Anh Thông (Bình Tân, TP HCM) cho biết trước đây chỉ thích đầu tư bất động sản ngắn hạn để kiếm lời nhanh, nhưng nay chọn đi đường dài với hai phân khúc đất nền và chung cư.
Theo anh, thị trường hiện không phù hợp để mua đi bán lại trong ngắn hạn. Năm ngoái, anh đã gặp may khi đón trúng đợt tăng giá nóng của phân khúc căn hộ. "Kịch bản này khó lặp lại trong năm nay do giá chung cư hiện đã quá cao", anh nói.
Với đất nền, anh Thông cho rằng muốn lướt sóng, bên cạnh yếu tố hạ tầng, quy hoạch, chính sách tạo sức nóng, còn phải có dòng tiền dồi dào. Hiện tại, hạ tầng có nhiều chuyển biến nhưng dòng tiền sẵn sàng đổ vào chưa đủ mạnh. "Do đó, năm nay lướt sóng nhà đất dễ có nguy cơ gãy gánh giữa đường", anh nói.
Tương tự, chị Mai Trang (Thuận An, Bình Dương) cũng có kế hoạch mua nhà đất đầu tư dài hạn, không dám lướt sóng. Chị cho rằng thị trường bất động sản chưa hết khó khăn, thanh khoản yếu và không phải thời điểm phù hợp để liều lĩnh ăn theo sóng hạ tầng.
"Bài học từ đợt gãy sóng nhà đất năm 2022 đã dạy tôi hiểu cuộc chơi ngắn hạn nào cũng đi kèm rủi ro", chị Trang chia sẻ.
Bất động sản khu Đông TP HCM với dự án chung cư, đất nền, nhà phố tháng 2/2025. Ảnh: Quỳnh Trần
Sự thận trọng trên phản ánh phần nào xu hướng đầu tư bất động sản thận trọng năm nay. Bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh Đatxanh Services, cho rằng nhu cầu đầu cơ, đầu tư bất động sản là một khía cạnh của thị trường và rất khó để triệt tiêu hoàn toàn. Nếu theo kịch bản tăng trưởng tích cực, nhu cầu đầu cơ nhà đất năm nay có thể tăng thêm 1-2% so với năm ngoái, nhưng sẽ khó bùng nổ do sức cầu vẫn chỉ ở mức trung bình. Ngoài ra, dòng tiền vẫn rất hạn chế và các chính sách quản lý về đầu tư, đầu cơ thắt chặt hơn.
Chuyên gia tài chính, bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định bất động sản có dấu hiệu phục hồi, nhưng chưa phải thời điểm phù hợp để đầu tư ngắn hạn. Lướt sóng nhà đất chỉ hiệu quả khi thị trường cực kỳ sôi động, nguồn cung và cầu tăng mạnh, giá có thể nhảy vọt trong thời gian ngắn. Còn hiện tại, theo ông, thị trường mới vừa qua cơn bạo bệnh, nếu ôm kỳ vọng "xuống tiền hôm nay, lời ngay tháng sau" là không khả thi.
Ông Kiên phân tích, ở góc độ giao dịch, năm qua cả Hà Nội và TP HCM đều xuất hiện tình trạng tăng giá nóng với đất nền, chung cư. Giá nhà đất Hà Nội tăng 50-60%, chung cư TP HCM cũng đang neo ở mức 80-100 triệu đồng mỗi m2. Giá đã tăng trưởng quá mạnh nên năm nay biên độ tăng giá dự báo không lớn.
Còn ở góc độ quản lý, theo ông, các hoạt động lướt sóng, đầu cơ bất động sản đang được nhà nước quản lý chặt chẽ. Việc thổi sóng, tạo sốt đất theo tính "chu kỳ" của bảng giá đất như trước sẽ khó diễn ra. Đặc biệt, những khu vực bất động sản từng tăng trưởng nóng, hay các phân khúc thuần túy đáp ứng nhu cầu đầu tư sẽ bị kiểm soát chặt hơn. Đây là những "vùng cấm" với nhà đầu tư đề cao tính an toàn vốn, tạo trở ngại không nhỏ cho hoạt động đầu cơ.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, đánh giá sự nhạy cảm của thị trường bất động sản với các luật mới liên quan địa ốc đang ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư. Thị trường nhà đất, nhất là khu vực phía Bắc đã chứng kiến năm 2024 tăng trưởng quá nhanh về giá, thiết lập mặt bằng cao kỷ lục. Do vậy năm nay, thị trường rất khó tái diễn kịch bản cũ.
Các địa phương đều đang điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường, dự báo tác động đến chi phí đầu vào của các dự án đang chờ phê duyệt và các loại thuế, phí phát sinh trong quá trình mua, bán bất động sản. Với thực tế này, cộng với bài học từ giai đoạn trước, ông Tuấn cho rằng các nhà đầu tư sẽ cẩn trọng hơn trong năm nay. Với các loại hình bất động sản đã tăng giá mạnh như chung cư, nhà phố, nhiều khả năng có một đợt xả hàng "chốt lời" diễn ra năm 2025.
Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản năm nay sẽ có sự điều chỉnh theo hướng lành mạnh và bền vững hơn. Đà tăng giá trong thời gian qua đã biến thị trường thành "sân chơi" của các nhà đầu tư. Khi giá cả bỏ xa khả năng của nhóm người mua ở thực, thị trường buộc tự điều tiết theo hướng đi ngang hoặc giảm giá. Thêm vào đó, xu hướng quản lý ngày càng chặt chẽ của Nhà nước với bất động sản đang có tác động tích cực đến thị trường, kéo nhu cầu lướt sóng khó bùng nổ trong ngắn hạn.
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng chiến lược phù hợp trong giai đoạn này là "tính an toàn", nhà đầu tư nên ưu tiên chiến lược dài hạn, kiểm soát dòng tiền chặt chẽ và lựa chọn bất động sản có thể khai thác thực tế, chẳng hạn như để ở, kinh doanh hoặc cho thuê, nhằm đảm bảo dòng tiền và tối ưu hóa lợi nhuận.
