Tại họp báo thị trường ngày 28/1, hãng dịch vụ bất động sản Cushman & Wakefield cho biết, trong quý IV/2025, giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt bình quân khoảng 102 triệu đồng/m2. Mức giá này giảm khoảng 10% so với quý III, song vẫn tăng tới 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại Thủ đô vẫn neo ở mức cao.
Theo Cushman & Wakefield, nguyên nhân khiến giá giảm theo quý chủ yếu đến từ sự gia tăng tỷ trọng của phân khúc trung cấp trong cơ cấu nguồn cung mới. Cụ thể, phân khúc này chiếm gần 45% tổng nguồn cung mở bán trong quý IV, qua đó kéo mặt bằng giá chung cư xuống. Tuy nhiên, so với cùng kỳ, giá căn hộ vẫn tăng mạnh, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn của thị trường.
Lý giải điều này, Cushman & Wakefield cho rằng, chi phí đầu vào tiếp tục là yếu tố tạo áp lực lên giá bán, bao gồm giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính. Bên cạnh đó, nguồn cung hạn chế tại các khu vực trung tâm cũng khiến giá khó giảm sâu.
Về giao dịch, dữ liệu của đơn vị này cho thấy, tính đến cuối quý IV/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, giảm khoảng 33% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới cũng thấp hơn 32% so với quý IV/2024, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, nhận định thanh khoản tại các phân khúc nhà ở đã có dấu hiệu đảo chiều từ cuối năm ngoái, khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới.
Thực tế, từ ngày 28/1, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà, với mức tăng phổ biến từ 2–3%/năm so với trước. Đơn cử, Vietcombank thông báo lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán với mức lãi suất cố định 6 tháng lên 9,6%/năm; 12 tháng 9,9%/năm; 18 tháng 13,6%/năm và 24 tháng 13,9%/năm, đã bao gồm ưu đãi ân hạn nợ gốc.
Ngân hàng MB cũng đưa ra mức lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà năm đầu tiên 8,5%/năm; 18 tháng 9%/năm; 24 tháng lên tới 9,5%/năm. Sau thời gian ưu đãi, cộng thêm biên độ từ 1,5–3,5%/năm.
Trao đổi về vấn đề này, bà Ngọc cho rằng, trong thời gian tới, “nhiệt” của thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ chậm lại khi dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng hơn, trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Diễn biến này chắc chắn tác động đến nhóm người mua để ở, vốn rất nhạy cảm với biến động giá và lãi suất.
Tuy vậy, thực tế thị trường cho thấy phân khúc căn hộ có mức giá khoảng 4–5 tỷ đồng vẫn duy trì tốc độ hấp thụ khá tốt, giao dịch diễn ra nhanh, phản ánh nhu cầu ở thực vẫn đang giữ vai trò chủ đạo.
Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng trong bối cảnh chi phí vốn có xu hướng gia tăng, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều chịu áp lực lớn hơn, buộc thị trường phải vận hành theo hướng thận trọng và thực chất hơn.
Theo bà Minh, với nhóm khách hàng mua nhà bằng đòn bẩy tài chính, việc lãi suất tăng khiến chi phí trả nợ hàng tháng phình to, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cân đối thu nhập và chi tiêu dài hạn. Điều này khiến tâm lý người mua trở nên dè dặt, thời gian ra quyết định kéo dài và tốc độ hấp thụ của các dự án vì thế cũng chậm lại.
Ở chiều ngược lại, lãi suất cao cũng tạo áp lực đáng kể lên các chủ đầu tư. Khi khách hàng gặp khó trong việc kiểm soát dòng tiền trả nợ, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chính sách bán hàng để duy trì thanh khoản. Nhiều chủ đầu tư hiện đang chủ động chia sẻ gánh nặng tài chính với người mua thông qua việc kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng mức chiết khấu cho khách hàng có dòng tiền sẵn.
“Thực chất, chi phí tài chính đang được phân bổ lại giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà. Trong bối cảnh vốn trở nên đắt đỏ hơn, biên lợi nhuận của doanh nghiệp chắc chắn bị thu hẹp. Nhưng nếu không hỗ trợ khách hàng, việc bán hàng sẽ còn khó khăn hơn”, bà Minh nhận định.
Vị này cũng nhìn nhận, dự án nào giải được bài toán lãi suất cho khách hàng, dự án đó sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản và đây sẽ là yếu tố quyết định sự phân hóa trên thị trường trong thời gian tới.
