Nhà đất khó bán, nhà đầu tư vay vốn có thể phải hạ giá

Bất động sản quý III hạ nhiệt

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) dẫn thông tin từ báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình thực hiện chính sách nhà ở và thị trường bất động sản 9 tháng năm 2026 cho thấy, thị trường đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh cả về giá bán lẫn thanh khoản.

Theo báo cáo, trong quý III/2026, giá giao dịch bất động sản nhìn chung có xu hướng giảm nhẹ so với quý II. Tuy nhiên, mức điều chỉnh không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực.

Đối với căn hộ chung cư, giá có xu hướng giảm nhẹ nhưng mặt bằng vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Chi phí đầu tư xây dựng và chi phí vốn gia tăng tiếp tục là những yếu tố tác động đến giá bán.

Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong các dự án, giá tại một số khu vực cũng giảm nhẹ, trong khi thanh khoản còn chậm. Người mua ngày càng tập trung vào những dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.

Đáng chú ý, đất nền trên thị trường thứ cấp tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh giảm. Thanh khoản suy yếu trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác ổn định.

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng chưa phục hồi đồng đều. Một số dự án ghi nhận giá giảm nhẹ, giao dịch chủ yếu tập trung vào những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và được vận hành bởi các thương hiệu uy tín.

Diễn biến về giá đi cùng sự suy giảm của lượng giao dịch. Theo số liệu được HoREA dẫn từ báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2026, cả nước có hơn 331.800 giao dịch bất động sản thành công, gồm gần 80.270 căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và hơn 251.600 giao dịch đất nền.

Riêng quý III, thị trường ghi nhận khoảng 92.000 giao dịch thành công, bằng 92% so với quý II, tương đương mức giảm 8%.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt hơn 22.800 căn, giảm khoảng 14% so với quý trước. Giao dịch đất nền đạt hơn 69.150 lô, giảm 6%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cảnh báo tình trạng sức mua của thị trường bất động sản bị suy giảm dẫn đến hệ quả doanh nghiệp bị chôn vốn, thiếu dòng tiền, suy giảm hoặc thậm chí mất khả năng thanh khoản có thể tạo ra tác động "dây chuyền" đến các tổ chức tín dụng trong thời gian tới.

Từ góc nhìn thực tế của doanh nghiệp, tại hội thảo về giá bất động sản mới đây, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam, cho hay thị trường thời gian qua chứng kiến sự sụt giảm đáng kể về giao dịch. Tại doanh nghiệp của ông, lượng giao dịch từ đầu năm đến nay giảm khoảng 90%.

Theo ông Toản, thị trường gần như đóng băng ở nhiều phân khúc. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào nhà ở xã hội và bất động sản thứ cấp tại những dự án đã hoàn thiện, có cộng đồng cư dân ổn định. Một số dự án thuộc nhóm này ghi nhận giao dịch khá sôi động nhờ giá bán giảm mạnh.

Áp lực tài chính khiến nhà đầu tư phải hạ giá?

Về khả năng giá bất động sản tiếp tục đi xuống, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh tại OneHousing, cho rằng diễn biến giá trong thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó thị trường vốn có ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá và hành vi của người mua.

Theo ông Trung, rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường tạo đáy, tương tự như việc dự đoán thời điểm thị trường chứng khoán chạm đáy. Mỗi phân khúc và nhóm nhà đầu tư có thể có diễn biến khác nhau.

Đối với thị trường thứ cấp, cần chú ý đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, với tỷ lệ vốn tự có ban đầu khoảng 20-30%.

Khi giá bất động sản giảm, nhóm này có thể chịu áp lực lớn nếu cần bán tài sản để trả nợ. Trường hợp giá giảm sâu, phần vốn tự có có nguy cơ bị bào mòn đáng kể, thậm chí mất hết. Mức thiệt hại thực tế phụ thuộc vào dư nợ vay, chi phí phát sinh và giá bán tài sản.

Áp lực trả nợ có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư phải hạ giá để thu hồi vốn, nhất là khi tài sản chưa tạo ra dòng tiền hoặc không được khai thác hiệu quả.

Với phân khúc nhà đất thổ cư, ông Trung nhận định vẫn có khả năng giảm giá. Thị trường này trước đây phát triển tương đối tự do. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư mua đất, tách thửa hoặc xây nhà mới để bán thường ít có các giải pháp tài chính hỗ trợ chuyên biệt. 

Theo vị chuyên gia, giai đoạn thị trường nóng lên trong năm 2024-2025 đã đẩy giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng mạnh. Một số nhà đầu tư mua đất bằng vốn vay, sau đó tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính để xây nhà rồi bán lại.

Tại khu vực phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, mô hình đầu tư này từng được một bộ phận nhà đầu tư áp dụng khi kỳ vọng giá nhà đất tiếp tục tăng.

Tuy nhiên, khi thanh khoản suy giảm, việc bán lại tài sản không còn dễ dàng như trước. Nếu khoản vay lớn, chi phí vốn cao và thời gian nắm giữ kéo dài, nhà đầu tư có thể phải chấp nhận giảm giá để tìm người mua.