Người mua đất mất 100 triệu tiền cọc chỉ vì một yêu cầu

Lý do bên mua không ký hợp đồng chuyển nhượng

Theo trình bày của ông Q., vợ chồng ông có hai thửa đất tại Cần Thơ. Năm 2025, vợ chồng ông có nhu cầu chuyển nhượng hai thửa đất trên với giá 1,37 tỷ đồng. Thông qua môi giới, ông bà gặp bà L., người có nhu cầu mua và đã nhiều lần đến xem đất.

Tháng 8/2025, hai bên ký hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng. Theo đó, bà L. đặt cọc 100 triệu đồng và hai bên thỏa thuận trong vòng 14 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận tiền cọc, theo ông Q., vợ chồng ông tiếp tục phối hợp với bà L. kiểm tra thực tế các thửa đất và gặp các hộ giáp ranh để xác nhận tình trạng đất không tranh chấp. Ông cũng cho biết đã cung cấp các giấy tờ liên quan, trong đó thể hiện đất không thế chấp và đủ điều kiện chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đến thời hạn ký hợp đồng, bà L. không đồng ý giao kết với lý do muốn được cung cấp thêm thông tin về quy hoạch sử dụng đất.

Tháng 9/2025, các bên có mặt tại văn phòng công chứng nhưng hợp đồng chuyển nhượng vẫn không được ký. Vợ chồng ông Q. cho rằng bà L. đã vi phạm cam kết nên khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và xác định khoản tiền 100 triệu đồng thuộc về mình.

Ở chiều ngược lại, bà L. cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà đã nhiều lần yêu cầu ông Q. cung cấp thông tin chính thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tình trạng pháp lý liên quan đến các thửa đất. Bà cho rằng ông Q. biết đất thuộc quy hoạch sử dụng cho mục đích quốc phòng nhưng không cung cấp thông tin.

Bà L. cho hay bà vẫn có mặt tại nơi dự kiến ký hợp đồng và đề nghị được cung cấp thông tin để tiếp tục giao dịch. Sau đó, bà gửi thông báo yêu cầu vợ chồng ông Q. hoàn trả 100 triệu đồng tiền cọc, đồng thời làm đơn phản tố đề nghị hủy hợp đồng đặt cọc.

Đất nằm trong quy hoạch, chưa có quyết định thu hồi vẫn được chuyển nhượng

Tại phiên sơ thẩm, TAND khu vực 1 - Cần Thơ chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Q., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc và xác định 100 triệu đồng tiền đặt cọc thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Q.

Đối với yêu cầu phản tố, tòa chấp nhận một phần về việc hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không chấp nhận yêu cầu buộc vợ chồng ông Q. trả lại 100 triệu đồng.

Không đồng ý với phán quyết trên, bà L. kháng cáo. Tại phiên phúc thẩm, Hội đồng xét xử TAND TP Cần Thơ nhận định hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận buộc vợ chồng ông Q. phải cung cấp thông tin về quy hoạch. Hai bên cũng đã có cam kết về tài sản, trong đó bà L. xác nhận đã tìm hiểu, xem xét và biết rõ về các thửa đất.

Đáng chú ý, chính quyền địa phương xác định các thửa đất vẫn được quyền chuyển nhượng, thế chấp theo quy định.

Hội đồng xét xử nhận định, trong trường hợp cụ thể này, dù các thửa đất nằm trong quy hoạch quốc phòng nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng theo quy định.

Từ đó, tòa phúc thẩm xác định lỗi khiến hợp đồng chuyển nhượng không được giao kết thuộc về bà L. Phán quyết phúc thẩm giữ nguyên việc hủy hợp đồng đặt cọc, đồng thời xác định vợ chồng ông Q. được hưởng khoản tiền cọc 100 triệu đồng; yêu cầu của bà L. về việc nhận lại khoản tiền này không được chấp nhận.

(Tham khảo Bản án số 683/2026/DS-PT ngày 1/7/2026 của TAND TP Cần Thơ)