Lãi suất thả nổi cao, giá chung cư lại giảm, có dự án lên tới 25 - 30% đang gây áp lực không nhỏ cho những người mua nhà, đặc biệt là bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Lãi suất thả nổi lên cao, nhiều người rơi vào bài toán khó
Cuối năm 2024, anh T. mua một căn hộ tại dự án tại Quận 9, TP HCM để đầu tư với khoản vay 75% từ ngân hàng, kỳ vọng có thể giá nhà tăng để "chốt lời". Với mức thanh toán ban đầu chỉ 25% giá trị căn hộ, ân hạn nợ gốc lãi trong hai năm. Lãi suất cũng được hưởng ưu đãi chỉ 8 - 8,5%/năm trong 2 năm đầu.
Tuy nhiên, sang năm nay, khi lãi suất trở về trạng thái thả nổi, anh T lại phải đối mặt với một bài toán "đau đầu" khi lãi suất vọt lên trên 15%/năm, còn căn hộ không những giảm giá mà còn thanh khoản chậm.
Khoản lãi suất thả nổi cao đẩy số tiền lãi phải đóng hàng tháng lên gần gấp đôi, gây áp lực tài chính. Khi đã quá khả năng thanh toán, anh đành quyết định "cắt lỗ" căn hộ với kỳ vọng sẽ sớm chuyển được khoản vay để không nhảy nhóm nợ xấu, tránh ảnh hưởng đến các khoản đầu tư khác.
Tuy nhiên, thanh khoản èo uột, người có nhu cầu mua ở thực cũng "ngại" lãi suất thả nổi vẫn còn tiếp tục tăng nên căn hộ của anh đăng bán hai tháng nay nhưng vẫn chưa giao dịch được.
Ảnh chụp màn hình: Thông tin rao bán căn hộ trên các nhóm mạng xã hội.
Một trường hợp khác là vợ chồng chị H, anh chị mua căn hộ chung cư tại một dự án phía Tây Hà Nội với mức giá 7x/m2 để ở cũng phải vay ngân hàng do không đủ khả năng tài chính. Kể từ tháng 7 năm nay, gia đình chị H phải trả gốc và lãi suất thả nổi lên tới 14%/năm gây đảo lộn hoàn toàn cuộc sống và bài toán cân đối tài chính của gia đình chị.
Chi phí quá lớn, khiến chị quyết định bán căn hộ và tiếp tục ở nhà thuê dù căn hộ này vừa được bàn giao vào tháng 9.
"Lãi suất hàng tháng quá cao nên tôi không "gồng" nổi, đó là chưa kể đến nếu vào ở bây giờ sẽ mất chi phí làm nội thất, mua sắm vì chủ đầu tư chỉ bàn giao căn hộ thô. Vì vậy, lựa chọn tiếp tục ở nhà thuê sẽ an toàn hơn trong lúc này", chị H cho hay.
Dù vậy, đã hơn một tháng trôi qua nhưng chị H vẫn chưa chốt được khách nào. "Ngày nào lòng tôi cũng nóng như lửa đốt khi môi giới báo thanh khoản thị trường lúc này rất khó khăn", chị H cho hay.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội. (Ảnh: Savills).
Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills Hà Nội, nhận định lãi suất cao sẽ gây ảnh hưởng rất tiêu cực đến thanh khoản của thị trường.
"Nếu như lãi suất vẫn neo ở mức cao như hiện nay sẽ ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc nhờ vào sự hỗ trợ từ phía ngân hàng, còn nhóm người mua nhà để ở và có những nguồn tài chính riêng, thu xếp được hoặc có thêm sự hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ chủ đầu tư thì sẽ đỡ áp lực hơn trong giai đoạn này", bà nói.
Việc nhóm sử dụng đòn bẩy chiếm số đông trên thị trường sẽ khiến thanh khoản khó cải thiện bởi người mua để đầu tư hầu hết sẽ sử dụng đòn bẩy tài chính nhưng người mua để ở thì cũng phải tính đến khả năng khả nợ, bà Hằng cho hay.
Theo bà, lãi suất thả nổi lên cao, giá nhà lại xuống chính là rủi ro của thị trường. Trong bối cảnh này, một số sản phẩm bất động sản sẽ bị ngân hàng chuyển thành nợ khó thanh toán. Và khi người vay không thể trả được nợ họ sẽ tính đến việc bán ra thị trường.
"Điều này dẫn đến trên thị trường sẽ có những dòng sản phẩm giá hợp lý hơn hoặc cạnh tranh với những dòng sản phẩm đang bán, gây ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án của các chủ đầu tư đang bán trên thị trường", bà Hằng nói.
Lúc này, nếu không có một mức giá hợp lý cạnh tranh thì cũng sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản và dòng tiền của chủ đầu tư. Mà khi ảnh hưởng đến thanh khoản, dòng tiền thì rõ ràng chủ đầu tư cũng sẽ phải huy động thêm hoặc lại phải gia tăng vốn chủ. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và việc hoàn thành kế hoạch bán hàng, hoặc dự kiến, dự báo về tiến độ bán đối với mỗi dự án cũng sẽ thay đổi.
Chuyên gia của Savills nhận định yếu tố mà người mua nhà lo ngại nhất hiện nay là lãi suất thả nổi, họ không thể biết được sau giai đoạn ân hạn lãi suất sẽ là bao nhiêu vì vậy, người mua nhà sẽ phải rất thận trọng trong việc mua hoặc đầu tư bất động sản.
Hiện có cả những trường hợp, người bán bất động sản phải trả thêm để người mua nhận lại khoản vay ngân hàng của họ. Có thể hình dung những trường hợp vay 75% để mua nhà và giá nhà giảm hơn 25%, nếu muốn tránh áp lực trả nợ ngân hàng, chủ sở hữu phải chấp nhận bán và bù lại số tiền chênh lệch để giải quyết nhu cầu vốn ở thời điểm hiện tại.
