Dự án nhà ở xã hội Golden Square Lào Cai. Ảnh: Alphanam
Nhà ở xã hội giúp quá trình đô thị hóa không bị 'méo mó'
Cuối năm 2024, Alphanam khởi công dự án nhà ở xã hội Golden Square Lào Cai tại phường Bắc Lệnh (nay là phường Cam Đường), TP. Lào Cai. Dự án gồm 4 tòa nhà cao từ 18-23 tầng với tổng cộng 2.189 căn hộ, quy mô phục vụ gần 5.600 người dân với giá bán khoảng 14-15 triệu đồng/m2.
Việc chủ đầu tư lựa chọn Lào Cai cho dự án đầu tiên khiến không ít người bất ngờ khi đây không phải địa phương chịu áp lực nhà ở lớn nhất cả nước.
Ở góc độ thị trường, ông Đỗ Khắc Huy - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Huy Hoàng Homes (đơn vị thành viên thuộc Tập đoàn Alphanam), đơn vị tư vấn và quản lý bán hàng của dự án Nhà ở xã hội Golden Square Lào Cai, cho biết nếu hạ tầng được hoàn thiện như kế hoạch trong giai đoạn 2030-2035 với mạng lưới cao tốc, đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, các tuyến metro tại Hà Nội và TP.HCM, Việt Nam sẽ chứng kiến một sự tái cấu trúc địa lý bất động sản sâu sắc.
"Khoảng cách không còn đo bằng km mà đo bằng thời gian di chuyển. Khi Lào Cai chỉ cách Hà Nội 2-3 tiếng tàu tốc độ cao, khi các đô thị vệ tinh được kết nối metro, áp lực tập trung về hai siêu đô thị Hà Nội và TP.HCM sẽ giảm xuống, và thị trường bất động sản sẽ phân tán ra nhiều cực tăng trưởng mới", ông Huy nói.
Trong bức tranh đó, vị này nhận định nhà ở xã hội sẽ đóng vai trò là xương sống xã hội của sự phát triển. Hạ tầng giao thông mở ra không gian, nhưng chỉ khi có nhà ở xã hội đi kèm thì người lao động mới thực sự có thể dịch chuyển và an cư tại các đô thị mới.
"Nhà ở xã hội không phải là 'sản phẩm của người nghèo', đó là nền tảng để xây dựng tầng lớp trung lưu, là công cụ để đô thị hóa diễn ra bền vững, không bị méo mó bởi bất bình đẳng về nhà ở. Alphanam chọn tham gia phân khúc này không phải vì không có lựa chọn, mà vì chúng tôi tin đây là đóng góp có ý nghĩa và đồng thời mang lại giá trị kinh doanh dài hạn cho tập đoàn", ông nhấn mạnh.
Tại Lào Cai, nhu cầu này đến từ nhiều nhóm đối tượng, từ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động trong lĩnh vực công nghiệp - dịch vụ cho tới lực lượng lao động trẻ có xu hướng quay trở về địa phương làm việc. Việc mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp được xem là một trong những điều kiện để địa phương nâng cao sức hấp dẫn đầu tư và phát triển kinh tế bền vững.
“Tôi cho rằng một tỉnh muốn giữ chân nhân tài và thu hút đầu tư bền vững thì bài toán an cư phải được giải quyết song hành với bài toán kinh tế. Khi người lao động có nơi ở ổn định, họ sẽ có xu hướng gắn bó với địa phương sẽ tạo ra nền tảng phát triển kinh tế lâu dài cho Lào Cai”, ông Huy nhận định.
Bài toán không chỉ là giá bán
Ông Đỗ Khắc Huy - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Huy Hoàng Homes (đơn vị thành viên thuộc tập đoàn Alphanam). Ảnh: Alphanam.
Sự mở rộng của nguồn cung cũng đặt ra một câu hỏi mới cho thị trường: điều gì sẽ quyết định thành công của các dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn tới? Trong bối cảnh quỹ đất, tín dụng và chính sách hỗ trợ ngày càng được tháo gỡ, lợi thế có thể không còn nằm ở việc ai xây nhiều hơn, mà ở việc ai đáp ứng đúng nhu cầu của người mua nhà.
Tổng Bí thư nhiều lần nhấn mạnh quan điểm "nhà để ở, không phải để đầu cơ" đang tạo ra một định hướng rõ ràng cho thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
"Khi Nhà nước ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và đồng thời siết chặt các hành vi đầu cơ, thổi giá, doanh nghiệp phát triển đúng nhu cầu thực tế của người dân sẽ có nhiều cơ hội hơn", ông Huy nhận định.
Theo ông, với những chủ đầu tư theo đuổi chiến lược dài hạn, đây là cơ hội thay vì áp lực. Các dự án đáp ứng đúng nhu cầu về diện tích, giá bán, vị trí sẽ có thanh khoản tốt hơn và tạo dựng được uy tín bền vững trên thị trường.
Từ thực tế triển khai Golden Square Lào Cai, đại diện Alphanam cho rằng nhu cầu ở thực không chỉ được quyết định bởi yếu tố giá bán. Một dự án phục vụ nhu cầu ở thực cần đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí như khả năng kết nối với nơi làm việc, trường học và bệnh viện; diện tích phù hợp với cấu trúc gia đình Việt; hệ thống tiện ích xã hội đồng bộ; pháp lý minh bạch và chất lượng xây dựng đảm bảo.
Tại dự án Nhà ở xã hội Golden Square Lào Cai, ông Huy cho biết các căn hộ được thiết kế với diện tích từ 58-76,9 m2, hướng đến nhóm gia đình từ 3-4 người. Theo doanh nghiệp, đây là phân khúc diện tích phù hợp với nhu cầu thực tế của phần lớn hộ gia đình trẻ hiện nay.
Theo ông Huy, các doanh nghiệp bất động sản hoàn toàn có thể cân bằng giữa mục tiêu đảm bảo lợi nhuận và phát triển nhà ở xã hội nếu có tầm nhìn dài hạn và cấu trúc tài chính lành mạnh.
“Một dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại một địa phương có tiềm năng như Lào Cai không cho phép lợi nhuận biên cao như bất động sản thương mại. Nhưng nó mang lại những giá trị khác: uy tín thương hiệu với chính quyền địa phương, sự tin tưởng của cộng đồng, và nền tảng để tiếp cận các dự án tiếp theo. Chúng tôi coi đây là một khoản đầu tư chiến lược vào hệ sinh thái phát triển của tập đoàn, không chỉ là một giao dịch thương mại đơn lẻ.
Điều tôi muốn nhấn mạnh: tối đa hóa lợi nhuận và phục vụ nhu cầu ở thực không mâu thuẫn nhau, chúng chỉ mâu thuẫn khi doanh nghiệp không có đủ năng lực quản lý chi phí và tiến độ. Khi bạn kiểm soát được hai yếu tố đó, bạn vẫn có thể có lãi bền vững trong khi giữ giá bán ở mức người dân có thể tiếp cận”, ông Huy nhấn mạnh.
Những dự án bên ngoài các "tọa độ nóng"
Các tỉnh từng bị coi là "xa trung tâm" sẽ trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn của các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Ảnh: Alphanam.
Là một doanh nghiệp vừa phát triển bất động sản thương mại vừa tham gia nhà ở xã hội, Tổng Giám đốc Huy Hoàng Homes đánh giá có 3 phân khúc hưởng lợi lớn nhất từ làn sóng đầu tư hạ tầng và hoàn thiện thể chế hiện nay.
Thứ nhất là nhà ở xã hội tại các tỉnh có hạ tầng mới. Khi đường cao tốc, sân bay, đường sắt kết nối các vùng, các tỉnh từng bị coi là "xa trung tâm" sẽ trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn. Và đặc biệt nhà ở xã hội đang là một trong những phân khúc trọng điểm của chiến lược phát triển an sinh đô thị được hưởng nhiều sự hỗ trợ từ cơ chế và chính sách quốc gia.
Thứ hai, bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân. Bởi làn sóng dịch chuyển sản xuất cần đồng thời phát triển hạ tầng logistics và nhà ở cho công nhân, đây là cơ hội lớn cho doanh nghiệp có năng lực triển khai nhanh.
Thứ ba, bất động sản thương mại tại các đô thị vùng được nâng cấp. Khi một tỉnh được đầu tư hạ tầng lớn, nhu cầu văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ sẽ tăng theo, tạo ra làn sóng phát triển thứ cấp.
Đặc biệt, từ năm 2025, hệ thống pháp lý bất động sản Việt Nam đã trải qua một cuộc cải cách toàn diện và đồng bộ nhất trong nhiều thập kỷ. Một loạt các chính sách như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực, cùng với Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm cơ chế đặc thù cho NOXH và Nghị định 261/2025/NĐ-CP tiếp tục hoàn thiện các quy định chi tiết.
Theo ông Huy, tác động trực tiếp của các chính sách này là giúp tâm lý thị trường chuyển từ "chờ đợi và quan sát" sang "chủ động triển khai". Nhiều doanh nghiệp trước đây gặp vướng mắc pháp lý nay có lộ trình rõ ràng hơn để giải phóng dự án. Đối với nhà đầu tư cá nhân, sự minh bạch pháp lý cao hơn làm tăng sự tin tưởng vào thị trường, đặc biệt ở các phân khúc trung và dài hạn.
Tuy nhiên, ông cũng cho rằng rằng sự thay đổi nhanh của chính sách đòi hỏi bộ máy pháp lý nội bộ của doanh nghiệp phải rất linh hoạt và cập nhật liên tục, đây là thách thức không nhỏ, đặc biệt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ với nguồn lực còn hạn chế.
