Đất dính quy hoạch “đội lốt” bất động sản cắt lỗ
Cách đây 3 tuần, anh N.Đ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) được môi giới chào bán lô đất nằm trong ngõ, tại phố Đỗ Đức Dục ( Nam Từ Liêm, Hà Nội) với giá 2,6 tỷ đồng, diện tích hơn 36m2, tương đương với khoảng 72 triệu đồng/m2. Anh N.Đ cho biết, theo thông tin giới thiệu, chủ đất là nhà đầu tư bất động sản cần bán gấp để xoay tiền trả nợ nên chấp nhận giảm giá sâu.
Với vị trí cách 20m đường ô tô tránh, ngõ rộng 2,5m, nằm trong khu vực hạ tầng phát triển, giá những lô đất tương tự đang dao động ở mức 80-100 triệu đồng/m2. Lô đất mà anh N.Đ giới thiệu có giá rẻ hơn so với mặt bằng thị trường lên tới 30%. Chưa kể, nếu như tuyến đường cách vị trí lô đất 20m mở rộng, giá trị của bất động sản này sẽ còn tăng.
“Vị trí tốt, sổ đất hình chữ nhật đẹp khiến tôi định xuống tiền cọc sớm, sợ bỏ lỡ cơ hội”, anh Đ. cho biết. “Song, nghĩ tới khoản tiền tỷ bỏ ra là con số rất lớn với gia đình, tôi đã nhờ tư vấn của một người bạn chuyên làm trong lĩnh vực địa ốc. Bạn tôi đưa ra phân tích: Lô đất rất đẹp, lại nằm sát vị trí tuyến đường sẽ mở rộng. Như vậy, giá trị tăng giá không hề nhỏ.
Ngay cả bán với mức giá đúng với thị trường, những nhà đầu tư đều có thể nhìn thấy khả năng tăng giá tiếp theo trong tương lai. Chưa kể với vị trí đông dân cư, chỉ cần xây nhà trọ, hoặc kinh doanh bất kỳ mặt hàng nào cũng rất dễ dàng. Chủ đất là một nhà đầu tư sẽ không bao giờ bỏ lỡ cơ hội tốt như vậy mà chấp nhận bán rẻ tới 35%. Thế nên, phải kiểm tra quy hoạch”.
“Tuy nhiên, sau khi kiểm tra quy hoạch 1/2000 và 1/500, lô đất này nằm trong khu vực “chằng chịt” các dự án. Ngoài dự án đường mở rộng tại ngõ 68A Đỗ Đức Dục, lô đất còn dính quy hoạch tuyến đường “xương cá” nối dài từ ngõ 68A đến chợ. Ngoài ra, lô đất này nằm trong quy hoạch dự án Trung tâm khám chữa bệnh công nghệ cao, thuộc diện đất thu hồi”, anh Đ. cho biết. “Khi biết thông tin lô đất nằm trong quy hoạch, thuộc diện thu hồi nên mới bán rẻ, tôi quyết định không mua”.
Câu chuyện của chị Lê Thiện (Hoài Đức, Hà Nội) cũng tương tự như anh N.Đ. Vợ chồng chị Thiện lên kế hoạch tìm một lô đất đẹp, tài chính 2-3 tỷ đồng, dự tính xây nhà. Giữa tháng 2/2023, chị Thiện được môi giới chào bán lô đất nằm trong ngõ phố Tây Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội). Lô đất có diện tích 35m2, mặt tiền dài 5m, giá chào 2,15 tỷ đồng. Theo môi giới, ô tô nhỏ có thể lùi vào tận đất.
Kiểm tra quy hoạch, chị Thiện nhận thấy, lô đất nằm trong tuyến đường sẽ mở rộng. (Ảnh: NVCC)
"Tôi tìm mua đất ở Tây Mỗ từ giữa năm 2022 nhưng vẫn chưa chọn lô đất nào ưng ý. Mức giá trung bình của những lô đất trong ngõ nằm ở trục phố Tây Mỗ, hay Cầu Cốc có giá dao động từ 65-75 triệu đồng/m2, tuỳ thuộc vào vị trí. Một số lô đất chủ cần bán gấp, nằm sâu trong ngõ nhỏ cũng được chào bán với giá 55-60 triệu đồng/m2. Thế nên khi môi giới báo giá lô đất cần bán gấp, lô góc, tôi khá bất ngờ. Ban đầu, tôi nghĩ chắc chủ cần tiền bán gấp nên hạ giá rẻ đến như vậy. Theo giá mặt bằng chung thị trường, lô đất mà môi giới chào bán phải có giá 2,8-3 tỷ đồng”, chị Thiện kể.
Để chắc chắn không rủi ro, chị Thiện tiến hành kiểm tra quy hoạch 1/2000 của lô đất. “Hoá ra lô đất này nằm trong quy hoạch, thuộc dự án mở đường ngách 61 Tây Mỗ. Đó là lý do mà lô đất giảm giá sâu như vậy”, chị Thiện cho biết.
Khuyến nghị của nhà đầu tư
Anh Trần Mạnh Thắng, nhà đầu tư có 13 năm trong lĩnh vực địa ốc, hiện đang là giám đốc công ty bất động sản ở Hà Nội khuyến nghị, người mua cẩn trọng với quảng cáo lô đất cần cắt lỗ bán gấp trong thời điểm thị trường trầm lắng.
Anh Thắng phân tích: “Với lô đất có mức giá 2-4 tỷ đồng, nằm trong khu vực nội thành Hà Nội hoặc cách trung tâm Hà Nội 10-15km, người mua phải kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý và quy hoạch. Tránh sập bẫy quảng cáo mà môi giới hay chính chủ đất đăng tải thông tin “cắt lỗ” gấp vì nợ nhưng hoá ra là cách đẩy “hàng” bị lỗi, đánh vào tâm lý săn hàng ngon, bổ, rẻ của khách”.
Anh Thắng chia sẻ thêm: “Thực tế, khi chủ đất là nhà đầu tư vì nợ phải bán gấp, họ sẽ thông báo nội bộ trước. Ngay các công ty bất động sản nhận được thông tin, những người trong nội bộ công ty hoặc khách hàng “ruột” sẽ được ưu tiên trước. Thực tế, lượng hàng đẹp “cắt lỗ” sâu rất hiếm. Mức tài chính 2-4 tỷ đồng cũng phù hợp với số đông các nhà đầu tư”.
Vị CEO này cũng cho rằng, thông thường, đất bán rẻ đều nằm trong quy hoạch, thuộc diện phải thu hồi. Người mua muốn xây nhà sẽ không thể xin được giấy phép xây dựng lâu dài. Thậm chí, nếu muốn tách sổ đỏ cũng sẽ không thể thực hiện. “Thế nên, người mua bất động giai đoạn thị trường trầm lắng như hiện nay phải thực sự cảnh giác với đất giá rẻ”.
