Chia sẻ với báo chí mới đây, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cho biết ngoài quỹ đất và pháp lý, vốn là yếu tố then chốt đối với doanh nghiệp địa ốc. Chỉ một biến động nhỏ của chi phí lãi vay cũng có thể tạo ra tác động đáng kể đến tổng chi phí, trong đó có chi phí bán hàng.
Theo ông Chung, với những dự án thông thường có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 - 2.000 tỷ đồng, chi phí vốn vay ngân hàng hiện dao động khoảng 12 - 14%, trong khi trước đây phổ biến ở mức 8 - 10%.
Khoảng chênh lệch này khiến bài toán tài chính của chủ đầu tư trở nên nặng nề hơn, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp không dễ chuyển toàn bộ phần chi phí gia tăng vào giá bán sản phẩm.
Không chỉ chi phí vốn tăng, khả năng tiếp cận nguồn vốn cũng đang là vấn đề đáng lưu ý. Theo lãnh đạo SGO Homes, doanh nghiệp nói chung, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ gặp nhiều khó khăn hơn khi chi phí vay ở mức cao. Trong khi đó, nguồn lực tín dụng đang tập trung nhiều hơn vào một số nhóm doanh nghiệp lớn và các lĩnh vực đặc thù. Điều này khiến nhóm doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa chịu sức ép kép: vừa phải trả chi phí vốn cao, vừa khó tiếp cận nguồn tín dụng để mở rộng hoặc triển khai dự án.
Áp lực này được dự báo chưa thể nhanh chóng đảo chiều. Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) cho rằng mặt bằng lãi suất huy động hiện vẫn cao và ít nhất từ nay đến hết quý I/2027, lãi suất có thể tiếp tục duy trì ở mức cao.
Theo ông Quê, thị trường cần thêm thời gian để đánh giá diễn biến lãi suất vào cuối năm nay, từ đó mới có thể xác định rõ hơn xu hướng của thị trường vốn trong nước. Thậm chí, áp lực về nguồn vốn có thể cần khoảng 3 năm mới bắt đầu giảm đáng kể.
Bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam nhận định khả năng lãi suất giảm từ nay đến cuối năm 2026 là khá khó. Theo bà Vân, nhu cầu vay vốn để phát triển dự án vẫn ở mức cao, kéo theo áp lực thanh khoản lớn. Trong khi doanh nghiệp cần thêm vốn, hệ thống ngân hàng cũng phải cân đối bài toán nguồn vốn và lãi suất.
Do đó, việc giảm lãi suất không thể chỉ nhìn từ nhu cầu của doanh nghiệp mà cần đặt trong tổng thể điều hành kinh tế vĩ mô. Mục tiêu là tạo sự cân bằng giữa nhu cầu vốn và khả năng cung ứng vốn, đồng thời hạn chế những biến động lớn trên thị trường.
Xoay sở tìm nguồn vốn mới
Trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản ngày càng khó tiếp cận do nhiều yếu tố cả khách quan và chủ quan, theo ông Nguyễn Anh Quê, thị trường bất động sản cần mở rộng các kênh huy động thay vì chủ yếu dựa vào vốn chủ sở hữu và tín dụng ngân hàng. Nguồn tiền từ khách hàng và các nhà đầu tư cá nhân có thể được nghiên cứu như một phần trong cơ cấu vốn của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, mở rộng nguồn vốn không đồng nghĩa với nới lỏng kiểm soát. Bài học từ giai đoạn trước năm 2013 cho thấy việc huy động vốn quá dễ dàng, trong khi cơ chế giám sát chưa đủ chặt, có thể dẫn tới tình trạng chủ đầu tư sử dụng vốn không đúng mục đích, tạo rủi ro cho nhà đầu tư.
Do đó, theo ông Quê nếu mở rộng huy động vốn từ khách hàng và nhà đầu tư, cần đồng thời thiết lập cơ chế kiểm soát dòng tiền và chế tài đi kèm. Khi chủ đầu tư công bố phương án sử dụng vốn, việc thực hiện các cam kết phải được giám sát; ngân hàng quản lý dòng tiền cũng cần có cơ chế kiểm soát phù hợp.
Lãnh đạo G6 Group nhận định sự phát triển của công nghệ và quá trình hoàn thiện pháp luật hiện nay đang tạo điều kiện để nghiên cứu những phương thức huy động vốn mới cho thị trường bất động sản.
Ở một hướng khác, dòng vốn ngoại cũng được kỳ vọng trở thành nguồn lực bổ sung. Bà Nguyễn Hồng Vân cho rằng đây là một trong những kênh cần được khuyến khích trong thời gian tới, qua đó góp phần bổ sung nguồn vốn cho thị trường và giảm bớt áp lực đối với dòng vốn trong nước.
Bên cạnh vốn ngoại, trái phiếu doanh nghiệp và các quỹ đầu tư trong nước, quốc tế cũng là những kênh mà doanh nghiệp có thể tính đến.
Ông Lê Đình Chung cho rằng, trái phiếu hiện chủ yếu phù hợp với những chủ đầu tư lớn, có uy tín. Những vấn đề phát sinh trong giai đoạn trước, khi một số dự án và doanh nghiệp không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn đã ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Vì vậy, khả năng huy động vốn qua trái phiếu không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của doanh nghiệp mà còn liên quan đến mức độ tin cậy và khả năng minh bạch của chủ đầu tư.
Trong khi các kênh huy động mới cần thời gian để phát triển, doanh nghiệp bất động sản không thể chỉ chờ chi phí vốn giảm hoặc tín dụng được nới rộng. Một hướng đi khác là tự giảm áp lực vốn thông qua tái cấu trúc tài chính và hoạt động kinh doanh.
Theo đó, ông Chung cho rằng, doanh nghiệp có thể bắt đầu từ việc kiểm soát chi phí vận hành, tối ưu nguồn nhân lực và rà soát lại toàn bộ danh mục dự án. Đối với những dự án được đánh giá chưa hiệu quả ở thời điểm hiện tại, doanh nghiệp có thể cân nhắc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Dòng tiền thu được sẽ đưa trở lại hoạt động kinh doanh thay vì tiếp tục phân bổ nguồn lực vào những dự án chưa tạo ra hiệu quả tương xứng.
Bên cạnh đó, ông Chung cũng cho rằng cùng với việc cơ cấu lại tài sản, dòng tiền từ bán hàng cũng trở thành một nguồn vốn quan trọng và doanh nghiệp cần xây dựng sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế, đồng thời đưa ra chính sách bán hàng đủ hấp dẫn để thúc đẩy thanh khoản.
