Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất khả năng thanh khoản, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa có nhứng chuyển biến tích cực hơn.
CTCP Chứng khoán VNDirect ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng (tăng 306% so với cùng kỳ năm ngoái) trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý II/2023 và 65.905 tỷ đồng (tăng 13% so với cùng kỳ) trong nửa cuối 2023.
Nhóm phân tích cũng ước tính tỷ số thanh toán hiện thời và hệ số thanh toán lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện tại đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất của giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán cao như năm 2011.
Để tồn tại và vượt qua giai đoạn khó khăn, thời gian gần đây, doanh nghiệp đồng loạt kiến nghị ngân hàng cho phép hoãn, giãn nợ để không bị nhảy nhóm thành nợ xấu.
Vừa qua, ngay sau khi Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững" được tổ chức, Chính phủ đã ban hành dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ cho lĩnh vực này.
Theo đó, các giải pháp liên quan đến việc hoàn thiện thể chế, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn tín dụng, nguồn vốn trái phiếu cũng được nêu rõ.
Về việc tổ chức thực hiện, liên quan đến nguồn vốn tín dụng, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) rà soát việc cho vay tín dụng đối với các doanh nghiệp bất động sản và có giải pháp phù hợp, hiệu quả góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh.
Xem xét, đề xuất phương án tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo; xem xét chỉ đạo, hướng dẫn giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng...); chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng,…
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV. (Ảnh: Doanh nhân Việt Nam).
Bình luận về đề xuất của các doanh nghiệp, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng: “Năm 2023, NHNN đã định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 14 - 15%, tôi không hiểu các doanh nghiệp bất động sản đề xuất tăng room tín dụng cho bất động sản là tăng như thế nào và tăng cái gì? Bởi vì năm 2022, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản tăng 24,2%. Bây giờ các doanh nghiệp muốn tăng lên 30% hay muốn thụt lùi về bằng mặt bằng chung là 14 - 15%? Tôi nghĩ là doanh nghiệp đề xuất chưa trúng.
Quan điểm của tôi là cần phải có một room "cứng nhắc" cho bất động sản. Bởi có hai vấn đề xảy ra nếu đề xuất này được chấp thuận. Một là những ngành nghề khác sẽ nghĩ gì? Hai là tín dụng vào bất động sản vẫn tăng và tại sao vẫn muốn tăng tiếp?”
(Nguồn: SBV. H.L tổng hợp).
Liên quan đến đề xuất giãn, hoãn nợ và không chuyển nhóm nợ, chuyên gia cho biết, phía NHNN cơ bản đã đồng thuận. Thống đốc cũng cho rằng điều này là cần thiết. Tuy nhiên, để công bằng và hợp lý hơn, Thống đốc đã đề nghị Bộ Xây dựng rà soát để xem kỹ hơn phân khúc nào, nhóm nào sẽ được ưu tiên, chứ không phải tất cả.
“Vấn đề này thì cả Bộ Xây dựng và NHNN sẽ tiếp tục làm việc với nhau, nhưng về chủ trương là có”, ông Lực cho hay.
Liên quan đến lãi suất, ông Lực cho rằng, hiện tất cả các doanh nghiệp đều muốn giảm, trừ những người gửi tiền.
Chuyên gia chỉ ra 4 lý do khiến mặt bằng lãi suất của Việt Nam cao hơn so với quốc tế. Một là lạm phát của Việt Nam thông thường cao hơn (trừ năm 2022). Hai là rủi ro của nền kinh tế Việt Nam, của các doanh nghiệp Việt Nam cao hơn. Thế giới gọi Việt Nam là nước đầu cơ chứ không phải nước đầu tư. Các doanh nghiệp Việt Nam đi vay ngoại tệ hiện nay sẽ phải trả lãi suất 6 - 7%/năm, rất khó vay được với lãi suất thấp hơn.
Ba là chi phí giao dịch của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam rất cao, trong đó có cả chi phí chính thức và không chính thức. Và cuối cùng là lãi suất đầu vào cao, tất nhiên đầu ra cũng phải cao.
"Muốn kéo lãi suất xuống 8 - 9% cũng phải có lộ trình từ từ. Trong khi đó, NHNN vẫn luôn muốn người dân nhận lãi suất dương, tức mức lãi gửi ngân hàng luôn cao hơn mức kỳ vọng lạm phát tại Việt Nam. Ví dụ lạm phát ở mức 4,5 - 5% thì lãi suất tiền gửi cũng phải ở mức 6 - 7%/năm. Tuy nhiên, chúng ta hiện nay có nhiều khả năng để giảm nhẹ lãi suất ", ông Lực nói.
Ngoài ra, vị này cho rằng, theo phân nhóm rủi ro của NHNN đối với các khoản vay, việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải chịu trọng số rủi ro 200%, gấp đôi so với những lĩnh vực khác. Do đó, NHNN nên phân nhóm chỉ số rủi ro theo từng phân khúc bất động sản, bao gồm nhà ở, khu công nghiệp, đất nền, du lịch nghỉ dưỡng,…
Liên quan đến đề xuất ngân hàng đứng ra để bảo lãnh và mua lại trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, ông Lực cho rằng không nên. Bởi nếu hệ thống ngân hàng mua lại trái phiếu đó mà gần như không có tài sản đảm bảo, rủi ro rất cao. Như vậy cũng là sai luật.
“không nên tạo ra một tiền lệ xấu là doanh nghiệp phát hành trái phiếu sau đó có người "ôm lại". Thêm nữa, nếu ngân hàng mua lại lượng trái phiếu này thì toàn bộ sẽ tính vào tổng tín dụng của nhà băng, khiến trọng tâm bị dồn quá nhiều vào lĩnh vực bất động sản. Như vậy thì phân bổ vốn cho lĩnh vực khác như thế nào?", chuyên gia đặt vấn đề.
