Loay hoay giữa những "cơn bão"
Hồi đầu năm, nhiều DN địa ốc phía Nam đã rất lạc quan khi nền kinh tế của cả nước trên đà phục hồi sau đại dịch và đó cũng là động lực để họ chuẩn bị những kế hoạch, dự án mới trong năm 2022. Song, niềm vui "ngắn chẳng tày gang", DN địa ốc phía Nam lại tiếp tục đối diện với mối nguy mới bởi nguồn vốn tín dụng bị siết.
Giới quan sát nhìn nhận, thị trường bất động sản (BĐS) những tháng đầu năm sôi động bao nhiêu thì đến quý II, III lại trở nên ảm đạm bấy nhiêu và dự báo những tháng cuối năm không có nhiều tín hiệu tích cực. Tính thanh khoản và sức mua đều sụt giảm chưa từng thấy.
"Không còn là nững mối lo về vướng mắc pháp lý dự án, tình trạng lệch pha cung cầu... nữa, DN địa ốc phía Nam hiện nay còn gặp thách thức lớn về dòng tiền, trả lương nhân viên và kế hoạch phát triển mới. Doanh nghiệp đang phải tái cơ cấu, thay đổi định hướng nên mọi thứ đang bất ổn...", M.H, Trưởng phòng Kinh doanh Công ty CP Bất động sản AP nói với Nhadautu.vn .
"Đói" vốn, nhiều DN địa ốc phía Nam không có dự án mở bán mới dù trong có quỹ đất. Ảnh: Vũ Phạm
M.H nói thêm, trong khi các doanh nghiệp địa ốc khác chuẩn bị kế hoạch bán hàng vào cuối năm thì nhiều DN địa ốc phía Nam lại đang đứng ngồi không yên khi không có dự án mở bán. Phần lớn, các công ty đang chạy lại những dự án cũ nhưng cũng chỉ để duy trì công việc cho nhân viên chứ không có nguồn thu. Thông thường, các DN các kênh huy động vốn từ khách hàng, trái phiếu, quỹ đầu tư và tín dụng từ ngân hàng... Nhưng, hiện nay các kênh này đều "bít cửa".
"Công ty không thể vay vốn nên không triển khai được dự án nào mới. Việc siết tín dụng đã làm ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng khi họ nghe ngóng là chủ yếu...", M.H chia sẻ và cho biết, công ty đang phải gồng mình, xoay sở đủ kiểu để duy trì bộ máy nhân sự.
Tương tự, ông N.V.T, Giám đốc một DN địa ốc ở TP.HCM cho biết, trước đây, mỗi năm cung cấp, DN ra thị trường khoảng hơn 1.500 sản phẩm căn hộ hoặc đất nền. Để bán được sản phẩm thì DN phải hoàn thành phần nền móng và hồ sơ pháp lý. Đến khâu này thì phải nhờ vào vay vốn, nhưng, hiện nay rất khó.
"Từ đầu năm, phần lớn số tiền công ty đã đổ dồn vào cho chạy dự án mới, tìm kiếm đối tác. Tuy nhiên, mở bán giai đoạn 1 chưa được bao lâu thì thị trường lại gặp biến động về dòng vốn nên sức mua giảm, hầu như giờ không có giao dịch. Trong khi tiền lương trả cho nhân viên chủ yếu là nhờ hoa hồng bán sản phẩm", ông Tùng bày tỏ và cho rằng, hiện, công ty chỉ có thể hỗ trợ tiền lương một phần cho nhân viên và dự định sắp tới sẽ cắt giảm nhân sự.
Theo các chuyên gia, trải qua đợt đại dịch COVID-19 vô cùng khó khăn các doanh nghiệp địa ốc vẫn cố gắng để bật dậy. Nhưng với việc siết các dòng vốn vào BĐS đã vô tình chặn đứng sự phát triển của cả thị trường BĐS.
Việc siết dòng vốn là điều cần thiết nhưng các cơ quan chức năng nên thực hiện có lộ trình để đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường, phục vụ nhu cầu chính đáng về nhà ở, về đầu tư và phát triển kinh tế của người dân và doanh nghiệp. Thị trường BĐS cần nhất là sự phát triển ổn định và bền vững.
TS Lê Sĩ Trí, chuyên gia kinh tế cho rằng, thách thức trước mắt cho thị trường BĐS là việc đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn khi nhiều dự án bị ngừng trệ không thể tiếp tục triển khai do thiếu vốn, kéo dài sự khan hiếm nguồn cung. Thiếu dòng vốn cũng khiến thanh khoản của thị trường suy giảm mạnh.
Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm 2022. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang cạn kiệt với các DN khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng quá nhanh so với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Như vậy, room tín dụng cho vay trong những tháng còn lại của năm nay sẽ không còn nhiều.
Ngoài ra, nguồn vốn từ trái phiếu BĐS cũng không hề khả quan. Việc phát hành trái phiếu năm 2022 giảm mạnh, đặc biệt là với nhóm BĐS. Nửa đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu DN đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% so với cùng kỳ. Nguyên nhân sụt giảm mạnh là do các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính.
Đáng chú ý, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp BĐS sẽ đáo hạn vào năm 2023-2024, đây sẽ là thời kỳ áp lực với nhiều DN khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.
Nguồn cung, thanh khoản sụt giảm mạnh
Số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong quý III, TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lại cho 4 dự án với tổng 2.144 căn nhà, giảm 200% số dự án so với quý trước. Còn dự án được cấp phép mới trong quý chỉ 2 dự án, với quy mô 2.057 căn; 5 dự án nhà ở thu nhập thấp trong khu đô thị đang triển khai với quy mô 3.367 căn.
Theo UBND TP.HCM, tình hình thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM quý III vẫn tiếp tục phát triển. Nhưng, quá trình phát triển đặc biệt là nhà ở vẫn chưa bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với khả năng chỉ trả của người dân; chưa đa dạng về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho thuê.
Phát triển nhà ở chưa đảm bảo đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung; công tác quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở sau đầu tư xây dựng còn nhiều bất cập; nhiều khu vực nhà ở do người dân tự xây chưa có hạ tầng được nâng cấp, đảm bảo phù hợp.
Nguồn cung BĐS trong những năm qua đã giảm rõ rệt do quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... dẫn đến tình trạng chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.
Thị trường thứ cấp cũng giảm vì giá bán ở thị trường sơ cấp quá cao, công thêm việc ảnh hưởng của việc siết tín dụng khiến cho nguồn vốn đầu tư bị nghẽn và không còn hấp dẫn như trước. Thị trường bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản chậm, đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây.
Đồng thời, do tình hình đại dịch COVID-19 kéo dài làm ảnh hưởng đến thị trường cho thuê căn hộ đối với người nước ngoài, cùng với việc Bộ Xây dựng đang dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung trong đó có nội dung "quy định về thời hạn sở hữu nhà chưng cư" điều này đã làm ảnh hưởng tâm lý người mua nhà chung cư e ngại khi đưa ra quyết định.
UBND TP.HCM nhận định, tình hình kinh tế có nhiều diễn biến khó lường, việc kiểm soát chặt kênh tín dụng ngân hàng cũng như phát hành trái phiếu DN thời gian gần đây đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS lâm vào "khó khăn", thanh khoản thị trường thấp, nhiều dự án xây dựng dở dang phải dừng lại, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội.
