Hài hoà lợi ích
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM đang lấy ý kiến dự thảo quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng từ ngày 1/7 trên địa bàn. Theo lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, việc lấy ý kiến rộng rãi người dân, chuyên gia, doanh nghiệp, nhà quản lý… cho dự thảo để khi ban hành quyết định sẽ đưa giá đất tiệm cận giá thị trường, thúc đẩy nền kinh tế, khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công của TPHCM.
Lãnh đạo Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cho rằng, trên thực tế, dù bảng giá đất đã từng bước tiệm cận với giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường nhưng giá chuyển nhượng thực tế vẫn còn chênh lệch đáng kể so với giá đất do Nhà nước quy định.
Trường hợp giá đất được xác định quá thấp so với giá thị trường sẽ dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước.
Do đó, nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính thấp hơn thực tế, gây thất thu ngân sách nhà nước hoặc phát sinh bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc áp dụng hệ số K là cần thiết nhằm kịp thời cập nhật biến động của thị trường bất động sản theo từng thời kỳ và từng khu vực cụ thể.
Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế Đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, trường hợp giá đất được xác định quá thấp so với giá thị trường sẽ dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách Nhà nước, làm giảm nguồn thu từ các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai.
Ngược lại, trường hợp giá đất được xác định quá cao sẽ làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng đầu tư, sản xuất và ổn định đời sống của người dân. Vì vậy, việc áp dụng hệ số K có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mức giá đất hợp lý, phù hợp với thực tế thị trường, qua đó góp phần bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Ngoài ra, hệ số K cũng góp phần hạn chế các tranh chấp, khiếu nại liên quan đến giá đất, đặc biệt trong công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Khi giá đất được xác định minh bạch, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, người dân sẽ dễ dàng đồng thuận hơn với các chính sách của Nhà nước.
Ngoài ra, việc xây dựng hệ số K còn giúp đơn giản hóa quá trình xác định giá đất cụ thể. Chẳng hạn, thay vì phải tiến hành định giá riêng cho từng trường hợp, đến nay cơ quan quản lý có thể áp dụng giá đất tại bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Điều này không chỉ tiết kiệm thời gian, chi phí mà còn góp phần giảm bớt thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về đất đai.
Tăng hơn 10 lần
Theo dự thảo, hệ số K để điều chỉnh giá đất cho 168 phường, xã, đặc khu tại TPHCM theo từng tuyến đường đối với 2 loại đất gồm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.
Đối với đất phi nông nghiệp (gồm đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ) ở vị trí 1 có hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại cột 8, cột 9, cột 10 của phụ lục I kèm theo.
Theo dự thảo, tại 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TPHCM gồm đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi đều có hệ số K là 1,39.
Đối với đất phi nông nghiệp ở vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 thì xác định bằng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường quy định tại cột 8, cột 9, cột 10 của phụ lục I kèm theo. Riêng hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường đối với đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao quy định tại khoản 7 Điều 6 Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025 là 1 lần.
Đối với đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, xã có hệ số K quy định tại cột 11 của Phụ lục I kèm theo.
Trong khi đó, hệ số điều chỉnh theo quy hoạch đối với các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết số 87/2025/NQ-HĐND ngày 26/12/2025 của HĐND TPHCM được quy định theo từng hệ số sử dụng đất.
Cụ thể, đối với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất nhỏ hơn 4 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1 lần. Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 4 lần đến dưới 5 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,1 lần.
Đối với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 5 lần đến dưới 6 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,2 lần. Với các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất từ 6 lần đến dưới 7 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch là 1,3 lần.
Theo nguyên tắc trên, các khu đất, thửa đất có hệ số sử dụng đất cứ mỗi bước tăng thêm 1 lần thì hệ số điều chỉnh theo quy hoạch tăng thêm 0,1 lần.
Như vậy, theo dự thảo, tại 3 tuyến đường có giá đất ở cao nhất TPHCM gồm đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi đều có hệ số K là 1,39. Tiền sử dụng đất ở 3 tuyến đường này sẽ được tính bằng giá đất quy định tại bảng giá đất là 687,2 triệu đồng/m2 x hệ số K (1,39).
