Định hướng đầu tư bất động sản để tương lai không phải "kêu cứu"

“Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả,… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung", Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nói như vậy với các doanh nghiệp địa ốc tại Hội nghị trực tuyến về bất động sản diễn ra mới đây. Thủ tướng cũng đã nhấn mạnh tinh thần "không ai giải cứu cho ai".

Có 8 vấn đề nổi cộm của thị trường địa ốc hiện nay đã được Thủ tướng nêu ra. Thứ nhất, cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp.

Thứ hai, giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người. Thứ ba, phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, doanh nghiệp, ngân hàng) còn chậm.

Thứ tư là những vướng mắc về pháp lý. Thứ năm, nguồn vốn còn khó khăn (tín dụng, trái phiếu, các nguồn khác).

Thứ sáu, quy hoạch các dự án, điều chỉnh cơ cấu các dự án còn chậm. Thứ bảy, cán bộ một số nơi, một số lúc còn ngại trách nhiệm, không dám làm. Thứ tám, các doanh nghiệp chưa thực sự linh hoạt, xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.

Đầu tư bằng thực lực

Tính đến cuối năm 2022, có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể, tăng gần 39% so với cùng kỳ năm trước. 

Sự khắc nghiệt khiến nhiều doanh nghiệp phải thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân sự. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45 - 50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng,...

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng từng có buổi trao đổi với các chủ đầu tư và cho biết, khi nền kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính tiền tệ có rủi ro bất ổn định, chắc chắn các cơ quan điều hành sẽ phải áp dụng các chính sách kinh tế để ổn định vĩ mô.

Đôi khi những chính sách này sẽ ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp và đó là sự đánh đổi. Do đó, các doanh nghiệp phải theo dõi diễn biến vĩ mô trong nước và thế giới, các chính sách của Chính phủ để chủ động việc đầu tư và sản xuất kinh doanh.

“Tôi nghe một lãnh đạo Bộ Xây dựng nói tại một cuộc họp rằng, có doanh nghiệp cùng một lúc triển khai trên 50 dự án. Tôi cũng không hiểu việc triển khai đồng thời nhiều dự án như vậy thì doanh nghiệp có chủ động được những khó khăn hay không. Do đó, các doanh nghiệp cần phải có kế hoạch và thận trọng khi xây dựng phương án sản xuất, kinh doanh”, vị này nói.

Theo Thống đốc, bản thân các doanh nghiệp cần phải có giải pháp cơ cấu và quản trị lại, cân đối giữa mục tiêu doanh thu, lợi nhuận và khả năng tiêu thụ sản phẩm để có những điều chỉnh phù hợp, đảm bảo năng lực tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng.

“Trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp dù lớn hay nhỏ, các doanh nghiệp đều cần chú trọng trong việc quản trị dòng tiền của mình. Có những doanh nghiệp có rất nhiều dự án và tài sản giá trị lớn, nhưng khi cần tiền ngay lại khó vì bán một dự án không phải dễ, việc này phụ thuộc vào người mua, vào thủ tục pháp lý, thủ tục hành chính,…”, Thống đốc nói.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng nêu quan điểm, để thị trường địa ốc phát triển một cách lành mạnh hơn thì không chỉ cần sự hỗ trợ từ phía ngân hàng mà ngay bản thân các doanh nghiệp cũng cần phải có giải pháp.

Trước hết, các doanh nghiệp cần nghiên cứu các quy định, điều kiện, tiêu chí liên quan đến việc vay vốn tín dụng (phải có tài sản đảm bảo, dự án phải đầy đủ pháp lý,… thì ngân hàng mới giải ngân). Các doanh nghiệp phải thực hiện đúng các quy định của pháp luật.

Thứ hai, các doanh nghiệp cũng nên cơ cấu lại các sản phẩm của mình, phải rà soát lại toàn bộ dự án bất động sản làm sao để phù hợp với nguồn lực, khả năng tài chính. Không thể nguồn lực chỉ có một mà lại thực hiện 5 - 7 dự án cùng một lúc thì sẽ vượt quá khả năng, dẫn đến khó khăn và thậm chí là phải bán bớt.

“Đề nghị các doanh nghiệp tới đây phải rà soát, bán bớt dự án để củng cố lại nguồn lực tài chính”, ông Sinh nói.

Trao đổi với người viết, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế nhận định, nếu nói về tín dụng bất động sản thì chính sách của nhà điều hành chỉ là một phần, vấn đề chính vẫn nằm ở việc cho vay của các ngân hàng. Song song với đó, vẫn phải khẳng định lại một lần nữa đó là ngân hàng đã dành rất nhiều vốn cho bất động sản, thậm chí là vượt qua cả các chỉ tiêu về an toàn vốn.

"Tín dụng cho lĩnh vực này trước đây chỉ chiếm khoảng 12-15% là cùng nhưng hiện nay đã chiếm tới hơn 20%. Do đó, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng được, có chăng chỉ là nó không đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp, mà nguyên nhân một phần là do bản thân một số doanh nghiệp triển khai dự án một cách bất chấp nên mới không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng lại quay ra đề xuất ngân hàng bơm vốn là không hợp lý", ông nói.

Chứng minh được khả năng trả nợ

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), giai đoạn 2017 - 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch COVID-19), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng trưởng trên 20%/năm; cao hơn mức độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13 - 14%) và giữ tỷ trọng 18 - 19% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế.

Giai đoạn 2021 - 2021, dưới tác động của đại dịch, dư nợ tín dụng bất động sản vẫn có sự tăng trưởng tuy nhiên ở mức thấp hơn những năm trước (năm 2020 tăng 12,06%, năm 2021 tăng 15,37%).

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực này đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021. Đây là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất và chiếm tỷ trọng lớn với 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.

Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản (cho vay chủ đầu tư).

Về quan điểm của NHNN, theo thông tin từ Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, trong những tháng cuối năm 2022, đặc biệt từ tháng 10/2022, khi sự cố của SCB xảy ra, bản thân các ngân hàng thương mại phải lo về thanh khoản, để bảo đảm bất cứ người dân rút tiền lúc nào đều có khả năng trả.

Do đó, chính bản thân các ngân hàng thương mại phải cân đối nguồn vốn cho phù hợp để cấp tín dụng cho bất động sản vì tín dụng cho lĩnh vực này thường có giá trị lớn, kỳ hạn dài. Bản thân các ngân hàng thương mại cũng tự quyết định trong việc cấp tín dụng.

Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp.

“Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay, đây là ý kiến phản ánh trong hội nghị tín dụng bất động sản mà các ngân hàng đã nêu. Vì vậy, nếu vướng mắc về mặt pháp lý được tháo gỡ, sẽ giúp cho khơi thông dòng vốn tín dụng của ngân hàng”, Thống đốc nhấn mạnh.

Liên quan đến tình trạng mất cân đối cung cầu trên thị trường, theo bà Hồng, tín dụng trong những năm qua chảy vào phân khúc cao cấp khá lớn. Hiện nay với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua. Vì vậy phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và phải lưu ý về giá cả. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp này.

Với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường bất động sản.

Vị này cho biết, NHNN cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; đồng thời tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn. Và NHNN cũng không có room kiểm soát riêng tín dụng bất động sản.

"Các chủ đầu tư sẽ rất vất vả và lợi nhuận sẽ rất mỏng. Lúc này, đòi hỏi các doanh nghiệp phải quản trị rất tốt, phải cạnh tranh nhau rất khốc liệt. Thậm chí phải đau xót bán lỗ đi một vài dự án để cứu những dự án còn lại", lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc nói.