Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển.
Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 (TP HCM và tỉnh Đồng Nai) vừa có văn bản yêu cầu các tổ chức tín dụng tạm dừng cho vay với mục đích đặt cọc bất động sản thông qua “Văn bản thỏa thuận” với công ty tư vấn, môi giới.
Văn bản của Ngân hàng Nhà nước lần này có thể xem là bước thể chế hóa của vụ việc mà Tòa án Nhân dân Khu vực 7 đã xử trước đó: Văn bản thỏa thuận mua biệt thự giữa khách hàng và công ty môi giới vô hiệu; Hợp đồng tín dụng giữa khách hàng mua biệt thự và ngân hàng nhằm mục đích vay để đặt cọc mua biệt thự NovaWorld Phan Thiet cũng vô hiệu.
Tính đến hiện tại, tòa án mới xét xử sơ thẩm và nhiều ý kiến cho rằng có thể bên công ty môi giới sẽ kháng cáo nhưng qua văn bản này có thể thấy gần như NHNN đã gián tiếp khẳng định quan điểm: Việc cho vay để đặt cọc mua bất động sản có rủi ro và cần phải dừng lại.
Lẽ ra NHNN phải “thổi còi” sớm hơn bởi bản chất vấn đề nằm ở hai điểm: Thứ nhất là pháp lý, Văn bản thỏa thuận đặt cọc có hợp pháp hay không? Thứ hai là nguyên tắc nền tảng trong quản trị rủi ro tín dụng mà văn bản vừa rồi vẫn chưa thể hiện rõ.
Nếu nói về nguyên lý tín dụng thì loại hình cho vay đặt cọc không được phép tồn tại. Vốn vay phải được đảm bảo bằng tài sản thật và năng lực trả nợ thật.
Khi ngân hàng cho vay mua nhà, họ phải đánh giá thu nhập, năng lực trả nợ và giá trị tài sản thế chấp của khách hàng. Thông thường, ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% trên giá trị căn nhà, 30% còn lại phải là tiền thật của người vay. Người vay phải có vốn tự có đối ứng để ngân hàng luôn nắm phần an toàn.
Thế nhưng trong trường hợp cho vay để đặt cọc, ngay từ đầu người mua nhà chưa có tiền, ngân hàng là bên đứng ra ứng vốn. Việc này khác xa với những nghiệp vụ có vẻ rủi ro cao nhưng vẫn kiểm soát được như cho vay margin (giao dịch ký quỹ) trong chứng khoán.
Công ty chứng khoán cho vay tối đa 60% trên giá trị tài sản ròng nhưng họ luôn có quyền “cắt lỗ” ngay lập tức khi giá cổ phiếu giảm, tức là vẫn kiểm soát được số tiền cho vay thấp hơn tài sản bảo đảm. Chưa kể nhà đầu tư phải có một khoản tiền trong tài khoản chứng khoán để đáp ứng tỷ lệ ký quỹ tối thiểu.
Còn với Văn bản thỏa thuận đặt cọc, nếu người vay mất khả năng trả nợ thì ngân hàng không có gì để xử lý, vì đó chỉ là một tờ giấy cam kết.
Thực tế, những khoản vay đặt cọc trước đây chủ yếu phục vụ nhà đầu tư lướt sóng chứ không phải người mua ở thật. Ví dụ trường hợp khách hàng vay 3 tỷ đồng từ ngân hàng và đã đóng lãi gần 900 triệu đồng không phải bị lừa mà là nhà đầu tư “siêu lướt sóng”. Khi thấy khoản đầu tư bị thua lỗ, họ chấp nhận bỏ cọc - chỉ đóng phần vốn cho ngân hàng mà không tiếp đóng thêm tiền hay trả lãi.
Nói như vậy để thấy rằng, chính ngân hàng đã cung cấp công cụ cho lực lượng đầu cơ này, thông qua hợp đồng tín dụng đặt cọc. Nếu không có khoản vay này, hoạt động lướt sẽ khó phát triển mạnh đến vậy. Bởi người mua nhà thực sự có nhu cầu thường dùng tiền cá nhân để đặt cọc, sau đó mới vay thêm.
Từ nghiệp vụ cho vay đặt cọc, dù dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 4 triệu tỷ đồng (tính đến cuối tháng 8/2025), tăng trưởng tín dụng bất động sản 20%, các báo cáo đều cho thấy nợ xấu đối với bất động sản được kiểm soát... nhưng dường như NHNN vẫn chưa thực sự bám sát các hoạt động cho vay ở lĩnh vực này.
Phanh kỹ thuật để chặn dòng vốn đầu cơ
Với yêu cầu mới nhất từ NHNN, rõ ràng các ngân hàng thương mại sẽ không thể cho vay đặt cọc nữa. Thực tế trong bối cảnh hiện tại cũng không còn khách hàng nào dám vay theo hình thức này.
Lưu ý rằng những trường hợp cho vay đặt cọc đã phát sinh ở giai đoạn trước đây - thời điểm thị trường bất động sản còn “tranh tối, tranh sáng”, nhà đầu cơ có thể vay tiền đặt cọc rồi sang nhượng hợp đồng để có thể hưởng mức lãi lên đến 100%.
Cũng không cần quá lo ngại động thái của NHNN sẽ khiến tín dụng bất động sản suy giảm bởi phần vốn bị chặn lại chủ yếu là dòng tiền phục vụ đầu cơ, lướt sóng. Việc dừng cho vay đặt cọc sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, loại bỏ dần các nhóm “siêu lướt sóng” - những người dám vay để đặt cọc và chấp nhận thua lỗ.
Qua đó, thị trường tín dụng sẽ trở nên trong sạch hơn, dòng vốn được điều tiết về lĩnh vực sản xuất, tiêu dùng, nhu cầu thật - đúng với định hướng của Chính phủ.
Việc tạm dừng cho vay để đặt cọc bất động sản là quyết định “phanh kỹ thuật” đúng lúc, giúp thị trường bình ổn trở lại và ngăn ngừa rủi ro tín dụng lan rộng. Quan trọng hơn, đây là tín hiệu rõ ràng cho thấy hệ thống ngân hàng đang quay lại với nguyên tắc cốt lõi: Cho vay đúng đối tượng, đúng mục đích, đúng mức rủi ro.
