đất ở tái định cư bằng diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương nơi bố trí tái định cư.

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư bằng 30 m2 (căn hộ chung cư).

Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

Ngoài ra, quyết định này cũng quy định rõ trường hợp dự án được cân đối, bố trí tái định cư tại nhiều khu tái định cư khác nhau.

Thưởng bàn giao mặt bằng trước hạn

Trường hợp bị thu hồi toàn bộ, đối với tổ chức (không tính các cơ quan Nhà nước và đơn vị hành chính sự nghiệp) được thưởng bằng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhưng không quá 100 triệu đồng/tổ chức.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, thưởng bằng số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhưng không quá 50 triệu đồng/hộ.

Trường hợp một phần diện tích đất bị thu hồi thuộc dự án, đối với tổ chức được tính bằng 50% số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhưng không quá 50 triệu đồng/tổ chức.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thưởng bằng 50% số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhưng không quá 25 triệu đồng/hộ.