Lãi vay tăng cao 'bào mòn' lợi nhuận nhà đầu tư bất động sản

Dù bán căn hộ cao hơn giá mua 700 triệu đồng, anh Phan Tình gần như không có lời sau ba năm nắm giữ vì phần chênh lệch bị bào mòn bởi lãi vay và chi phí giao dịch.

Anh Tình mua một căn hộ tại Thủ Đức ( TP HCM) cuối năm 2023 với giá 8 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng 4 tỷ. Năm đầu được ân hạn gốc và lãi nên áp lực tài chính chưa lớn, anh kỳ vọng tài sản có thể tăng gần một tỷ đồng sau vài năm.

Tuy nhiên, giá căn hộ tăng chậm hơn dự tính, trong khi lãi suất vay thả nổi từ khoảng 8,7% hiện lên 13,8% một năm. Sau ba năm, riêng tiền lãi anh phải trả hơn 600 triệu đồng. Tháng 6, anh bán căn hộ giá 8,7 tỷ đồng, cao hơn 700 triệu so với lúc mua. Sau khi anh trừ lãi vay, thuế, phí môi giới và các chi phí liên quan, phần lợi nhuận thực tế thu về chỉ được vài chục triệu đồng.

Tương tự, một nhà đầu tư bất động sản khác tại TP HCM chia sẻ, chỉ sau một năm đầu tư căn hộ, do chi phí vay tăng cao, anh đang gánh khoản lỗ từng ngày. Người này cho biết mua căn hộ gần 6 tỷ đồng, vay ngân hàng 4 tỷ đồng. Năm đầu, lãi suất 6,5%, tiền lãi khoảng 257 triệu đồng.

Sang năm nay, khi lãi suất thả nổi lên 13,5-14%, chỉ trong sáu tháng, nhà đầu tư này phải trả thêm tiền lãi hơn 260 triệu đồng. Mới đây, anh sang tay với giá 6,5 tỷ đồng, dù cao hơn giá mua vào nhưng không bù đắp đủ chi phí vay. Sau khi tính thêm thuế, phí môi giới và chi phí tất toán khoản vay, giao dịch thậm chí khiến anh lỗ cả trăm triệu đồng.

Câu chuyện bất động sản tăng giá hàng trăm triệu đồng nhưng nhà đầu tư gần như không có lãi sau vài năm nắm giữ đang xảy ra khá nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do phần chênh lệch bị bào mòn bởi lãi vay tăng cao.

Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) tại 10 ngân hàng thương mại cho thấy lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện phổ biến 8,5-11% một năm, mức thả nổi hiện phổ biến 13-15% một năm. So với cùng kỳ năm ngoái, mặt bằng lãi suất ưu đãi đã tăng khoảng 2-4 điểm phần trăm, thậm chí một số gói ưu đãi tăng gần 5 điểm phần trăm.

Dữ liệu của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services cũng ghi nhận mặt bằng lãi suất vay mua nhà trong nửa đầu năm phổ biến 12-14%, một số khoản vay thả nổi lên tới 16%. Mức này cao hơn khoảng 3-4 điểm phần trăm so với năm 2025.

Chuyên gia bất động sản Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng lãi suất tăng đang làm thay đổi bài toán đầu tư, khi chi phí vốn cao hơn đáng kể so với giai đoạn ưu đãi, thu hẹp biên lợi nhuận.

Ông Tuấn cho biết, với nhà đầu tư vay ngân hàng, giá bất động sản tăng chưa đồng nghĩa có lãi, bởi phần tăng giá trước hết phải đủ bù chi phí vay.

Ông lấy ví dụ, một căn hộ 10 tỷ đồng, nhà đầu tư vay 5 tỷ. Nếu sau một năm giá tăng 7%, tương đương 700 triệu đồng, với lãi suất 10%, riêng tiền lãi đã khoảng 500 triệu đồng. Phần tăng giá thực tế chỉ còn 200 triệu đồng trước khi tính thuế, phí môi giới và các chi phí khác. Nếu lãi suất lên 14%, tiền lãi tăng lên khoảng 700 triệu đồng, gần như ăn hết phần tăng giá.

"Đó là lúc lãi vay bắt đầu ăn vào phần vốn của nhà đầu tư. Giá bất động sản bán ra vẫn có thể cao hơn giá mua, nhưng phần tăng này không còn thuộc về nhà đầu tư mà đã được dùng để trả chi phí vay", ông Tuấn nói.

Theo ông, thời gian nắm giữ càng dài, lợi nhuận càng dễ bị bào mòn. Nếu giá tăng chậm, mỗi tháng chưa bán được là một tháng tiếp tục trả lãi. "Lãi vay phát sinh liên tục trong thời gian nắm giữ. Giá tăng càng chậm và thời gian bán càng kéo dài thì phần lợi nhuận bị bào mòn càng lớn", ông Tuấn phân tích.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng bài toán đầu tư đang phải tính lại khi mặt bằng lãi suất thay đổi. Nếu trước đây, lãi suất vay phổ biến khoảng 6,5-7%, nhà đầu tư có thể chấp nhận vay cao hơn vì kỳ vọng giá bất động sản tăng đủ để bù chi phí vốn. Nhưng khi lãi suất sau ưu đãi lên trên 10%, thậm chí 13-15%, mức tăng giá cần thiết để có lãi cũng phải cao hơn.

Với người vay khoảng 50-70% giá trị tài sản và nắm giữ 2-3 năm, ông Thắng ước tính bất động sản cần tăng ít nhất khoảng 20% trong cả chu kỳ, tương đương 7% mỗi năm, mới có đủ dư địa bù chi phí vốn và các khoản phí để hòa vốn. Muốn có lợi nhuận thực, tốc độ tăng giá phải cao hơn, khoảng 8-10% mỗi năm.

Theo ông, nếu lãi suất lên 12-14% mà giá chỉ tăng vài phần trăm mỗi năm, phần tăng giá rất dễ bị tiền lãi chiếm hết. Ngưỡng hòa vốn cũng sẽ cao hơn khi tỷ lệ vay lớn hoặc thời gian nắm giữ kéo dài.

"Vì vậy, câu hỏi quan trọng không phải tài sản tăng bao nhiêu, mà sau khi trả toàn bộ chi phí vốn, nhà đầu tư còn lại bao nhiêu", ông Thắng nói.

Tác động còn mạnh hơn với những người vay tỷ lệ cao. Cùng một mức tăng giá, người vay 30% giá trị tài sản sẽ chịu chi phí vốn thấp hơn nhiều so với người vay 70-80%. Khi lãi suất tăng, đòn bẩy càng lớn thì biên an toàn của nhà đầu tư càng mỏng.

Dù vậy, các chuyên gia cho rằng lãi suất cao không khiến bất động sản mất sức hút hoàn toàn nhưng làm thị trường phân hóa rõ hơn. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn, dòng tiền hạn chế và phụ thuộc vào tăng giá sẽ chịu áp lực nhiều nhất, trong khi người có vốn tự có cao, dòng tiền ổn định hoặc chọn tài sản có nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn.

Theo đó, thay vì chỉ kỳ vọng giá tăng, nhà đầu tư cần tính trước khoản vay, chi phí lãi, thời gian nắm giữ và mức tăng giá tối thiểu để hòa vốn; đồng thời ưu tiên tài sản phù hợp với dòng tiền và đặt sẵn ngưỡng lợi nhuận để chủ động quyết định mua, bán.