Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa gửi kiến nghị khẩn cấp đến UBND TPHCM và các sở ngành liên quan về một số nội dung trong Quyết định 32/2025/QĐ-UBND. Theo HoREA, quy định mới về phương pháp xác định dân số nhà chung cư đang vô tình đẩy thị trường vào tình trạng thừa căn hộ lớn, thiếu căn hộ nhỏ, đi ngược lại nhu cầu thực tế của đa số người dân.
HoREA nhận định mặc dù Quyết định 32/2025/QĐ-UBND (có hiệu lực từ ngày 9-1-2026) là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định quy mô dân số và cơ cấu căn hộ nhưng sau 2 tháng triển khai đã bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Điểm cốt yếu nằm ở phương pháp tính dân số theo diện tích và số phòng ngủ được đánh giá là quá khắt khe, thậm chí còn chặt chẽ hơn cả quy định tương tự tại Hà Nội.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, quy định này làm gia tăng số lượng căn hộ lớn (3-4 phòng ngủ, trên 85m²) và làm sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung căn hộ vừa (2 phòng ngủ, 45-70 m²) cùng căn hộ nhỏ (dưới 45 m²) tại các dự án nhà ở thương mại. Ngay cả với nhà ở xã hội, cách tính này cũng làm tăng các căn hộ diện tích lớn gần ngưỡng tối đa (56-70 m²) và triệt tiêu các lựa chọn căn hộ nhỏ cho người thu nhập thấp.
Nhiều người có nhu cầu mua nhà diện tích nhỏ, 2 phòng ngủ tại TPHCM
Trong khi thực tế thị trường có tới 60%-70% khách hàng là người thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ (giá 5-7 tỉ đồng) và 20%-25% người thu nhập thấp tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ (khoảng 3 tỉ đồng). Trong khi đó, nhóm khách hàng thượng lưu có nhu cầu mua căn hộ lớn chỉ chiếm vỏn vẹn 5%-10%.
"Việc áp đặt cách tính dân số máy móc dẫn đến tình trạng các chủ đầu tư buộc phải thiết kế nhiều căn hộ lớn mới sử dụng hết diện tích sàn được duyệt. Điều này không chỉ gây khó cho doanh nghiệp trong việc tiêu thụ sản phẩm mà còn khiến giấc mơ sở hữu nhà của hàng triệu hộ gia đình "hạt nhân" (từ 1-3 người) trở nên xa vời" - ông Lê Hoàng Châu nhận định.
HoREA cũng chỉ ra sự thiếu đồng bộ trong quy trình phê duyệt. Tại giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư, UBND TPHCM xác định một quy mô dân số tổng thể (tạm gọi là x). Tuy nhiên, đến giai đoạn cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng lại áp dụng cách tính theo diện tích căn hộ, dẫn đến quy mô dân số thực tế (y) thường nhỏ hơn x.
Sự chênh lệch này khiến chủ đầu tư không thể tối ưu hóa dự án theo nhu cầu thị trường mà phải dựa theo các chỉ số dân số để được duyệt hồ sơ. "Việc tính bình quân 3,5 người/căn hộ hoặc tính theo cơ cấu diện tích như hiện nay là thiếu cơ sở thực tiễn và không còn phù hợp với xu hướng thu hẹp quy mô gia đình tại đô thị" - đại diện HoREA nhận định.
Để tháo gỡ nút thắt, HoREA đề xuất sửa đổi Điều 4 của Quyết định 32 theo hướng linh hoạt hơn. Cụ thể, giai đoạn đầu: Xác định quy mô dân số tối đa dựa trên quy hoạch đô thị và chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (bình quân 32 m²/người).
Giai đoạn thực thi thì cho phép chủ đầu tư tự quyết định cơ cấu căn hộ dựa trên nhu cầu thị trường, miễn là bảo đảm tỉ lệ căn hộ dưới 45 m² không quá 25% và tổng dân số không vượt ngưỡng đã phê duyệt.
HoREA nhấn mạnh việc xác định dân số cần phải "phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển" của TPHCM. Trong bối cảnh thành phố đang nỗ lực cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ven kênh rạch, một chính sách dân số linh hoạt sẽ là đòn bẩy quan trọng để thu hút nguồn lực xã hội hóa, đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận nhân dân. Đồng thời tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, mà quan trọng hơn là bảo vệ quyền lợi và cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân TPHCM trong tương lai.
