Phối cảnh dự án chung cư Hanoi Seasons Garden Nguyễn Trãi. Ảnh: Masterise.
Talkshow với chủ đề “Chung cư có phải là tiêu sản?“ của Kênh Tài chính Kinh doanh mới đây đặt ra vấn đề: Gần đây, có ý kiến cho rằng nếu Việt Nam quy định niên hạn sử dụng chung cư thì loại hình này sẽ trở thành “tiêu sản”. Tuy nhiên, để trả lời câu hỏi chung cư có phải tiêu sản hay không, các chuyên gia tài chính cho rằng trước hết cần làm rõ khái niệm “tiêu sản” và “tài sản”.
Theo chuyên gia tài chính Phan Lê Thành Long (Chủ tịch AFA Group, sáng lập Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam), thuật ngữ “tiêu sản” phổ biến tại Việt Nam bắt nguồn từ cách dịch khái niệm “liability” trong cuốn "Cha giàu, cha nghèo" của Robert Kiyosaki. Trong sách, những thứ khiến chủ sở hữu phải tiếp tục chi tiền như nhà ở hay ô tô được xếp vào “liability”. Khi chuyển sang tiếng Việt, khái niệm này được gọi là “tiêu sản”, từ đó hình thành cách hiểu phổ biến rằng tài sản là thứ tạo ra tiền, còn tiêu sản là thứ khiến chúng ta mất tiền.
Tuy nhiên, ông Long cho rằng cách hiểu trên chưa hoàn toàn phù hợp với khái niệm tài sản trong các chuẩn mực tài chính, kế toán quốc tế và Việt Nam. Ông cho biết cần phân biệt rất rõ giữa “mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai” và “mang lại dòng tiền thu về trong tương lai”, 2 khái niệm này khác nhau. Mang lại dòng tiền thu về cũng là mang lại lợi ích kinh tế, nhưng lợi ích kinh tế có phạm vi rộng hơn dòng tiền thu về. Định nghĩa tài sản phải nhấn mạnh lại là phải mang lại lợi ích kinh tế.
“Đây là điểm quan trọng khi đánh giá một căn chung cư. Một căn hộ mua để ở có thể không tạo ra dòng tiền trực tiếp, đồng thời phát sinh các khoản chi phí trong quá trình sử dụng, nhưng vẫn mang lại lợi ích kinh tế cho người sở hữu thông qua giá trị sử dụng và quyền tài sản.
Ngay cả khi công trình chung cư có niên hạn 50, 70 hay 100 năm, nếu quyền tài sản của người sở hữu vẫn được bảo đảm, thì việc công trình giảm giá trị theo thời gian không đồng nghĩa căn hộ trở thành “tiêu sản”. Trong tài chính, đây được gọi là “depreciating asset” – tài sản giảm giá trị theo thời gian. Tài sản có thể hao mòn hoặc giảm giá trị nhưng vẫn là tài sản, không vì thế trở thành tiêu sản”, ông Long nói.
Do đó, theo chuyên gia, câu hỏi cốt lõi không phải là chung cư có niên hạn hay không, mà là căn chung cư đó có mang lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho người sở hữu hay không. Đây cũng là cơ sở để nhìn rộng hơn về việc khi nào nên đầu tư bất động sản, phân khúc nào có khả năng tạo lợi nhuận và đâu là ranh giới giữa tài sản tạo giá trị với tài sản chỉ làm phát sinh chi phí.
Chuyên gia Phan Lê Thành Long và Nguyễn Minh Tuấn. Ảnh chụp màn hình.
Lấy ví dụ rõ hơn, ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng Giám đốc của AFA Capital dẫn chứng nếu mua một căn chung cư với giá 5 tỷ đồng. Căn hộ này là tài sản của người mua, có giá trị 5 tỷ đồng và mang lại lợi ích kinh tế.
Tuy nhiên, nếu người mua vay ngân hàng 4 tỷ đồng thì số tiền này là khoản nợ (liability). Như vậy, cần phân biệt rõ: 5 tỷ đồng là tài sản, còn 4 tỷ đồng là khoản nợ. Lấy giá trị tài sản trừ đi khoản nợ, phần còn lại là tài sản ròng. Khái niệm này không đồng nhất với dòng tiền.
“Trong tương lai, nếu giá căn chung cư tăng hoặc giảm, giá trị tài sản ròng của tôi sẽ thay đổi tương ứng. Nhưng khoản nợ không vì thế thay đổi: tôi vẫn nợ ngân hàng 4 tỷ đồng, ngay cả khi giá trị căn hộ giảm xuống. Ngân hàng không giảm khoản nợ chỉ vì tài sản bảo đảm mất giá”, ông Tuấn phân tích.
Vì vậy, theo chuyên gia, phải tách rất rõ tài sản và các khoản nợ dùng để hình thành tài sản. Tài sản không thể được đồng nhất với khoản nợ.Nếu nhìn theo góc độ này và sửa lại cách hiểu trong Cha giàu, cha nghèo cho đúng theo chuẩn tài chính, thì sẽ không có khái niệm “tiêu sản”. Chỉ có tài sản và nợ, và hai khái niệm này phải được phân biệt rõ. Như vậy, tài sản có thể giảm giá trị trong tương lai nhưng vẫn là tài sản.
“Trước đây, khi chung cư được gọi là tiêu sản, đồng nghĩa với việc chúng ta mặc định chung cư chỉ khiến mình mất tiền. Vì vậy, rất nhiều người không mua chung cư và bỏ lỡ cơ hội an cư, lập nghiệp.
Tuy nhiên, cũng có nhiều bạn trẻ hiểu rằng đây là một tài sản có khả năng tăng giá trong tương lai. Họ đầu tư vào chung cư, mua một mảnh đất hoặc một nơi để ở, và điều đó tạo ra tác động rất lớn đến đời sống tài chính của họ. Một tài sản có thể tăng giá hoặc giảm giá; có thể là tài sản tiêu dùng hoặc tài sản đầu tư. Đây là điều vô cùng quan trọng.
Ô tô cũng tương tự. Nếu sử dụng ô tô để đi lại hằng ngày, nó giải quyết rất nhiều nhu cầu của chính mình. Nếu không có ô tô và coi đó là “tiêu sản” nên không mua, tôi vẫn phải trả tiền khi sử dụng các dịch vụ xe công nghệ. Vì vậy, chúng ta phải hiểu và tách bạch giữa dòng tiền và tài sản; tài sản và khoản nợ; tài sản tiêu dùng và tài sản đầu tư”, ông phân tích.
